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??5月17日，順豐房托基金（02191.HK，下稱“順豐房托”）在港交所主板上市。作為香港房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)，以及首個(gè)非地產(chǎn)的快遞企業(yè)赴港發(fā)行REITs的上市之路，引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

??房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是集體投資計(jì)劃的一種，香港證監(jiān)會(huì)是房地產(chǎn)投資信托基金的主要監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

??從一定程度上看，相較實(shí)體投資的租金收入，上市的房地產(chǎn)投資信托基金作為替代品，除了具備普通證券化資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)外，還有流動(dòng)性高、門檻低、替換成本低等優(yōu)勢(shì)。

??早在2018年，順豐就發(fā)起過(guò)“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，這也是內(nèi)地首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs。順豐房托上市后，將有助于順豐整體市值的提升。

??不過(guò)，從上市首日的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，這個(gè)在公開發(fā)售階段獲超額認(rèn)購(gòu)的新股，卻未能持續(xù)獲得投資者的認(rèn)可，上市首日遭遇破發(fā)。

??上海中城倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)周建成告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，物流地產(chǎn)是一種引致需求，即由其他需求引發(fā)的需求。具體而言，是由物流行業(yè)引發(fā)的需求。

??“就順豐房托而言，其是由物流領(lǐng)域里快遞物流這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域引發(fā)的需求。由于快遞物流增速下降，導(dǎo)致以其為基礎(chǔ)的物流地產(chǎn)前景堪憂。”周建成認(rèn)為。

??盤中最高跌幅達(dá)17.07%

??今年4月23日，順豐房托通過(guò)港交所上市聆訊，擬在港募資3億美元。據(jù)彼時(shí)披露信息，順豐房托最快5月即可掛牌上市。

??此前5月10日，順豐房托完成招股。捷利交易寶數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)日10時(shí)許，該公司錄得孖展額約3.9億元，以公開發(fā)售募資額2.68億元算，超額認(rèn)購(gòu)約0.45倍。其中，富途借出約1.27億元，耀才借出1億元，輝立借出0.6億元。

??根據(jù)現(xiàn)時(shí)香港證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的股息分派比率最少須為90%，反觀順豐房托的派息比為100%。

??有消息人士指，順豐房托國(guó)際配售部分已于招股首日2小時(shí)內(nèi)已錄得超額認(rèn)購(gòu)，國(guó)際房地產(chǎn)投資基金等機(jī)構(gòu)投資者表明擬長(zhǎng)線持有。

??5月17日早間開盤，順豐房托報(bào)4.49港元/股，較發(fā)行價(jià)4.84港元/股跌9.8%；盤中股價(jià)繼續(xù)下跌，最高跌幅達(dá)17.07%。

??公開資料顯示，順豐房托的管理人——順豐房托資產(chǎn)管理有限公司，是由順豐控股股份有限公司（002352.SZ，下稱“順豐控股”）2020年10月23日在香港注冊(cè)成立，由順豐控股100%持有，順豐控股董事長(zhǎng)王衛(wèi)擔(dān)任公司董事會(huì)主席。

??據(jù)了解，順豐房托投資組合初步以三處物業(yè)為底層資產(chǎn)，主要靠租金和管理服務(wù)獲得收入，相關(guān)資產(chǎn)位于香港、佛山、蕪湖三地。其中，香港物業(yè)為一個(gè)于2014年竣工的15層高的「坡道式」現(xiàn)代物流地產(chǎn)；佛山物業(yè)為一個(gè)于2021年竣工的現(xiàn)代物流地產(chǎn)，配備有智能技術(shù)及量身訂造的設(shè)施；蕪湖物業(yè)為一個(gè)于2019年竣工的位于鳩江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代物流地產(chǎn)。

??根據(jù)順豐房托對(duì)外披露的信息，截至2020年12月31日，順豐房托上述三處物業(yè)的可出租總面積約為30.8萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)值約為60.9億港元，物業(yè)的平均出租率約為94.9%。

??業(yè)績(jī)方面，2018年-2020年，順豐房托基金的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；業(yè)績(jī)?cè)鏊倬徛耐瑫r(shí)，盈利能力也相當(dāng)不穩(wěn)定，同期，公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬(wàn)港元。

??長(zhǎng)期仍具信心

??順豐房托的上市只是其母公司順豐控股的策略性安排之一。

??今年4月22日，順豐控股發(fā)布2021年一季度報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年一季度，順豐實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入426.2億元，同比增長(zhǎng)27.07%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)-9.89億元，同比下降209.01%；扣非后凈利潤(rùn)-11.34億元，同比下降236.28%。

??據(jù)了解，這是順豐控股上市以來(lái)，首次在一季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損。作為順豐旗下盤活資產(chǎn)的融資手段之一，順豐房托此次上市意圖明顯。

??公司行政總裁兼執(zhí)行董事翟迪強(qiáng)此前表示，“順豐控股在香港成立順豐房托是策略性部署融資計(jì)劃的一部分，香港作為國(guó)際金融中心，順豐房托的成立將會(huì)為集團(tuán)提供很好的融資渠道。”

??根據(jù)第一太平洋戴維斯數(shù)據(jù)，截至2020年12月30日，活躍在港交所的11只房地產(chǎn)投資信托基金，市值約2366億港元。

??其中市值最大的是第一只在港上市的房地產(chǎn)投資信托基金，也是亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金——領(lǐng)展房產(chǎn)基金，占總市值約63%。不過(guò)，截至記者發(fā)稿，順豐房托僅有約33億港元的市值。

??上海交通委郵政快遞專委會(huì)副主任、快遞物流專家趙小敏對(duì)記者稱，三月份以來(lái)，港股市場(chǎng)表現(xiàn)一直不盡如人意，順豐房托上市的表現(xiàn)只是受到短期市場(chǎng)波動(dòng)影響。

??截至目前，有14只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。自REITs上市后，越秀REITs完成“四連跳”，資產(chǎn)規(guī)模從45億元提升至2020上半年的363億元。

??“從它的底層資產(chǎn)構(gòu)成以及業(yè)務(wù)模式來(lái)看，港股的機(jī)構(gòu)投資者還是基石投資者對(duì)其長(zhǎng)期發(fā)展，應(yīng)該還是比較有信心的。”趙小敏稱。

??除此之外，5月10日，繼香港特區(qū)政府為合資格私募基金所分發(fā)的附帶權(quán)益提供利得稅與薪俸稅寬免后，香港證監(jiān)會(huì)再次公布落實(shí)政府的資助計(jì)劃，以資助在香港設(shè)立的開放式基金型公司及房地產(chǎn)投資信托基金。

??根據(jù)資助計(jì)劃，凡成功在香港注冊(cè)成立或遷冊(cè)來(lái)港的開放式基金型公司，以及成功獲證監(jiān)會(huì)認(rèn)可并于香港聯(lián)合交易所有限公司上市的房地產(chǎn)基金，將付予其香港服務(wù)提供者合資格費(fèi)用的70%，上限為每間開放式基金型公司100萬(wàn)元及每只房地產(chǎn)基金800萬(wàn)元。

??本次順豐房托順利上市后，即可申請(qǐng)本資助計(jì)劃，或許可成為香港房地產(chǎn)投資信托基金資助計(jì)劃順風(fēng)車上的第一位乘客。