??受流動(dòng)性壓力的影響，內(nèi)房股紛紛打上了變現(xiàn)香港資產(chǎn)的主意。自10月中旬中國(guó)恒大將位于香港長(zhǎng)沙灣的恒大·睿峰項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給新世界，至12月17日世茂集團(tuán)出售香港維港匯項(xiàng)目22.5%的股權(quán)和債權(quán)，短短兩個(gè)多月時(shí)間，內(nèi)房股已經(jīng)賣掉了超過180億港元的資產(chǎn)，賣方的名單包括中國(guó)恒大、佳兆業(yè)、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園、中國(guó)海外發(fā)展等。
??12月23日，戴德梁行香港資本市場(chǎng)執(zhí)行董事高偉雄對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，除了上述已完成的交易，目前市場(chǎng)上還有內(nèi)房股的幾宗資產(chǎn)在放售，包括土地、已落成物業(yè)，“剩下的都是早前高位買入的資產(chǎn)，現(xiàn)在賣的話，可能不少要虧本賣”。據(jù)香港業(yè)內(nèi)人士介紹，中國(guó)恒大中心的購(gòu)入價(jià)為125億港元，但目前的市場(chǎng)價(jià)大概在80億港元左右。
??高偉雄表示，房企們尚未下定割肉的決心，一方面是想看看春節(jié)后中央會(huì)否出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)的政策，減輕自身的現(xiàn)金流壓力，另一方面也是想選擇相熟的買家，萬一日后市場(chǎng)回暖，還有回購(gòu)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。
??超180億港元資產(chǎn)被出售
??12月17日，世茂集團(tuán)在公告中透露，將出售香港維港匯項(xiàng)目22.5%的股權(quán)和對(duì)應(yīng)貸款，總代價(jià)為20.86億港元。交易完成后，世茂集團(tuán)將不再持有該項(xiàng)目的股權(quán)。按照售價(jià)與標(biāo)的的賬面值差額計(jì)算，世茂集團(tuán)預(yù)計(jì)將錄得7.7億港元的確認(rèn)虧損。
??維港匯項(xiàng)目是一個(gè)大型臨海住宅項(xiàng)目。2017年11月15日，信和置業(yè)、世茂集團(tuán)、會(huì)德豐地產(chǎn)、嘉華國(guó)際及爪哇控股5家聯(lián)手，以172.88億港元的價(jià)格奪得了這個(gè)項(xiàng)目的土地。這次世茂集團(tuán)轉(zhuǎn)讓的股份也是被該項(xiàng)目的原有股東接手。
??11月26日，中國(guó)海外發(fā)展公告稱擬出售香港啟德第6603號(hào)地塊30%的權(quán)益，代價(jià)總額為13.48億港元。這塊地是該公司在2020年12月才購(gòu)入的，原本持有80%的權(quán)益。
??11月25日，香港房企——遠(yuǎn)東發(fā)展宣布，已和新世界成立合營(yíng)公司River Riches Limited，全資接盤佳兆業(yè)和商人陳壯榮各持股50%的香港啟德住宅用地。這筆交易的代價(jià)為79.48億港元，但兩位賣方所得金額需減去尚未償還貸款本金總額30.52億港元、相關(guān)待售貸款約12.32億港元。
??據(jù)了解，佳兆業(yè)在2020年11月以32.03億港元收購(gòu)啟德項(xiàng)目50%的權(quán)益，地塊占地面積9708平方米，最高建筑面積為5.34萬平方米，截至今年6月底，該地塊的估值約97.86億港元。
??同樣是在11月，佳兆業(yè)還賣掉了2020年1月份以35億港元買入的屯門住宅地塊，售價(jià)為37.7億港元，買家是有“玩具大王”稱號(hào)的旭日國(guó)際集團(tuán)主席蔡志明。這塊地是佳兆業(yè)當(dāng)初從14家開發(fā)商手中奪得的，占地面積約1.35萬平方米，最高建筑面積約5.4萬平方米，本計(jì)劃在明后年上市銷售。
??中國(guó)奧園于11月12日與新永投資發(fā)展有限公司訂立協(xié)議，轉(zhuǎn)讓了3家子公司的全部股份及股東貸款。標(biāo)的公司持有香港豪宅樓盤——燕貽大廈的住宅單位及車位，交易總代價(jià)為9億港元，中國(guó)奧園預(yù)計(jì)將錄得約1.77億港元的虧損。
??中國(guó)恒大的資產(chǎn)出售發(fā)生在10月中旬，該公司將已經(jīng)賣出一半住宅的恒大·睿峰項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了項(xiàng)目的合作伙伴——新世界，作價(jià)24億港元。
??僅僅是上述有公開信息可查詢的交易，成交總額就達(dá)到了184.5億港元。從公告中不難發(fā)現(xiàn)，這些內(nèi)房股套現(xiàn)的目的都是為了提高流動(dòng)性，部分還有明確的償債用途。
??還有幾宗交易待落地
??在高偉雄看來，上述大部分交易的價(jià)格還算合理，虧損的僅為少數(shù)，中國(guó)奧園是因?yàn)轫?xiàng)目的業(yè)權(quán)不完整，影響估值，若跟當(dāng)初的收購(gòu)成本相比，世茂應(yīng)該沒有虧損。一位接近佳兆業(yè)的知情人士也表示，該公司賣掉香港兩個(gè)項(xiàng)目共回籠了超過18億港元的現(xiàn)金，且有一定的盈利。
??對(duì)比起這些已售項(xiàng)目，待售項(xiàng)目的出手難度要高上不少。據(jù)高偉雄介紹，目前內(nèi)房股位正在放售、位于香港的資產(chǎn)包括中國(guó)恒大中心、佳兆業(yè)的一個(gè)小型項(xiàng)目、中國(guó)奧園的商業(yè)舊改項(xiàng)目、禹洲集團(tuán)的一個(gè)住宅項(xiàng)目，以及世茂集團(tuán)所持中環(huán)中心的部分樓層等。
??佳兆業(yè)位于香港西營(yíng)盤東邊街的項(xiàng)目在11月底已傳出了將轉(zhuǎn)手的消息，叫價(jià)5億港元，這也是該公司2020年買入時(shí)的價(jià)格。
??中國(guó)奧園的舊改項(xiàng)目位于葵涌，在2018年收購(gòu)得來，有12層樓，改造后共能提供200多個(gè)辦公室及會(huì)議室。禹洲集團(tuán)在2014年以3.74億港元購(gòu)得了香港堅(jiān)道一處物業(yè)，重建為27層的高級(jí)住宅。該公司管理層在2017年時(shí)曾表示該項(xiàng)目暫時(shí)不考慮銷售，會(huì)作自持收租之用。有市場(chǎng)消息指，目前這個(gè)項(xiàng)目的放售價(jià)格約為10億港元。
??世茂集團(tuán)在11月已將中環(huán)中心的3層物業(yè)抵押給星展銀行，以獲取該行提供的一筆貸款。據(jù)高偉雄透露，目前有一些買家正在跟該公司接觸，洽談部分樓層的收購(gòu)。
??中國(guó)恒大中心是中國(guó)恒大在2015年從華人置業(yè)手里買入的，當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格高達(dá)125億港元。今年8月份，這棟樓被傳將以105億港元的價(jià)格出售，但時(shí)至今日仍未成交。香港一位業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年香港寫字樓的租金、售價(jià)都較高峰期下跌了近30%，中國(guó)恒大中心已有30多年歷史，目前市場(chǎng)價(jià)大概是在80億港元左右。
??高偉雄發(fā)現(xiàn)，近期內(nèi)房股所做的交易有一個(gè)特點(diǎn)，那就是大部分房企都選擇了自己熟悉的交易對(duì)手。“香港本地的一些買家也談過，但賣方最后都選了有過合作的公司。”
??例如，世茂集團(tuán)將維港匯的項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了項(xiàng)目的合作方，中國(guó)恒大的恒大·睿峰本就是從新世界手中收購(gòu)來的，此番又賣了回去。佳兆業(yè)與“玩具大王”蔡志明也有著深厚的友誼，2014年，蔡志明在佳兆業(yè)的危急關(guān)頭收購(gòu)了深圳航運(yùn)集團(tuán)，待佳兆業(yè)緩過氣后又讓其回購(gòu)，2017年，蔡志明還接下了佳兆業(yè)轉(zhuǎn)出的約2.17億股股份，幫助該公司恢復(fù)公眾持股量。據(jù)了解，新永投資發(fā)展有限公司的實(shí)控人伍永輝與中國(guó)奧園頗有淵源，后者待售的葵涌項(xiàng)目也可能賣給相熟的企業(yè)。
