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??10月30日，華遠地產（600743）發布了2021年第三季度報告。截至2021年9月底，華遠地產實現營業收入54.69億元，同比增長98.49%；經營活動凈現金流為52.58億元，同比增長170.07%；累計回款121億元，同比增長57.1%。

??值得一提的是，報告期內華遠地產的預收款項（含合同負債）增至212.9億元，鎖定未來營業收入。同時，在降負債方面取得階段性突破，由原來“三道紅線”的“紅檔”降至 “橙檔”，迎來發展新格局。

??三道紅線“由紅轉橙” 債務結構持續優化

??根據三季報數據顯示，截至2021年9月底，華遠地產剔除預收款后的資產負債率為74.68%，較2020年末降低4.74個百分點；現金短債比為1.08，已達標；凈負債率為116.48%，較2020年末降低66.57個百分點。

??華遠地產方面表示，近兩年在持續落實“去庫存、降負債、增利潤”九字經營方針，經營端、投資端和融資端三管齊下，積極應對市場變化，使得“三道紅線”持續降溫。

??在經營端，華遠地產依靠動態回款發力，將周轉效率提升到更為重要的位置，取得現金保衛戰大捷。據三季報顯示，截至2021年9月底，華遠地產累計簽約銷售額為93億元；累計回款121億元，同比增長57.1%；同時，進一步豐富營業收入結構，在主營開發業務之外，于三季度末實現出租經營收入1.9億元，出租率達95%。強化經營杠桿使得華遠地產近年來經營活動凈現金流穩步好轉，在此次披露的三季報中經營活動產生的現金流量凈額達到52.58億元，同比增長170.07%。

??同時，華遠地產加速縮短單盤現金流回正周期，進一步提升管理效率，項目平均開工時間進一步縮短至3.7個月，開盤周期縮短至7.7個月。

??在投資端，華遠地產遵循“以銷定投、精準投資”的拿地策略，以多元化拿地方式豐富土地儲備。三季度，華遠地產在長沙拿下兩幅地塊，完成投資額2.7億元，為公司帶來新增貨值11.5億元。截至9月底，華遠地產土地儲備貨值達到近500億元，可滿足未來2-3年發展。

??在融資端，歷時9個月的債務結構優化，華遠地產短期債務占整體債務的比例大為減少，由52.5%降至36.9%，債務結構優化成果顯著。一方面，華遠地產主動取消短期融資產品的發行，更多選擇中期或中長期融資產品，盡量保持現有債務規模或逐步減少有息負債，避免對于融資的過度依賴，進而優化整體債務結構，充分保障公司資金鏈安全；另一方面，公司進一步主動強化資金管控，提升債務周期，對一年內到期或可行權的債務償付事宜提前考慮并做充分準備，把控風險。

??截至9月30日，華遠地產整體負債規模從2020年末的250.52億，降至2021年三季度的207.18億；其中短期有息負債降至76.47億元，較2020年期末減少55.17億元。

??同時，據三季報數據顯示，華遠地產在手貨幣資金為82.9億元，比2020年期末增長10%，完全覆蓋短期債務，償債能力得到保障。

??資本信譽穩健  未來可期

??結合行業及政策環境來看，在保證有融資現金流入賬為發展適度輸血的同時，華遠地產又將其控制在合理范圍內，通過多種舉措來強化自身造血能力，保證安全發展。

??報告期內，華遠地產于今年9月如期兌付2019年3億美元2.5年期高級無抵押定息債券，且全年到期債務全部如期兌付，無一例失信。

??對此，有業內人士認為，這意味著在多家房企出現債務違約的行業環境中，華遠地產對到期債務提前鋪排，持續實現如期兌付，兌付能力強，資金鏈安全。

??事實上，受債務違約事件波及影響，近期多家內房股遭國際評級機構密集下調信用評級，但華遠地產信用評級保持穩定，中誠信國際AA級、聯合資信AA級、穆迪B1級以及標普B級等評級及展望穩定，可見得到了投資者充分認可。

??展望未來，華遠地產將加快房屋竣工，將存貨做“輕”，又嘗試布局輕資產化業務。受華遠集團委托，華遠地產承接北京城市更新重點項目——“動批市場”世紀天樂項目改造工程，從外立面煥新、內部重造、項目營銷及后期運營等全鏈條維度打造全新地標，屆時將進一步增厚營收規模。

??整體而言，在保持財務盤面穩健的前提下，華遠地產正在加速通過調整債務結構、強化開發回款能力以及調整輕重業務加速盤活存貨變現，來實現“提質控速、行穩致遠”的發展戰略。相信在經營發力、多措并舉之下，華遠地產“三道紅線”指標將持續好轉。