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??截至4月8日14時15分，港股內地物管板塊普漲，實現上漲的物業企業有26家，其中漲幅最大的有5.7%。

??就在一周前，各大物業企業發布了2021年年報。3月底是個各大港股物業企業交出年報答卷的最后期限，截至當天，總共有49家物業企業發布年報。而剩下的4家物業企業因為各種原因未按時發布年報，面臨停牌后果。這4家物業企業分別是恒大物業、彩生活、奧園健康、榮萬家。

??從已經發布業績的物業企業中，我們依然看到不少物業企業歷在經艱難的一年后，仍然取得不錯的成績。

??可喜的是，2021年港股物業企業“百億元俱樂部”從3家增加到了4家，分別為碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務和保利物業。港股49只物業股的總營收為1647.47億元，早已超過千億元規模。49家物業企業均實現了不同程度的增長，漲幅最高的是合景悠活，為114.57%，漲幅最低的是祈福生活服務，為2.35%。

??但就物業行業整體水平整體而言，仍然參差不齊。碧桂園服務以288.43億元居于營收榜首，而德商產投服務以2.53億元處于行業末尾。

2021年港股物業企業營收金額及漲幅排名

??行業集中度進一步提升

??2021年，摘得營收榜首桂冠的物業企業是碧桂園服務，營收為288.43億元。而名落孫山的物業企業是德商產投服務，營收僅為2.53億元。可以看出，營收第一名是最后一名的114倍。

??事實上，與2020年相比，2021年港股物業企業“百億元俱樂部”從3家增長到4家，增加了一家百億元物業企業，分別為碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務和保利物業。

??其中，營收高于100億元以上的物業企業只有4家，占比為8.2%。營收在50億元～100億元的物業企業有也只有5家，占比為10.2%，營收在10億元～50億元的物業企業有22家，占比為44.9%。而10億元以下的物業企業有18家，占比為36.7%。

??一位不愿具名的人士表示，“營收TOP10的物業企業營收均值超百億元，共實現營收1098.18億元，占比總營收近67%，可以看出行業集中度相對來說進一步提升。”

??值得關注的是，港股49只物業股的總營收為1647.47億元，平均營收為33.62億元。其中，有13家物業企業達到了平均營收，占比僅為26.5%。其他的36家物業企業都處于平均營收之下。

??不過，營收漲幅的數據相對好看點。漲幅最高的為合景悠活，為114.57%。漲幅最低的是祈福生活服務，為2.35%。可以看出，營收漲幅第一名是最后一名的近49倍。

??根據計算，港股49只物業股的營收總漲幅為2187.89%，平均漲幅為44.65%。其中，有22家物業企業超過了平均漲幅，占比為44.9%。

??通過對比，港股上市物業企業營收能力進一步提升。2021年的44.65%營收增速較2020年同期披露數據的40家港股物業企業平均36.57%的增速提升了8個百分點。

??值得一提的是，碧桂園服務在營收和營收漲幅上實現了雙豐收，其營收為288.43億元，排名榜首，營收漲幅為84.89%，排名第四。合景悠活以114.57%排名營收漲幅榜首，營收有32.55億元，排到了第十四名。

??營收增速來自規模增長

??一般而言，營業收入的快速增長主要來源于在管面積的提速。目前，物業企業在管規模的增長主要有關聯方交付、市場直拓和并購三種方式。

??不言而喻，營收靠前的物業企業，其規模也相應排在前面。其中，碧桂園服務在管面積達7.66億平方米，躍居上市物業企業在管規模之首，雅生活服務、保利物業和綠城服務在管面積均超過3億平方米。

??碧桂園服務執行董事兼總裁李長江在業績會上表示，2021年碧桂園新增在管面積共計3.88億平方米，其中2.78億平方米來自收并購，占比為近72%。

??值得一提的是，合景悠活的營收增速也是由于在管面積的增長，2021年合景悠活通過收并購等拓展方式，獲得在管面積實現395.4%的增長。

??其中，2021年上半年，合景悠活通過旗下間接全資附屬公司以13.16億元現金，收購雪松智聯80%股權。公開數據顯示，截至2020年末雪松智聯的在管面積合計超過8600萬平方米。2021年6月，合景悠活又宣布以4.98億元收購上海申勤80%股權，得到近1800萬平方米的管理面積。

??除了收并購帶來的營收外，物業企業的收入來源更加多元化。很多物業企業在城市服務、社區增值服務、非業主增值服務等多業態發力。

??并購趨冷 近期重點在“補短板”

??事實上，物業行業整體水平仍然參差不齊。以碧桂園服務為代表的物業企業取得了較好的營收業績，但大部分物業企業仍需迎頭趕上，存在較大差距。

??中信證券分析師張全國指出,“2021年上市物業企業依然保持較快增速，營收增速更上一層，這說明行業依然處于黃金發展期。但頭部企業市場占有率仍然有很大的發展空間，物管行業仍然是高度分散的，目前沒有任何物業企業業的市場占有率超過3%。”

??張全國解釋，“物業行業集中度有了一定提升，但行業還是處于高度分散局面，意味著頭部物業管理公司有極大的發展空間，也沒有反壟斷的壓力，中小物業企業也在追趕。

??“碧桂園服務大規模收并購的時間已經過去了，在今年和未來的一段時間里，我們的重點是補短板。”碧桂園服務首席財務官黃鵬在業績會上表示。

??碧桂園服務所謂的“補短板”是指針對尚不具備的業態引進人才、打造產品線以強化優勢，圍繞這些方面進行一定程度的并購，不再追求再追求規模和合約的疊加。未來，碧桂園服務將重點抓住，如商業、寫字樓、生活服務和資產管理等業態將進一步加強。

??張全國認為，“隨著并購市場趨冷，2022年合約面積的整體增速可能進一步下滑，合約轉在管來到高峰期，但受到部分項目延期交付的影響，預計在管面積的增速或同2021年保持相當。為了盈利性考慮，企業主動退盤規模預計略有增長，也可能抵消在管面積增長的影響，2022年底的合管比可能會有所下降。”