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??在物管行業(yè)多元化賽道驅(qū)使下，精于資本運(yùn)作的歐宗榮也開(kāi)啟了對(duì)旗下商管資產(chǎn)的騰挪步伐。

??5月20日，正榮服務(wù)(06958.HK)及正榮地產(chǎn)(06158.HK)聯(lián)合公布，正榮服務(wù)的全資附屬公司以8.91億元的代價(jià)收購(gòu)正榮地產(chǎn)控股旗下正榮商管99%股權(quán)。

??將商管資產(chǎn)轉(zhuǎn)入正榮服務(wù)旗下，歐宗榮左手倒右手，由其持股54.60%的正榮地產(chǎn)將獲得8.14億元凈收益。

??由歐宗榮持股63.26%的正榮服務(wù)，其收購(gòu)代價(jià)8.91億元中，6.28億元來(lái)自上市募集資金中的撥款，其余2.63億元由正榮服務(wù)內(nèi)部資源撥資。

??一邊內(nèi)部斥資2.63億元，另一邊收益8.14億元，怎么算都是一筆“劃算”的買賣。選擇在上市后“收編”商管，并通過(guò)變更募集資金用途為此次收購(gòu)提供資金，歐宗榮展現(xiàn)了一把高超的資本“算法”。

??6000萬(wàn)元凈利潤(rùn)指標(biāo)

??盡管正榮商管對(duì)歐宗榮來(lái)說(shuō)，是左右手的騰挪，但是對(duì)于正榮服務(wù)和正榮地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，卻是兩家獨(dú)立的上市公司之間的權(quán)益交換。

??此次，正榮服務(wù)收購(gòu)正榮地產(chǎn)旗下正榮商管，條件也頗為嚴(yán)苛。一方面，正榮地產(chǎn)開(kāi)出了8.91億元的高溢價(jià)；另一方面，正榮服務(wù)對(duì)支付金額也做出了相關(guān)業(yè)績(jī)約束。兩者并沒(méi)有因?yàn)槭切值芄径兴潘?/p>

??從收購(gòu)對(duì)價(jià)上來(lái)看，正榮服務(wù)收購(gòu)正榮商管99%股權(quán)將支付8.91億元，按照正榮商管2020年凈利潤(rùn)3303.6萬(wàn)元計(jì)算，收購(gòu)PE達(dá)27.24倍。

??從代價(jià)支付協(xié)議來(lái)看，支付共分為兩期完成。第一次預(yù)計(jì)將在6月底前完成對(duì)正榮商管59%股權(quán)的收購(gòu)，支付5.35億元；第二次預(yù)計(jì)將在明年6月底前完成對(duì)正榮商管99%的股權(quán)收購(gòu)，支付剩余3.56億元。

??而收購(gòu)金額也并非板上釘釘，根據(jù)代價(jià)調(diào)整協(xié)議，正榮商管若在2021年全年的凈利潤(rùn)低于6000萬(wàn)元，正榮服務(wù)將對(duì)應(yīng)支付的尾款進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

??以目前正榮商管2020年取得的3303.6萬(wàn)元凈利潤(rùn)來(lái)看，6000萬(wàn)元的凈利潤(rùn)目標(biāo)也并非易事。

??8.91億元對(duì)于正榮服務(wù)來(lái)說(shuō)，也是一筆不小的金額。為了支付這筆金額，正榮服務(wù)將原本用于戰(zhàn)略投資及收購(gòu)其他物業(yè)管理公司的6.28億元募集資金用在了收購(gòu)正榮商管上，足顯示其誠(chéng)意。

??助推高毛利

??企業(yè)間的資本交易向來(lái)是本著互惠互利的原則，正榮服務(wù)收購(gòu)正榮商管也不例外。正榮服務(wù)付出8.91億元的代價(jià)，換來(lái)的將是商管服務(wù)的高毛利市場(chǎng)。

??正如正榮服務(wù)所言，資本市場(chǎng)及整體市場(chǎng)的并購(gòu)條件發(fā)生變化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行業(yè)在市場(chǎng)中越來(lái)越受關(guān)注，投資人也對(duì)具有住宅及商管綜合服務(wù)能力的公司比較青睞。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了目前具有代表性的7家商管類物企，其平均毛利率在38%以上，高出住宅物業(yè)平均毛利率近10個(gè)百分點(diǎn)。

??以星盛商業(yè)為代表的商管公司毛利率更是高達(dá)56.3%；其次是合景悠活，整體毛利率為42.1%；再以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，2020年其商管面積占總面積約6.3%，但其收入?yún)s占總收入的42.7%，均體現(xiàn)了商管業(yè)務(wù)對(duì)收入的大比分貢獻(xiàn)作用。

??根據(jù)正榮服務(wù)協(xié)議中公布的正榮商管盈利情況，2020年其營(yíng)收達(dá)1.44億元，凈利潤(rùn)為3303.6萬(wàn)元，凈利率達(dá)22.79%，遠(yuǎn)高于2020年上市物企平均14.23%的凈利率水平。

??這對(duì)毛利率本就靠前的正榮服務(wù)來(lái)說(shuō)，是錦上添花的事情。2020年，正榮服務(wù)整體毛利率同比增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到34.8%，凈利潤(rùn)率約為15.9%，高于上市物企平均水平。

??盡管正榮商管未公布毛利率水平情況，但是根據(jù)其22.79%的凈利率水平，對(duì)正榮服務(wù)的整理凈利率水平無(wú)疑是起到正向拉動(dòng)作用。

??搶占商管賽道

??受商管業(yè)務(wù)高毛利的吸引，越來(lái)越多的物企開(kāi)始搶占商管賽道。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有95家布局商業(yè)物業(yè)，占比95%。從“星云企服”、“綠城云享”，再到“萬(wàn)物商企”，保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)科物業(yè)等，已紛紛構(gòu)建自己的商寫物業(yè)服務(wù)品牌。

??去年，彩生活新增對(duì)外投資17家企業(yè)中，其中12家為商管公司。2021年以來(lái)，碧桂園服務(wù)更是不惜用2000萬(wàn)元收購(gòu)碧桂園（02007.HK）旗下4家盈利不佳的商管公司，其中有三家凈資產(chǎn)為負(fù)。

??3月10日，銀城生活服務(wù)與銀城商管共同出資成立了銀城商業(yè)物業(yè)，再度加碼商管業(yè)務(wù)。

??商管賽道持續(xù)裂變，也在漸漸篩選著真正適合它的企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士分析稱，商管在運(yùn)營(yíng)管理上比住宅物業(yè)管理更加復(fù)雜，因客流壓力大、客群復(fù)雜，對(duì)安全性要求高，運(yùn)營(yíng)管理難度更高，其中的不確定性也更大。

??2020年定位為商業(yè)物業(yè)的金融街物，其商業(yè)業(yè)態(tài)漸漸被非商業(yè)物業(yè)擠壓，非商業(yè)物業(yè)的面積已經(jīng)超過(guò)60%。其收入增速連續(xù)三年放緩，2020年凈利潤(rùn)約為1.16億元，同比下降了10.07%。

??眼下，商寫市場(chǎng)呈現(xiàn)的萎靡狀態(tài)，成為商管物業(yè)發(fā)展道路上的隱憂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，北京甲級(jí)寫字樓的整體空置率提高了4.1個(gè)百分點(diǎn)，而深圳寫字樓的空置率更是由2019年的20.0%進(jìn)一步上升至22.5%，位居四大一線城市之首。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)一線城市寫字樓空置率將會(huì)繼續(xù)上升，租金也將延續(xù)走低趨勢(shì)。