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??地產(chǎn)寒冬中，房企積極“自救”推進(jìn)債務(wù)管理。

??10月17日，“15金地01”將支付債券本金及利息，金地（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地集團(tuán)”，600383.SH)在4天前就宣布已將約28.4億元的償債資金存入指定銀行賬戶。該筆債券兌付完成后，該公司今年已無(wú)到期公開(kāi)債務(wù)。

??據(jù)金地集團(tuán)的相關(guān)人士透露，發(fā)布償債資金到位的公告，是為了維護(hù)市場(chǎng)信心及穩(wěn)定債券價(jià)格。10月14日，“16金地02”跌47%，“21金地MTN001”、“21金地MTN006”跌超40%，“21金地MTN003”跌超22%。這是繼7月份之后，金地集團(tuán)的債券價(jià)格再次出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。

??根據(jù)金地集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)，無(wú)論是今年前9月，還是國(guó)慶期間，該公司都錄得了較好的銷售表現(xiàn)，行業(yè)排名已升至第七位，此前也無(wú)債務(wù)違約的跡象。在該公司內(nèi)部看來(lái)，此次債券價(jià)格的下跌主要是受近期同行違約傳聞，以及機(jī)構(gòu)投資者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)等的影響，與企業(yè)的基本面關(guān)系不大。

??債券價(jià)格波動(dòng)和維穩(wěn)公告

??10月14日，金地集團(tuán)發(fā)出了兩份公告，披露償債及回購(gòu)債券的最新進(jìn)展。

??公告顯示，該公司于2015年10月15日發(fā)行2015年公司債券（第一期）（以下簡(jiǎn)稱“15金地01”），發(fā)行規(guī)模30億元，票面利率為4.18%，期限為7年期，附第5年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。2020年回售結(jié)束后，“15金地01”本金余額為27.25937億元。這筆公司債將于2022年10月17日（因10月15日為非交易日，故順延至下一個(gè)交易日）支付債券本金及自2021年10月15日至2022年10月14日期間的最后一個(gè)年度利息。而金地集團(tuán)提前4天，即在10月13日便將本息合計(jì)約28.4億元的資金全額存入中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司指定銀行賬戶。

??另一份公告則透露，截至公告日，金地集團(tuán)子公司在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買了“18金地04”“18金地06”“18金地07”“20金地01”“21金地01”“21金地03”，合計(jì)約231萬(wàn)張，累計(jì)購(gòu)買金額約1.65億元。

??兩份公告的發(fā)出別有深意，因?yàn)楫?dāng)天金地集團(tuán)的債券價(jià)格又一次面臨下行壓力。跌幅最大的是“16金地02”，盤中觸發(fā)臨停。這筆公司債是金地集團(tuán)在2016年3月發(fā)行的，實(shí)際發(fā)行規(guī)模17億元，債券期限為8年，附第5年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，發(fā)行票面利率3.5%。截至目前，“16金地02”尚在存續(xù)期內(nèi)，存續(xù)金額為11億元。

??當(dāng)天下跌的還有幾只中期票據(jù)，包括“21金地MTN001”“21金地MTN006”“21金地MTN003”等。

??消息面上，地產(chǎn)行業(yè)還是有一些利空信息在釋放。10月13日，惠譽(yù)表示，由于中駿集團(tuán)、新城控股及其子公司已選擇停止參與評(píng)級(jí)，決定撤銷這三家公司的評(píng)級(jí)。旭輝控股則發(fā)布公告透露正積極與債權(quán)人團(tuán)體對(duì)話，尋求符合公司、債權(quán)人和股東最佳利益的解決方案以解決償債資金滯延問(wèn)題。

??今年7月份，金地集團(tuán)也曾經(jīng)歷過(guò)債券價(jià)格的大幅下跌。為了穩(wěn)定債券價(jià)格，該公司在7月29日宣布旗下子公司將以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買公司債券和資產(chǎn)支持證券，首期規(guī)模不超過(guò)10億元。8月11日再度發(fā)布公告，表示將以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的債務(wù)融資工具，首期規(guī)模不超過(guò)10億元。

??相對(duì)于公司債回購(gòu)的持續(xù)推進(jìn)，在中期票據(jù)的回購(gòu)方面，金地集團(tuán)還沒(méi)有什么動(dòng)作。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，作為首個(gè)發(fā)布中期票據(jù)回購(gòu)計(jì)劃的房企，金地集團(tuán)目前還在研究相關(guān)的交易機(jī)制和回購(gòu)方式。

??“自救”新進(jìn)展：今年已無(wú)償債壓力

??將償債資金存入指定銀行賬戶后，金地集團(tuán)在官微上發(fā)文表示，該筆債券本息兌付完成后，年內(nèi)到期境內(nèi)外債務(wù)即將全部足額兌付完畢，今年已無(wú)到期公開(kāi)債務(wù)。

??金地集團(tuán)認(rèn)為，公司良好的資金流動(dòng)性主要來(lái)自于較好的銷售表現(xiàn)和穩(wěn)固的金融機(jī)構(gòu)關(guān)系支持。據(jù)介紹，進(jìn)入下半年以來(lái)，該公司連續(xù)多月銷售金額實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，平均月銷售額超過(guò)200億元，前9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1630.8億元，銷售排名穩(wěn)定在行業(yè)前七。今年“十一”黃金周期間，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)超過(guò)70億元的銷售金額，創(chuàng)過(guò)去三年歷史同期新高。

??融資方面，截至7月底，金地集團(tuán)的銀行授信規(guī)模超過(guò)2600億元，剩余可用銀行授信規(guī)模超過(guò)1700億元。其中，2022年獲得銀行新增授信支持超過(guò)150億元。7月份，該公司以金地商置上海九亭金地廣場(chǎng)及北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈為底層資產(chǎn)，成功設(shè)立一筆總額17億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，融資規(guī)模居于房企公開(kāi)市場(chǎng)融資產(chǎn)品前列。

??金地集團(tuán)還成為了中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中債信增”）直接全額擔(dān)保的房企之一。截至目前，已有龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝控股、卓越商管發(fā)行了相關(guān)融資產(chǎn)品。金地集團(tuán)曾在8月份透露，正在溝通協(xié)商關(guān)于由中債信增提供擔(dān)保發(fā)行新債的事宜。

??10月17日，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，中債信增并非完全的信用融資，還是需要投資性房地產(chǎn)作為抵押和擔(dān)保，在抵押率方面，目前只能做到40%，還沒(méi)有房企直接拿投資性物業(yè)去銀行申請(qǐng)抵押貸款的額度高。因此，金地集團(tuán)在衡量利弊過(guò)后，并沒(méi)有選擇啟動(dòng)這一融資方案。這從側(cè)面也說(shuō)明了，該公司當(dāng)前并沒(méi)有太迫切的再融資需求。

??中銀證券認(rèn)為，近期地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)震蕩走勢(shì)，反映了市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊仍然存在分歧和疑慮，對(duì)地產(chǎn)銷售后續(xù)走勢(shì)、信用風(fēng)險(xiǎn)演化等層面存在一定的預(yù)期差。

??金地集團(tuán)的相關(guān)人士也認(rèn)為，債券價(jià)格的非理性下跌，反映了固定收益產(chǎn)品的投資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度在提升，核心就是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的前景仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。其表示，由于債券市場(chǎng)的流動(dòng)性不高，價(jià)格很容易出現(xiàn)大幅波動(dòng)，市場(chǎng)主體能做的工作很有限，難以憑一己之力扭轉(zhuǎn)行業(yè)的預(yù)期，債券價(jià)格的穩(wěn)定，仍有賴于行業(yè)銷售的觸底回升。