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??自2月底22個重點城市集中供地政策出臺以來，土地市場的游戲規則發生本質改變。

??據不完全梳理，截至目前已有約17個城市明確首批集中出讓土地的日程表，北京、杭州、重慶等11個城市明確將在4-5月集中供應土地，其中，廣州、長春、無錫和重慶四個城市則明確在4月底集中拍地。

??受集中供地的影響，前三月土地市場掛牌規模不及去年同期，僅3月全國土地市場供應規模同比下降34%。其中，四大一線城市土地供應幾乎“斷供”，成交量同環比均呈下跌趨勢，土拍市場明顯降溫。然而市場熱度轉移至熱點三線城市，紹興、義烏等城市地價屢創新高，單價地王不斷涌現。

??從首批競價時間來看，如廣州、無錫和重慶等地均選擇4月末進行集中競價，對于重點投資此類城市的房企而言，充分進行項目研判和篩選，未來將迎來投資決策大考。從各地供地時間的鋪排和錯峰，預計4月份將迎來重點城市集中供地的掛牌潮。

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??一線城市“斷供”，

??成交量價大幅縮減

??3月份，土地掛牌量較2月周期性回升，但和去年同期相比仍有超過三成的差距。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積19963萬平方米，環比增加21%，同比下降34%。

??各能級城市土地供應量環比均呈上漲趨勢，尤其一線城市土地供應量增幅突出，總掛牌量達1324萬平方米，主要得益于廣州和北京在3月份均推出了集中供應的第一批土地。集中供地的重點城市中，長春、天津、無錫也均推出了第一批集中出讓的住宅用地。但結合出讓時間來看，僅有廣州、長春和無錫的宅地預計將于4月份開拍，其他城市出讓地塊多要在5、6月份才能上市。

??3月份全國土地市場成交量也得以較上月明顯回升。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積也增長至15677萬平方米，同環比分別增加32%和42%。其中，受供地新政影響，四大一線城市土地供應幾乎“斷供”，成交量同環比均呈下跌趨勢；二三線城市的成交建面較上月大幅上漲，其中三四線城市的成交建面重回1億平方米以上，同環比漲幅均超過40%。

??受重點一、二線城市成交量大幅縮減影響，3月平均樓板價沖高回落，環比上月下降13%至2555元/平方米，但和去年同期相比仍然增長了6%。分能級城市來看，三四線城市表現突出，地價環比上漲20%；一、二線城市成交地價環比均出現下滑，環比分別下降37%和17%，一線城市降幅最為明顯。

圖：CRIC監測城市經營性用地月度成交量價走勢

（單位：萬平方米，元/平方米）

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數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

??02

??8城首批項目起始價超五千億

??從各已公布集中出讓計劃的城市來看，典型的三批次出讓節奏為一二三季度末，各城市三批次出讓節奏存在一定的差異，房企在熱點城市間依然具備錯峰拿地的機會。已公布首批集中供地項目信息的城市中明確首批次競價時間在4月末至5月中旬，比如廣州、重慶、無錫等城市在4月末進行集中競價，房企仍有一定的時間差進行項目研判和篩選。但熱點城市集中競價對房企資金和拿地研判能力都提出了不小的考驗。

??從供應力度來看，不少城市供應十分“給力”，占2020年全年宅地供應面積的比重均超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，較2020年已過半，其次是天津，比重也達45%。總體供地節奏快于往年同期平均值。

??從結構來上來看，北京優質地塊供應占比較高，海淀和朝陽供地供給12宗，占北京此次集中供地幅數的四成，其中朝陽更是重中之重，宅地供應建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區的比重略高于2020年，供地質量有明顯提升，北京或將成為4月土拍熱度較高重點城市。

??相比之下，廣州的供地質量相對欠佳，核心區僅有荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及；與此同時，增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著提升，高達56%。從出讓底價上來看，廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價樓板價僅2.7萬元/平方米。

??值得注意的是，據不完全統計，已公布供地項目信息的城市中，北京、杭州和重慶等8城總起拍價已超過5200億元。疊加尚未公布項目信息的重點城市，預計未來22個熱點城市首批賣地有望超過萬億元。

表：部分重點城市首批集中供地信息

數據來源：公開資料整理

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??長三角三線土拍升溫，

??多城刷新地價天花板

??受重點一二線城市土地供應量大幅減少影響，為了補充優質土儲，房企將拿地重心向熱點三四線城市轉移，以長三角城市為代表的熱點三四線城市土拍熱度急劇升溫。

??3月，土地成交溢價率進一步沖高至19%，創下2020年以來的最高水平。但各能級城市表現各異，一二線城市受供地新政影響，優質土地出讓節奏中斷，尤其一線城市土地供應幾乎“斷供”影響溢價率降至零點，而三四線城市則在優質土地密集出讓加之房企年初拍地意愿強烈等因素的利好下，溢價率沖至21.3%的高點。

圖：CRIC監測城市經營性用地溢價率走勢圖

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

??土地市場整體熱度上升的影響下，土地流拍現象也進一步緩和。以重點監測的城市來看，流拍率已經連續4個月走低，3月份流拍率已降至9.1%，較2020年下半年來的最高點已經下滑了近5個百分點。

??以長三角的紹興、義烏等代表的熱點三四線城市在優質宅地大量入市的影響下土地市場熱度明顯升溫。其中，3月成交總價TOP10地塊和單價TOP10地塊中，長三角三四線城市分別占6席和7席。

??在優質宅地的入市的影響下，3月份，三四線城市更是誕生了多個板塊、區域乃至全市的“單價地王”，如義烏、紹興、麗水均有全市“單價地王”誕生。其中，3月成交單價最高的地塊為義烏原賓王客運站地塊，成交樓板價為36030元/平方米，一舉刷新了義烏成交涉宅用地單價天花板。

表：2021年3月全國城市經營性土地成交總價排行榜

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

表：2021年3月全國城市經營性土地成交單價排行榜

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

??隨著4月廣州等重點城市將推出集中供應的第一批土地，且不乏優質用地，在重點城市供應量上升之下，房企關注重點和拿地資金也會重新偏向這些重點城市，三四線城市土地市場熱度將有所回溫，但部分“次熱點”城市市場熱度或將迎來新一輪升溫行情。

??值得注意的是，近期熱點城市調控呈現出明顯收緊的趨勢，住建部多次約談熱點城市，西安、金華、湖州等城市均在近期加碼了房地產市場調控，以抑制市場熱度，預計4月份土地市場整體熱度有望得到降溫，地市過熱的三線城市或將加入集中供地的行列。考慮到“兩集中”政策制定的初衷是為了平抑房價，預計2021全年住宅供地規模總體上保持穩定，整體成交規模仍將穩中有升。