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??繼萬(wàn)科、金地、美的置業(yè)后，旭輝也開(kāi)始在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債。

??3月14日，閩系房企旭輝控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“旭輝”）發(fā)布完成發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)公告及2021年前三季度未經(jīng)審核財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

??公告顯示，旭輝于2022年3月11日完成發(fā)行規(guī)模為10億元的2022年度第一期中期票據(jù)，票據(jù)利率為4.75%，期限由2022年3月14日起計(jì)4年。

??按照2022年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，首期計(jì)劃募集的10億元資金擬用于位于大連、烏魯木齊、西安、合肥、杭州、武漢及長(zhǎng)沙的8個(gè)項(xiàng)目。

??3月以來(lái)，旭輝動(dòng)作不斷。

??3月9日，旭輝發(fā)布公告稱，提前償還8億元公司債，并提及公司與平安銀行簽訂了《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》，平安銀行將授予旭輝50億元并購(gòu)融資額度；同日，旭輝與日本最大的城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商之一東急集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，達(dá)成戰(zhàn)略合作。3月8日，旭輝披露，公司購(gòu)回本金總額7040萬(wàn)元、于2022年4月到期的6.70%優(yōu)先票據(jù)，相當(dāng)于原定發(fā)行該等票據(jù)的本金總額4.4%，加上之前回購(gòu)的4900萬(wàn)元，累計(jì)已回購(gòu)1.2億元。

??在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，引入戰(zhàn)略伙伴、連續(xù)回購(gòu)存量債和發(fā)行中期票據(jù)，旭輝一系列的動(dòng)作的背后，一方面有著政策層力促市場(chǎng)回暖、行業(yè)信心恢復(fù)和各項(xiàng)調(diào)控措施優(yōu)化與微調(diào)的訴求，另一方面也有企業(yè)自身提升戰(zhàn)略資源優(yōu)勢(shì)和優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提升流動(dòng)性，進(jìn)而盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型并進(jìn)入可持續(xù)健康發(fā)展的自身需求。

??一番輾轉(zhuǎn)騰挪、釋放利好，旭輝在資本市場(chǎng)上卻一度未獲認(rèn)可。3月15日，旭輝開(kāi)盤報(bào)價(jià)2.83元/股（人民幣，下同），收盤于2.21元/股，相比上一個(gè)交易日的收盤價(jià)2.84元/股，下跌22.35%，這也是旭輝收盤價(jià)連續(xù)第6日下降。

??直到3月16日，旭輝收盤于2.71元/股，相比3月15日收盤價(jià)上漲23.25%，首次迎來(lái)反彈。

??壓力當(dāng)前

??此前，旭輝在股票市場(chǎng)不被看好的原因指向多個(gè)方面。

??雖然剛剛還了8億元，旭輝眼前的償債壓力仍不小。截至今年2月，旭輝存續(xù)美元債券12只，存續(xù)規(guī)模43.52億美元，其中有19億規(guī)模美元債券將于一年內(nèi)到期。此外，除了剛剛還上的那8億元外，旭輝公開(kāi)市場(chǎng)今年需償付的債券僅剩4月23日到期的境外債券。據(jù)悉，這筆境外債券尚未償還本金總額為人民幣14.806億元，相當(dāng)于原定發(fā)行該等票據(jù)的本金總額約92.54%。

??據(jù)票務(wù)寶統(tǒng)計(jì)，旭輝旗下有一筆商票出現(xiàn)未兌付情況。通過(guò)小程序“票眼”的信息搜索，旭輝旗下許昌旭輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，拒付筆數(shù)已經(jīng)達(dá)到26筆，拒付率為8.31%。

??另一方面，與大多數(shù)房地產(chǎn)同行一樣，旭輝也面臨銷售下滑。

??3月3日，旭輝公告2月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，2月銷售額83億元，同比下跌42.7%；1-2月累計(jì)銷售額167.4億元，同比下跌45.5%

??從盈利能力來(lái)看，旭輝毛利率正逐年疲軟，盡管2018年和2019年毛利率還維持在25%以上，2020年降至21.74%，2021年上半年再降至20.69%，為上市以來(lái)同期新低。

??在3月14日的報(bào)告中，瑞銀認(rèn)為，旭輝面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是合作項(xiàng)目多。根據(jù)瑞銀報(bào)告，在400多個(gè)項(xiàng)目中，有80%不是旭輝全資子公司（未售出總建筑面積），很多項(xiàng)目并沒(méi)有并表（約35%-45%項(xiàng)目未并表）。

??同時(shí)，瑞銀也分析，旭輝的表外債務(wù)比其他民營(yíng)開(kāi)發(fā)商要少，瑞銀認(rèn)為旭輝不會(huì)有嚴(yán)重信用風(fēng)險(xiǎn)。

??業(yè)內(nèi)有分析人士認(rèn)為，瑞銀這份報(bào)告是別有用心的做空?qǐng)?bào)告。不過(guò)，也有市場(chǎng)分析人士表示，瑞銀市場(chǎng)口碑一直很好，在這份報(bào)告中，瑞銀也不吝嗇對(duì)旭輝的正面解讀，只是結(jié)論略顯冰冷。

??積極應(yīng)對(duì)

??償債和發(fā)展的壓力當(dāng)前，深諳“信心比黃金更珍貴”的旭輝一直在采取積極的方式應(yīng)對(duì)，一邊“借新還舊”，一邊謀求發(fā)展。

??旭輝控股CFO楊欣表示：“從去年至今，公司一方面順應(yīng)形勢(shì)，主動(dòng)降杠桿，努力進(jìn)入綠檔陣營(yíng)；另一方面，以暢銷溢價(jià)的產(chǎn)品贏得客戶，狠抓高質(zhì)量銷售和回款現(xiàn)金流，希望以更穩(wěn)健身姿，積極應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)。”

??3月9日，旭輝發(fā)布公告稱，公司用于償還“18旭輝01”8億公司債的本金及累計(jì)至到期日的利息已悉數(shù)存入中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司指定銀行賬戶。該筆債券于2018年發(fā)行，2022年3月21日到期，票面利率6.5%。完成償還后，公司短期債務(wù)進(jìn)一步減少。

??在提前還了債券后，楊欣表示，“今年境內(nèi)唯一一筆債券提前歸還后，短期負(fù)債進(jìn)一步下降，財(cái)務(wù)安全性進(jìn)一步夯實(shí)。”

??這筆還債被指“借新還舊”。據(jù)上交所披露，旭輝集團(tuán)股份有限公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，品種為小公募，擬發(fā)行金額8.42億元。本期債券募集資金擬用于償還“18旭輝01”的到期本金和利息。

??3月8日，上海清算所發(fā)布了《旭輝集團(tuán)股份有限公司2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件》，根據(jù)其中的《旭輝集團(tuán)股份有限公司2022 年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱“募集說(shuō)明書(shū)”）披露，旭輝此次中期票據(jù)注冊(cè)額度為50億元，本期發(fā)行規(guī)模上限為10億元，發(fā)行期限為2+2 年期，附第 2 年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，目前無(wú)擔(dān)保情況。

??值得一提的是，3月11日，上海清算所曾3次披露延長(zhǎng)旭輝這筆債券簿記建檔結(jié)束時(shí)間，最終延長(zhǎng)至3月14日11:00。旭輝對(duì)此解釋為“因債券市場(chǎng)波動(dòng)”。此次旭輝發(fā)行利率區(qū)間在3.5%-4.8%，最終發(fā)行利率定在4.75%。

??剛剛完成中票發(fā)行時(shí)，旭輝董事長(zhǎng)林中便在朋友圈發(fā)文感嘆：“艱難時(shí)刻，殊為不易！”

??對(duì)于旭輝中票的成功發(fā)行，柏文喜認(rèn)為，旭輝等房企發(fā)力債券融資，說(shuō)明對(duì)于優(yōu)勢(shì)房企而言外部環(huán)境正在明顯改善，因?yàn)檫@些房企除了自身作好經(jīng)營(yíng)和符合行業(yè)方向調(diào)整之外，還在很大程度上承擔(dān)著行業(yè)信心恢復(fù)和促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)軌道的行業(yè)使命。

??除此之外，旭輝今年以來(lái)一直在向外傳達(dá)利好信號(hào)。

??3月8日，旭輝披露，公司購(gòu)回本金總額7040萬(wàn)元、于2022年4月到期的6.70%優(yōu)先票據(jù)，相當(dāng)于原定發(fā)行該等票據(jù)的本金總額4.4%，加上之前回購(gòu)的4900萬(wàn)元，累計(jì)已回購(gòu)1.2億元。

??3月9日，旭輝集團(tuán)和日本東急不動(dòng)產(chǎn)日前達(dá)成協(xié)議，雙方將從長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目起步，在住宅開(kāi)發(fā)、TOD建設(shè)等領(lǐng)域進(jìn)行廣泛合作。

??在柏文喜看來(lái)，旭輝一系列動(dòng)作背后，一方面有著政策層力促市場(chǎng)回暖、行業(yè)信心恢復(fù)和各項(xiàng)調(diào)控措施優(yōu)化與微調(diào)的訴求，另一方面也有企業(yè)自身提升戰(zhàn)略資源優(yōu)勢(shì)和優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提升流動(dòng)性，進(jìn)而盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型并進(jìn)入可持續(xù)健康發(fā)展的自身需求。