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       7月19日，經(jīng)歷四次遞表的艱難歷程后，發(fā)端于安徽的區(qū)域性房企三巽控股集團有限公司 (HK:06611，下稱“三巽集團”)終于在港交所成功“上岸”，也成為今年首家在港上市的內(nèi)地房企。

      此次IPO，三巽募資總額為7.8375億港元，獲超額認購2.22倍，國際發(fā)售部分超額認購0.29倍。開盤首日，三巽集團報4.75港元，隨后一直穩(wěn)定在發(fā)行價4.75港元，總市值31.35億港元。

      根據(jù)招股書，三巽集團此次募集資金約60%將用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目的建筑成本，約30%將用于土地收購，10%將用作一般營運資金用途。

      一般而言，像三巽集團這樣的房企，基于上市成功帶來的融資渠道的拓寬，公司未來的業(yè)績會有所增長，但股價難以有很好的表現(xiàn)，匯生國際融資總裁黃立沖認為。

      業(yè)績方面，早在2018年將總部遷往上海時，三巽集團創(chuàng)始人錢堃曾提到，2019年要實現(xiàn)銷售收入300億元，并在五年內(nèi)實現(xiàn)千億目標。

      結(jié)合目前行業(yè)調(diào)控“三道紅線”限制有息負債增長的調(diào)控背景，三巽集團若要走以往高杠桿高周轉(zhuǎn)模式，快速達到1000億元銷售規(guī)模的方式，并不容易。

      就公司發(fā)展目標問題，記者致電三巽集團，但截至發(fā)稿并未收到回復。

      小房企“艱難”上市路

      官網(wǎng)信息顯示，三巽集團的起源可追溯至2004年，公司創(chuàng)辦人兼執(zhí)行董事錢堃及安娟開始透過安徽三巽投資從事房地產(chǎn)業(yè)務。2010年，滁州三巽成立，并專注于開發(fā)住宅物業(yè)，滁州三巽已發(fā)展為本公司的集中管理平臺。2011年，三巽集團于安徽省滁州市收購第一幅地塊，其后將該地塊開發(fā)為住宅物業(yè)項目滁州左岸香頌。

      目前，三巽按照“2+X”（即環(huán)滬、環(huán)皖城市群+長三角國家戰(zhàn)略重點城市）和“兩橫三縱”（即長江經(jīng)濟帶+隴海線沿線重點城市；京滬高鐵、京九高鐵、沿海高鐵沿線重點城市）戰(zhàn)略，參與到中國現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化建設(shè)的進程之中。

      盡管三巽集團的前身可追溯到2004年成立的安徽三巽投資集團有限公司，但根據(jù)工商信息變更記錄，記者發(fā)現(xiàn)，該公司直至2014年才新增“房地產(chǎn)開發(fā)”業(yè)務，也就是說，三巽集團真正從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務尚不足十年時間。

      資料披露，直到2018年將公司總部遷至上海之后，三巽集團才逐漸走出安徽省，將業(yè)務布局拓展至山東省、江西省開啟全國化。

      截至2021年4月30日，三巽集團共有44個處于不同開發(fā)階段的項目，覆蓋安徽、江蘇、山東等3省12個城市，擁有總土地儲備430萬平方米，分別包括建筑面積24萬平方米的已竣工物業(yè)、建筑面積345萬平方米的在建物業(yè)及建筑面積61萬平方米的持作未來發(fā)展物業(yè)。同日，持作未來發(fā)展物業(yè)的建筑面積占總土地儲備14.2%。

      三巽集團曾在2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日三次提交招股書。幸運的是，在第四次提交招股書后，終于如愿以償成功IPO。

      目前，海倫堡、奧山控股、鵬潤控股、實地地產(chǎn)招股書均已失效，中小房企似乎陷入了三巽的“輪回”，遞表，等待，再遞表，再等待。

      截至目前，8家遞表的房企中，仍有中國文旅、石榴集團、中億基業(yè)、方直發(fā)展4家房企在排隊等待，其中，中國文旅已遞表3次，另外三家均為今年首次遞表。

      IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，在目前內(nèi)房股板塊普遍行情不振的情況下，屈居安徽的蚊型房企三巽集團經(jīng)過四次沖擊實現(xiàn)港股上市并融資近8億港元，說明三巽集團沖擊上市意志之堅決與財務資料的可靠性、公司發(fā)展與生存的資金壓力。

      上市融資需求迫切

      為實現(xiàn)上市，安徽三巽投資對其旗下子公司進行境內(nèi)重組，并于2018年11月成立本次上市主體三巽集團，實施境外重組。

      重組前，作為一家典型的家族企業(yè)，三巽集團由創(chuàng)始人錢堃持股84%，安娟持股8%，錢冰（錢堃父親）持股8%。重組過程中，以錢堃為代表的創(chuàng)始家族，以2690萬元的總代價，出售三巽集團5%股權(quán)引入戰(zhàn)略投資者郭女士。

      重組后，三巽集團由錢堃持股79.8%、安娟和錢冰各持股7.6%，創(chuàng)始家族合計持股95%；剩余5%股權(quán)由郭女士持有。

      而除了在股權(quán)方面體現(xiàn)出濃厚的家族化傾向之外，三巽集團在董事及高級管理層任命方面也體現(xiàn)了這一特點。

      現(xiàn)年44歲的錢堃任董事會主席兼執(zhí)行董事，其配偶現(xiàn)年43歲的安娟任總裁、執(zhí)行董事兼行政總裁，資料稱兩人在房地產(chǎn)行業(yè)均有15年經(jīng)驗。

      上市后變成公眾公司，三巽集團的財務數(shù)據(jù)也開始接受公眾的考驗。從其過往的財務數(shù)據(jù)來看，三巽集團亟須上市“補血”。

      招股書顯示，2018年-2020年間，三巽集團分別實現(xiàn)營業(yè)收入7.24億元、31.09億元、39.46億元，期間增幅為329.4%、26.9%。三巽集團表示，收入大幅增長主要源于交付物業(yè)的增加以及售價的增長。

      然而營收的增加并未給三巽集團帶來利潤的增長。在這三年間，公司的歸屬股東凈利潤分別為5762萬元、4.42億元、3.67億元。在經(jīng)歷過2019年的暴漲之后，三巽集團的凈利潤呈現(xiàn)下降趨勢。

      克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，三巽集團的全口徑銷售額分別為70.1億元、90.1億元、102.3億元，復合年增長率13.43%；2020年，位列行業(yè)第173位。

      2018年-2020年，三巽集團借款總額的加權(quán)平均實際利率分別為14%、12.3%及9.4%。盡管融資成本有逐年下跌的趨勢，但總體而言仍舊處在高位。

      截至2020年末，三巽集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為22.42億元，其中受限制存款及現(xiàn)金為17.84億元，短期債項為10.78億元，在手現(xiàn)金無法覆蓋短期債務。

      招股書中還指出，三巽集團刨除預收賬款的資產(chǎn)負債率為79.3%（＞70%），現(xiàn)金短債比為2.1。由此看出，三巽集團踩中了一條紅線。