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??千億房企違約案例再增一例。

??3月21日早間，祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱“祥生控股”， 2599.HK）發布公告披露旗下于2023年到期美元票據的兌付進展。公告稱，該票據1200萬美元利息已于2022年2月18日到期應付，根據優先票據的條款，祥生控股有三十天寬限期支付利息。而目前上述美元票據利息寬限期已屆滿，而祥生控股卻并未于屆滿前支付利息。

??對于上述美元債利息違約，祥生控股表示，公司正與債權持有人積極溝通以尋求達成一致意見的解決方案。目前祥生控股正對其流動性、業務整體經營和經營環境進行評估，積極實施有效的流動性解決措施，持續密切關注事項發展。

??對于公司所處的流動性困境，祥生控股也向中國房地產報記者表示：“絕對不可以躺平，會積極應對。”

??股價單日下跌超7%

??實際上，在此次宣布利息違約前，祥生控股的風險已經露出端倪。

??去年11月18日，祥生控股股價閃崩53%，一天內市值蒸發超50億港元，彼時市場對祥生控股的經營和債務狀況產生質疑，雖然隨后祥生控股發布公告否認債務違約，但其股票受此影響一蹶不振。

??此次引發祥生控股實質性利息違約的是一筆規模為2億美元，票面利息12%，且將于2023年8月到期的美元優先票據。

??公告內容顯示，按照雙方約定，祥生控股應于該筆債券利息寬限期到期支付，但受宏觀經濟、房地產市場環境及金融環境、多輪疫情等多種不利因素影響，祥生控股流動性出現階段性問題，最終未能按時支付該筆債券利息造成違約。

??受整個房地產下跌基本面以及上述違約消息影響，截至3月21日收盤，祥生控股股票下跌超7%，收盤價為每股0.75港元。

??一位華東房企副總裁在采訪中表示，一般而言，房企債務違約會引發連鎖反應，股價下跌是一方面，更嚴重的可能會引起債務擠兌，從而加重企業的債務危機。在經營層面，違約房企信用受到損害，企業自身的品牌也受牽連，不利于地產銷售去化，銷售下降又會加重企業現金流壓力。

??根據公開資料顯示，目前祥生控股共有3筆境外債在存續期，除了上述債券外，祥生控股還有兩筆美元債將于今年6月和明年1月到期，規模分別為2億美元和1.34億美元，票面利率均在10%以上。

??對于所面臨的短期壓力，祥生控股表示已經制定多元舉措，在債務方面，公司將積極籌措資金解決境外債務問題，并一直主動與各債券投資者進行跟進與處理。同時，公司也將與境內的合作機構，對相關事宜保持密切的溝通及交流，確保妥善解決現有債務問題。

??兩手抓 渡難關

??除了解決好債務問題，穩步化解公司短期流動性壓力，祥生控股還表示將緊抓日常經營工作不放，促銷售、穩回款、保交付、促生產，達到“兩手抓、兩手硬”。

??據祥生控股介紹，目前公司經營均正常運作中。

??接下來，隨著近期政策與市場的回暖，祥生控股表示，正在積極拓展營銷渠道、應項目排定銷售計劃、加快項目銷售，促進銷售回款。后續也將根據銷售情況和交付計劃，優化工程工期，合理排布現金流。

??當前，商品房銷售規模經過5年的高位運行之后，正處在下調筑底過程中，行業成交普遍面臨挑戰。在行業趨勢下行大背景下，客戶普遍持幣觀望，祥生控股布局的城市中多數也在今年1月至2月遭遇市場下行。此外，疫情影響導致售樓處因不可抗力出現關閉，以往春節的返鄉置業潮受疫情影響也不達預期，這些因素導致祥生控股今年以來銷售不甚理想。

??根據祥生控股此前發布的經營業績數據顯示，今年前兩月，祥生控股實現歸屬公司的合約銷售總額約為人民幣63.53億元，雖然沒有官方可比較的數據，但根據機構發布的數據顯示，去年前兩月，祥生控股實現全口徑銷售額為163.4億元，權益銷售額為123.5億元，均遠高于其今年前兩月的銷售表現。

??即便如此，對于今年全年市場走勢，祥生控股仍然抱有一定信心。原因在于，當前政策端已有所松動，支持剛需住房需求、釋放降準降息等利好信息預計將會對接下來的市場起到提振作用。

??基于上述判斷，祥生控股也做了一系列準備，例如公司正在積極籌備相關工作，加大銷售力度堅持一城一策支持項目促進來訪及成交；及時跟進首付比例下調政策，降低客戶購房門檻；加強完善線上售樓處“祥生幸福家”小程序，促進推介與線上成交，以積極把握“金三銀四”銷售旺季，助力公司業績回升。

??此外，祥生控股還表示，亦將針對企業資產進行盤點，對于優質資產或項目主動尋找合作方，盤活資源，提升可支配的在手資金，以應對當前的流動性風險。

??房企迎償債高峰

??祥生控股并非個例，今年以來已有多家房企官方宣布債務違約。

??2月17日，陽光城坦言有一筆1.73億債務無力償還，出現債務違約，且其表示可使用的流動資金已經枯竭。

??2月23日，正榮地產召開投資者電話會，管理層表示公司目前無法如期償還到期債務，希望投資人對2022年內到期的美元債本金進行展期，給一年時間來逐步強化經營性現金流。

??3月2日，大發地產對外公布，公司未于寬限期屆滿前完成2227.5萬美元債券利息的付款。

??3月7日，禹洲集團也發公告表示一筆規模為5億美元的債券有2125萬美元利息到期應付違約，而這只債券即將于明年到期。

??3月18日，陽光城再發公告稱發公告稱未能按期支付境外債券利息。據披露，其有4只中期票據違約，未能足額償付到期債券累計本息合計50.28億元。

??據公開資料不完全統計，自去年下半年以來，出險房企已近20家，中國恒大、華夏幸福、泰禾集團、藍光發展、新力控股、禹洲集團、中國奧園、正榮地產、陽光城、龍光集團等均在其中。

??即使如此，房企仍然面臨了嚴峻的債務兌付問題。

??貝殼研究院發布的《2022年房地產市場展望報告》顯示，2018—2021年，房企境內債務違約的數量明顯增加，其中房企到期債務規模在2021年達到頂峰，約12822億元；2022年次之，預計到期債務約9603億元，雖然比2021年下降約25%，但仍有接近萬億元的償債規模。從房企今年月度到期債務規模來看，3月、4月和7月的到期債務規模均在千億元以上。

??不過，在不少業內人士看來，今年房地產形勢與去年下半年相比已經有所改善。前述房企副總裁表示，今年以來，從中央到地方出臺了一系列措施幫助支持出險和困境房企，例如鼓勵銀行開展并購貸款業務；出臺全國性商品預售資金監管的意見，改善部分地區執行過嚴的情況；央行、銀保監會明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理等，這些舉措都將對穩定行業發展、緩解房企資金流動性起到實質性作用。