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??“物業(yè)市場空間廣闊，不太可能出現(xiàn)一家獨(dú)大，未來將出現(xiàn)若干個(gè)龍頭企業(yè)。”

??11月24日，世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰接受了中國房地產(chǎn)報(bào)記者的專訪，表達(dá)出對企業(yè)發(fā)展的雄心勃勃，“世茂服務(wù)未來3年將力爭實(shí)現(xiàn)5倍增長，實(shí)現(xiàn)到2023年邁入物業(yè)服務(wù)行業(yè)頭部梯隊(duì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。”

??2004年2月，葉明杰加盟世茂，其先后出任公司助理總裁及工程管理中心負(fù)責(zé)人。

??2018年，葉明杰受命接管世茂服務(wù)，經(jīng)歷了世茂服務(wù)歷時(shí)3年的上市征程。

??這一年，葉明杰獲晉升為世茂集團(tuán)副總裁，負(fù)責(zé)監(jiān)督世茂工程管理。同年，葉明杰還接管了世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)營運(yùn)。

??2020年6月及2020年4月葉明杰分別獲委任為世茂持有65.88%的附屬公司世茂服務(wù)控股有限公司的執(zhí)行董事及總裁。

??到今年，他已經(jīng)在世茂度過了17個(gè)年頭，從蕪湖到杭州到東北。一出校園，葉明杰就加入世茂，開啟了職業(yè)生涯。從普通的工程師起步，從項(xiàng)目總到了城市總、地區(qū)總，再來到上海集團(tuán)總部，負(fù)責(zé)全集團(tuán)的工程管理工作。

??用葉明杰的話說，“世茂集團(tuán)哪里需要我，我就去哪里。”

??2021年半年報(bào)顯示，世茂服務(wù)在管面積達(dá)到1.75億平方米，同比增長104%；營業(yè)收入約42.338億元，同比增長約170%；歸母凈利潤5.78億元，同比增長約136%。

??在上市一周年之際,世茂服務(wù)正式發(fā)布城市服務(wù)業(yè)務(wù),定位“城市大管家”，打造“全場景”城市服務(wù)。

??葉明杰表示，按照世茂服務(wù)的計(jì)劃，在綜合物業(yè)管理方面，除了住宅，還拓展高校、產(chǎn)業(yè)園、公建等非住宅業(yè)態(tài),此外，世茂服務(wù)還提供社區(qū)生活服務(wù),并積極探索城市服務(wù)賽道。

      沖擊新賽道

??2020年8月，世茂服務(wù)收購高校園區(qū)服務(wù)商——浙大新宇，意在布局高校后勤服務(wù)賽道，構(gòu)建高校后勤服務(wù)能力。

??葉明杰表示，世茂服務(wù)要不斷深耕物業(yè)細(xì)分市場，不斷突破服務(wù)邊界，從“高校后勤服務(wù)”到“高校園區(qū)服務(wù)”。

??除了深耕高校物業(yè)外，公司還不斷拓寬服務(wù)邊界。

??今年5月以來，世茂服務(wù)分別與深圳深兄環(huán)境有限公司和無錫市金沙田科技有限公司合作，布局大灣區(qū)和長三角兩大重點(diǎn)區(qū)域，構(gòu)建城市服務(wù)核心綜合能力。

??此外，世茂服務(wù)還與地方政府合作，如已在宿遷市宿城區(qū)、哈爾濱市阿城區(qū)、貴陽市貴安新區(qū)等全國十幾個(gè)地區(qū)開拓城市服務(wù)項(xiàng)目，目前已落地宿遷市宿城區(qū)和哈爾濱市阿城區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目。

??今年的10月30日，在上市一周年之際，世茂服務(wù)發(fā)布了城市服務(wù)業(yè)務(wù)，定位“城市大管家”。他們在城市服務(wù)上也取得了一定成績。在收入結(jié)構(gòu)上，世茂服務(wù)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)今年首次成為公司四大業(yè)務(wù)板塊之一，收入突破億元。

??除了城市服務(wù)的發(fā)力外，還把養(yǎng)老賽道作為長期發(fā)展戰(zhàn)略。

??今年5月底，商務(wù)部、住建部等12部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領(lǐng)域延伸，推動“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”。

??世茂服務(wù)也緊跟國家提出的“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式，2021年8月，與椿熙堂達(dá)成戰(zhàn)略合作，圍繞業(yè)主和用戶需求，布局居家養(yǎng)老服務(wù)賽道。

??在新賽道的布局也直接反映在了規(guī)模上。

??在規(guī)模上，世茂服務(wù)在管建筑面積和合約建筑面積均取得高速增長，來自第三方面積占比超過一半，非住業(yè)態(tài)占比不斷提高。截至2021年6月30日，在管面積1.75億平方米，其中來自第三方面積占比69.8%；合約面積2.39億平方米，其中來自第三方面積占比69.1%。在管面積中，住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)占比分別是59.2%和40.8%。

??截至今年上半年，世茂服務(wù)已從住宅業(yè)態(tài)向高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、公建等多元業(yè)態(tài)綜合拓展。

??物企發(fā)展的窗口期

??今年的”物業(yè)圈”,除了上市熱度不減外，還有就是收并購熱潮。

??一位業(yè)內(nèi)人士直言，隨著物企上市熱潮推進(jìn)，企業(yè)數(shù)量增加，上市物企已經(jīng)出現(xiàn)分化局面。物業(yè)的競爭門檻逐步提升，資源和市場逐步向頭部企業(yè)雙集中。

??據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年物管服務(wù)行業(yè)共發(fā)生并購交易64宗，涉及并購方34家物業(yè)企業(yè)，交易總金額超過330億元，相比2020年全年交易總額增幅超過200%。

??中信證券房地產(chǎn)首席分析師張全國認(rèn)為，“今年以來一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)流動性出現(xiàn)問題，通過出售物業(yè)板塊緩解資金壓力，因此，市場上物業(yè)標(biāo)的增多，收并購市場出現(xiàn)窗口期。”

??對世茂服務(wù)而言，他們也在抓住時(shí)機(jī)，開展一些收并購。

??資料顯示，世茂服務(wù)業(yè)務(wù)布局綜合物業(yè)管理、多元增值服務(wù)、城市服務(wù)業(yè)務(wù)和數(shù)字科技業(yè)務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。

??“未來世茂服務(wù)收并購主要瞄準(zhǔn)綜合物業(yè)管理和城市服務(wù)業(yè)務(wù)，擴(kuò)大規(guī)模與提高專業(yè)化能力并重。未來也會涉及其他業(yè)務(wù)板塊。”葉明杰表示。

??對話

??中國房地產(chǎn)報(bào)：物業(yè)上市企業(yè)已有50余家，預(yù)計(jì)今年上市物企會達(dá)到70家。你認(rèn)為物企上市熱度不減的原因有哪些？

??葉明杰：一是從房地產(chǎn)行業(yè)角度看，近年來，行業(yè)從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，而物業(yè)服務(wù)是存量與增量市場并存的巨大市場。房企紛紛拆分物業(yè)服務(wù)板塊上市，尋找新的增長點(diǎn)。

??二是從物業(yè)行業(yè)本身出發(fā)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營，現(xiàn)金流穩(wěn)定且抗周期性強(qiáng)，因此受到資本關(guān)注和熱捧。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：你認(rèn)為世茂服務(wù)的核心優(yōu)勢是什么？模式與別的物業(yè)企業(yè)有何異同？

??葉明杰：一是我們重點(diǎn)布局長三角、環(huán)渤海、海峽與中西部四大核心高能級城市群，項(xiàng)目集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，而且定位中高端客戶群體，他們的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，消費(fèi)需求更加多元。二是我們從對物的管理延伸到了對人的服務(wù)，不僅提供綜合物業(yè)管理，還提供社區(qū)生活服務(wù)，這是我們與其他物業(yè)公司最大的區(qū)別。

??世茂服務(wù)將緊跟國家政策，圍繞“用戶”和“資產(chǎn)”布局增值服務(wù)業(yè)務(wù)，進(jìn)入尚處于早期階段的業(yè)務(wù)賽道。我們鼓勵創(chuàng)新，當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行整合，再交由總部統(tǒng)籌運(yùn)作。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：大型物企和中小型物企的分化越發(fā)嚴(yán)重，規(guī)模、市值均不在一個(gè)量級，物業(yè)行業(yè)未來的集中程度、滲透率會越來越高。你認(rèn)為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的窗口期還有多久？

??葉明杰：物業(yè)市場空間廣闊，不太可能出現(xiàn)一家獨(dú)大。我認(rèn)為，未來將出現(xiàn)若干個(gè)龍頭企業(yè)，可能做綜合物業(yè)管理，在全國范圍內(nèi)布局業(yè)務(wù)，但是并不代表中小企業(yè)沒有發(fā)展空間，整個(gè)行業(yè)更加注重能力建設(shè)，垂直于某個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)化企業(yè)和區(qū)域深耕企業(yè)都將迎來發(fā)展空間。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：近期，有一些房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整，或把物業(yè)板塊出售給其他企業(yè)，或者把商管板塊賣給自己的物業(yè)企業(yè)，你怎么看？

??葉明杰：可能每家企業(yè)具體情況不一樣，會有自己的考量和選擇。可能是由于自身戰(zhàn)略選擇，也可能是受到在近期行業(yè)大背景的影響。但整體來說，物業(yè)服務(wù)是服務(wù)民生的行業(yè)，也是可持續(xù)性比較強(qiáng)的行業(yè)。