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      恒大借助深深房回A計劃雖被喊停，但他們并未完全“分手”。

      2021年5月5日，深深房A(SZ:000029)發(fā)布公告稱，公司將向廣州博琵企業(yè)管理咨詢有限公司（下稱“廣州博琵”）購買其持有的持有廣東建邦集團（惠陽）實業(yè)有限公司（下稱“廣東建邦”）51%股權，交易價格4.5億元。交易完成后，廣東建邦由深深房形成實際控制，并入公司財務報表。

      據(jù)了解，廣東建邦成立于1993年9月13日，注冊資金280萬元，公司由廣州博琵100%控股。

      廣州博琵則是中國恒大(HK:03333)的控股公司，恒大間接持有其持股51%的股權。公司另一股東為山河控股，間接持股比例49%，該公司實際控制人為程理財。

      對于此次收購，廣州博琵向深深房承諾，廣東建邦2021—2025 年需累計實現(xiàn)凈利潤不低于12.5 億元。而根據(jù)廣東建邦提供的財務報表顯示，公司2020 年度營業(yè)收入為0元，營業(yè)利潤-85.39萬元，凈利潤為-85.39萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-8,837.38 元。

      此外，根據(jù)評估結(jié)果，廣東建邦凈資產(chǎn)賬面價值為-95.59 萬元，而評估價值卻達 8.85 億元，增值額 8.86億元，增值率為92697.07%。

      這不免讓人心里產(chǎn)生了兩個問題：

      廣東建邦2020年處于虧損，卻向深深房許下5年實現(xiàn)12.5億元凈利潤的承諾，其底氣何在？

      公司凈資產(chǎn)賬面價值為負，為何卻獲得了8.85億元的估值？

      廣東建邦持有的地產(chǎn)項目，或是問題的答案。

      并表林溪郡項目

      公告顯示，廣東建邦目前持有林溪郡項目全部權益。該項目位于惠州市惠陽區(qū)新圩鎮(zhèn)長布村，臨近深圳市龍崗區(qū)，項目占地面積 19.87 萬㎡，用地性質(zhì)為商住。項目規(guī)劃總建筑面積 55.72 萬㎡，計容建面 39.74 萬㎡，項目內(nèi)配建一所九年一貫制學校。

      根據(jù)規(guī)劃，項目分四期開發(fā)，建設周期為5年，一期可售住宅 14.3 萬 m2，商業(yè) 1.5 萬 m2，一期已動工建設，業(yè)內(nèi)人士透露，該項目即將在5月開盤。

      也就是說，林溪郡項目日后產(chǎn)生的收益也將按股權比例流入深深房。

      為了順利將項目收入囊中，深深房除了支付股權轉(zhuǎn)讓費之外，還幫助廣東建邦解除了股權質(zhì)押。

      據(jù)了解，廣州博琵分別于2020年12月16日和2021年1月28日將廣東建邦股權質(zhì)押予中天世紀實業(yè)，其中去年的質(zhì)押股權為20%，對應56萬元。

      解除質(zhì)押所需的款項正是來自于深深房支付予廣州博琵的定金。根據(jù)支付條款顯示，深深房需共計支付的4.5億元交易款，其中，定金為7540萬元、第一期合同交易對價1.29億元和剩余合同交易對價3.21億元。 

      根據(jù)公告，深深房所支付部分定金將用于償還廣州博琵與中天世紀實業(yè)的借款。償還借款后剩余的款項由深深房支付予廣州博琵。

      此外，為了項目的順利開發(fā)，深深房還將為廣東建邦提供股東借款。公告顯示，在交易完成后，深深房和廣州博琵雙方將按股權比例，分別向廣東建邦提供借款6.56 億元。其中，深深房提供約3.35 億元，廣州博琵提供約 3.21 億元。

      而廣州博琵提供的那部分借款同樣來自于深深房。據(jù)了解，深深房需支付的剩余合同交易對價將視為廣州博琵為廣東建邦提供的股東借款，用于支付項目開發(fā)中的各項費用。

      可見，為了拿下林溪郡項目，深深房需要花費的金額將近8億元。而如此大肆花銷背后的原因，是深深房對土地的需求。

      雙贏的合作

      深深房缺乏土儲的原因，要從其與恒大上一次的合作說起。

      2016年10月，中國恒大、深深房宣布：深深房及其控股股東深圳市投資控股有限公司與恒大地產(chǎn)集團有限公司及其股東廣州市凱隆置業(yè)有限公司簽署《關于重組上市的合作協(xié)議》。

      但隨著2020年的一紙公告，雙方的合作已然告吹。受重組的影響，深深房近年幾乎無拿地行為。根據(jù)深深房披露的2020年年報顯示，截至去年底，公司僅有汕頭新峰大廈項目，總占地面積0.59萬平方米，總建筑面積2.66萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積2.66萬平方米。

      銷售項目中，位于深圳的傳麒東湖名苑項目已在2019年底竣工并開始辦理交付，累計銷售率約80%翠林苑項目銷售率約95%；汕頭地區(qū)的天悅灣項目二期工程于2020年6月底實現(xiàn)各棟主體封頂，公共部位裝修基本完成，一期累計銷售約70%。

      土儲是房企的經(jīng)營發(fā)展的基礎。由于土儲的缺乏，深深房的業(yè)績受到了影響。2020年，深深房A營業(yè)收入為16.15億元，同比下降36.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.9億元，同比下降47.47%。 

      恒大與深深房再次牽手，其實是一次互惠互利的合作。恒大為深深房提供了優(yōu)質(zhì)的土地資源；而恒大正處于降杠桿時期，需要資金支持，出售項目是回籠資金最快的方法之一。

      對于此次收購事項，深深房也在公告中表示，收購林溪郡將有效增加公司的土地儲備資源，有利于公司未來持續(xù)發(fā)展，對公司未來的財務狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生積極影響。