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??“中梁沒有成功，只有成長。”楊劍不滿足于現狀，喜歡立足未來看當下。在50歲來臨之際，他又將物業推入港交所。

??4月29日，中梁物業向港交所遞交了招股書，這次赴港上市，楊劍做足了準備，內外換新。多方挖來物業方面人才，對高層進行“換血”，不僅如此，遞表之前，中梁還對物業進行了更名， 取名中梁百悅智佳，這也是這一次中梁物業遞交招股書的名字——中梁百悅智佳服務有限公司（簡稱“中梁百悅智佳”）。

??入行物管較遲，成為楊劍的一大遺憾。但在搭上上市這趟車的路上，他正竭力追趕。成立5年便遞表，中梁百悅智佳已刷新了物業行業的入市記錄。

??楊劍曾是“92派創業者”的一員，商業嗅覺靈敏，做事也果斷，主張戰略柔性和投資精準性。將碧桂園服務引入中梁百悅智佳的股東，對地產、物業高管“一碗水端平”便能看出。

??與遞表拉投資人、好友入股的上市物企不盡相同，在中梁百悅智佳的股東之中，碧桂園服務的出現較為吸睛，楊劍配發6.24%股份給碧桂園服務（06098.HK）。在此之外，其對地產、物管更是高比例犒賞，拿出10.31%股權給兩位高管。

??中梁百悅智佳與其他物企的不同，還在于不拼多元主靠住宅物業，這在物企們努力開拓多元賽道的當下，顯得有些“獨特”。截至2020年底，住宅規模達到2000萬方，占比達99.6%。

??引戰碧桂園服務

??對于中梁百悅智佳的布局，楊劍顯然費了一番心思。

??目前，中梁百悅智佳的7位持股人楊氏家族信托、楊劍、徐曉群、李家城、馬飛、Yung先生和碧桂園物業香港，分別直接或間接持股66.81%、13.13%、1.64%、7.97%、2.34%、1.87%和6.24%。

??股權名單中，最讓人“意外”的是碧桂園服務。上個月30號，碧桂園服務的全資附屬公司碧桂園物業香港突擊入股中梁百悅智佳，以2.4億港元（約2億元）的價格購入已發行股本的6.24%，這是中梁百悅智佳直接向碧桂園物業香港配發的股份。

??隨著碧桂園服務的加入，中梁百悅智佳遞表前的持股情況最終完成。楊劍是中梁百悅智佳的實際控制人，他通過其家族信托持股66.81%，還通過自持的創和國際持股13.13%，合計持有79.94%。他的妻子徐曉群，也間接持有1.64%的股份。

??此外，楊劍“一碗水端平”，對物業和地產的高管分別進行了封賞。去年11月，中梁百悅智佳執行董事李家城和中梁控股高級副總裁馬飛分別以1133萬元和333萬元入股上海良中，重組完成后，分別獲得7.97%和2.34%的股份。

??杰標發展有限公司（主要從事金融投資）的副總經理Yung先生，他的投資在李家城和馬飛之前，去年7月便以500萬元入股上海良中，最終獲得1.87%的持股。

??從成立到分拆，再到遞表，中梁物業只用了4年半的時間。

??相比成立數十年的物企來說，中梁百悅智佳立足的時間并不長。2016年12月，上海中梁物業發展有限公司（簡稱“上海中梁”或“中梁物業”）成立，是中梁控股中專門騰出手來提供物業管理服務的公司。

??不過，這一次遞表的主體并非上海中梁，而是去年11月成立的中梁百悅智佳，上海中梁和寧波中梁構成其運營主體。

??成立不到兩年，分拆上市的消息就已傳來。2018年4月，楊劍開始實施分拆計劃。

??經過一系列的股權騰挪，去年四月，楊劍將中梁物業的資產裝入上海良中，由李家城擔任法人。彼時，中梁物業的實際控制人為楊劍，他間接持有98%的股權，而另外的2%則是由妻子徐曉群持有。

??去年底，銳安有限公司購入上海良中2%股權，至此上海良中由上海創奮、上海創評及分別擁有87%、11%及2%權益。又經過上海創之信和天津創之誠的兩輪投資，上海良中最終由由上海創之信、天津創之誠及銳安有限公司擁有97%、2.94%及0.06%。

??高層“年輕化”

??赴港上市之前，楊劍就已著手對物業管理層進行排兵布陣，將管理權交到籌備良久的管理層中，自己擔綱一把手，任非執行董事兼董事會主席。

??去年以來，楊劍對中梁物業的高層進行了一番大調整，引入多名高管。目前，中梁百悅智佳7位高級管理的平均年齡在38歲，而其兩位執行董事年齡也僅有40歲，整個管理層呈“年輕化”。

??2020年1月，中梁物業更名為中梁現代服務集團，緊隨更名，高管又一次變動。去年3月26日，中梁物業的法人代表從此前的中梁物業總經理王迅，變更為了中梁現代服務集團執行董事李家城。

??加入中梁物業之前，李家城曾于2002年-2017年在上海城建（集團）公司及其附屬公司任職，2017年開始擔任中梁物業的執行總裁。如今，李家城已經成為中梁百悅智佳的執行董事。

??執行董事兼行政總裁周勤偉，也曾服務于彩生活、雪松智聯等公司，去年8月加入，主要負責日常運營。

??同時，楊劍還聘請了蔣牧人擔任中梁現代服務集團聯席總裁，目前他是中梁百悅智佳的副總裁，主要負責市場拓展、并購和投資。

??蔣牧人曾在國內投行工作多年，之后進入碧桂園資產管理公司擔任董事總經理，對地產全產業鏈有過深入研究。而在物業領域，曾任永升生活服務集團投資并購部總經理，在加盟中梁現代服務集團之前，還是東原物業投資拓展部的經理。

??除了李家城、周勤偉和蔣牧人，楊劍還從海源物業挖來主要負責社區運營的李其昌，以及從萬達物業服務挖來負責市場多元化發展的武心民，目前兩人都是中梁百悅智佳的副總裁。

??第三方收入占比超九成

??籌備上市的兩年，中梁百悅智佳在管面積激增67倍，復合年增長率達到769.3%。2018年，它的在管面積僅有30萬方，2019年增至680萬方，2020年底達到2010萬方。

??不僅如此，中梁百悅智佳面積的合管比達到3：1，截至去年底，中梁百悅智佳的合約面積達到6030萬平方米。

??盤踞長江口的中梁百悅智佳，其大部分業務也位于該地區。目前，在管項目178個，覆蓋中國18個省、兩個直轄市及三個自治區的147個城市，約有62.8%的在管面積位于長三角。

??中梁百悅智佳是以住宅業態為主的物企，截至去年底，住宅規模已經達到2000萬方，占比達到99.6%；非住宅的規模占比為0.4%，面積不到100萬方。

??規模增長，推升收益和凈利潤走高。2018年-2020年，收益從1.76億元增至7億元，復合年增長率達到100.2%；凈利潤從2018年的2660萬元增至2020年的8620萬元，猛增近四倍，復合年增長率為79.9%。

??成立時間不長，但中梁百悅智佳在營收方面對母公司的依賴較少，三條業務線中，物業管理服務和社區增值服務的第三方收入占該項業務收入比重超九成。

??過去一年，中梁百悅智佳的三條業務線物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務分別營收2.4億元、3.3億元、1.3億元，其中來自獨立人士占該項收入的比重分別為98%、9%、99%。

??物業管理服務的收入增長最猛，兩年時間激增1220倍，同時它也是中梁百悅智佳的一項重要收入來源，占比達到33.3%。2018年-2020年，收入增長1220倍，達到2.4億元。

??非業主增值服務是中梁百悅智佳收入最高的業務，不過隨著多元化業務的開展，它的收入比重從2018年的99.9%降至2020年的47.2%。發展早期，中梁百悅智佳主要為中梁控股集團及其他開發商提供非業主增值服務，2018年-2020年收入從1.8億元增至3.3億元，增幅達到89.2%。

??社區增值服務在2019年開始成為主營業務之一，目前占比19%。2020年，這項業務營收達到1.3億元，同比增長884%。