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??低調且神秘的益田集團最近又斥資5000萬元，新設一家名為深圳市益田商置投資有限公司的子公司，主營酒店管理與商業綜合體管理服務。

??它龐大的子公司體系又多了一條支線。

??據中國房地產報記者梳理發現，持有近400億元總資產、在業界規模定位屬于中小型房企的益田集團，對外間接控股企業達100余家，旅游商業、智慧地產及文化教育等領域多有其布局身影。從一線房企到頭部信托，既是其項目運營搭檔，也為其提供了融資渠道。

??如此布局的主要原因是為上市鋪路。不過，益田集團掌舵者自2011年表達上市意愿以來，9年過去，其分拆上市計劃至今未能達成。

??經營方面也出現動蕩：據信達證券公告，2020年上半年，益田集團營業收入6.83億元，凈利潤-6.49億元，近3年來首次呈負。

??這樣的局面對于有志于打造“中國旅游商業第一股”的益田集團來說，成了難以承受之重。

??一

??北京東二環，沉寂多年的國盛中心近期“活”了起來。商場外墻上“我是國盛，稍后見”的字樣清晰可見。

??自2017年益田集團從信達資產手中接盤項目部分股權以來，國盛中心重整工作低調進行了3年，直到今年5月，項目招商中心啟幕儀式開幕，復工進展重新映入大眾視野。據集團官網介紹，近期益田集團商業籌備組已正式進駐項目，完成了項目定位和招商策劃。

??這座建筑面積近60萬平方米的商業綜合體，原屬2008年北京奧運會配套工程，因產權爭議問題已停工11年，5易其主后，最終由益田集團與信達資產合作開發。

??益田集團并未透露此次股權合作的具體比例。不過信達資產最初的一份競爭性談判邀約文件透露，擬出讓該項目10%-35%股權，并交由該小股東整體操盤。按照彼時項目155.7億元整體估價，益田集團此次交易代價約在15.6億-54.5億元。這無疑是一筆不菲的投入，2017年益田集團整體營業收入不過33.42億元。

??對于轉型擴張期的益田集團而言，大手筆收購國盛中心似乎不在意料之外。益田集團董事會主席吳群力曾在2018年提出3至5年在全國落地100個以上商業項目計劃，目前其在全國開業或籌建中的商業地產只有25個，差距較大。放諸北京，益田集團現有項目也不多，除了2個住宅項目與1個酒店項目，全新的國盛中心將是其踏出深圳后首個一線城市商業綜合體試點項目。

??二

??益田集團對于自己的發展曾有著清晰定位。

??從體育教師下海經商，頗具理想主義的吳群力并不甘心局限于住宅地產，他曾公開定義過自己的兩次轉型：第一次是2002年，從住宅開發轉型為復合型地產，投身商業地產開發；第二次是2015年，針對旅游商業、智慧地產及文化產業制定發展戰略，打造一體化城市運營商平臺。

??投身商業與旅游在益田注資對象中有直觀呈現。比如，提出將商業地產板塊分拆上市的2011年，益田集團成立旅游商業集團，推出益田假日廣場系列IP；益田集團金融板塊則成立于2015年，斥資3億元成立深圳前海益田金融控股有限公司，提供資產管理、商業保理及融資租賃等服務。

??2016年，益田還進駐中長勝基金并持有1%股份，這一“含著金湯匙出生”的基金公司，目前集結了萬科、佳兆業、前海金控、卓越集團、綠景集團等眾多股東；2017年，益田進駐上市公司張家界旅游集團，成為持有其4.79%股份的第三大股東。

??據企查查數據，目前益田集團對外投資企業43家，間接控股147家。結合“接盤”“舊改”“找伙伴”等方式，冠以了眾多子公司“益田系”標簽，對應集團旗下各大文旅、酒店及商業中心項目。

??如此龐大的子公司局面，源于吳群力一直揣著一個上市夢。登陸資本市場意味著能拿到更多資金，布局更大的項目，迎來更好的發展。

??2011年，益田集團就提出過3-5年商業地產集團要上市計劃；2016年，吳群力曾再度公開表達過益田集團各板塊分拆上市愿望：“未來10年希望將每個板塊發展成熟后再拆分上市，首推的是旅游商業板塊。”

??按照彼時吳群力曾透露的時間表，其中旅游商業板塊將在隨后3年登陸資本市場。不過，目前節點已過，益田旅游商業板塊上市計劃仍未兌現。

??益田集團官網顯示，目前整個集團旅游商業板塊已經形成假日廣場系列、假日世界系列、假日天地系列、假日步行街系列以及益田假日里等6大產品線，覆蓋深圳、上海、北京、長春、西安、貴陽等一二線城市。

??輕資產管理輸出模式也讓益田入局各地變得更加容易。比如，今年上半年，位于廣州中軸線上的信達金茂廣場項目，引進益田商業進行運營管理，成為益田進軍廣州的商業首秀；與華策集團達成戰略合作后，益田一口氣在深圳、珠海布局4個輕資產項目。

??擴張道路上，兩筆大額ABS融資申請成功，是益田旅游商業板塊高光時刻。2016年年底，繼36億元公司債申請失敗后，益田以深圳市益田假日廣場有限公司為標的，一項規模達53億元的ABS申請獲得深交所審核通過，成為深圳地產圈首個商業地產資產證券化項目；今年8月，集團再以深圳益田假日廣場為標的，通過深交所發行規模達68億元ABS融資。

??根據充當其ABS融資管理人的信達證券公告，2017年至2019年，深圳益田假日廣場營業收入依次為4.96億元、5.3億元、6.06億元；凈利潤依次為1.34億元、0.73億元，1.64億元。截至2020年6月底，深圳益田假日廣場資產總計108.79億元，凈資產26.65億元。

??對比益田集團整體營收規模，這一物業標的為集團營收貢獻超過3成。

??在IP Global中國區首席經濟學家柏文喜看來，上述ABS融資成功發行，為益田集團置換過高成本融資奠定了基礎。“益田之所以接連發行兩筆大額ABS融資，主要原因是為了置換以往通過信托機構、私募機構等發行的高成本資金，這類資金對旅游商業地產而言并不長期適用，步入運營階段后，需要用低成本長期資金置換。”他向中國房地產記者補充到，“得益于標的物業現金流狀況較好，發行的ABS融資規模才足夠大，否則用以置換相關信托融資與私募投資的商業模式難以成立。”

??三

??不過，如果以當前業績作為驗收布局成果標準，很難佐證益田集團踩準了節奏。

??據信達證券披露，2017年至2019年，益田集團營業收入依次為33.42億元、39.85億元、40.28億元，凈利潤依次為2.66億元、4.40億元、3.55億元。今年上半年，集團營業收入6.83億元，凈利潤由正轉負，表現為-6.49億元。

??集團銷售額亦逐年萎縮。億翰智庫數據顯示，2015年-2019年益田集團銷售額分別為50億元、71.0億元、39.5億元、29.5億元、12.18億元，目前在TOP200房企中排名墊底。

??比起踏入新興賽道的敏捷，益田集團住宅地產板塊面臨發展桎梏，透過兩個“神盤”可見一斑。在集團大本營深圳，面對已進入土地存量市場的深圳，舊改是益田集團擴儲主要方式，當地有著“深圳史上最難舊改項目”之稱的木頭龍社區城消磨了益田13年，終于在今年3月份正式開工，此前益田集團與社區業主陷入長期拉鋸戰，過渡期累計支付租金補償金額超過10億元，拖累公司整體業績。位于深圳蛇口的半島城邦項目，益田與合作對象就項目權屬爭議纏斗10余年，合同糾紛至今懸而未解。

??盈利水平停滯不前的這些年，“多元化”選擇的益田集團與房地產行業“黃金時代”失之交臂。

??苦于沒有上市平臺，益田集團用自己的方式撬動著多項目開發。除了頗有效力的ABS融資，信托貸款、“賣子”回血等手段一度成為其重要資金來源；建設銀行、中信信托、中鐵信托、信達資產等金融機構與之構建了多樣化合作形式。

??過程中，充當益田集團ABS融資管理人和承銷商的信達資產已經磨合多年，除了2017年聯手操盤“爛尾樓”國盛中心；2016年底，信達資產還與益田集團成立了有限合伙企業，前者出資15億元，投向位于深圳大鵬新區的舊改項目。

??中信信托也在益田的項目開發中擔任“前鋒”。2015年，益田集團聯合遠洋集團收購北京兩處住宅項目，皆是由中信信托“打頭陣”。兩處項目分別為村舊改社區項目檀州家園與北京綠島置業，先由中信信托與益田集團成立項目新投資公司入局；隨后一個月里通過中信信托退出、遠洋地產入駐等形式，實現項目公司控股權變更。

??上述收購中，中信信托發揮著融資渠道作用。一份來自“中信信誠—益田集團融資貸款專項資產管理計劃”顯示，益田集團以上述檀州家園三期“溪水雅地”項目，以及北京綠島置業持有的“亞瀾灣”項目的未來銷售回款，作為提供給中信信托的還款來源。

??在柏文喜看來，益田集團之所以能夠吸引一線房企和信托機構與之合作，一方面是因為其打造了幾項標桿性商業購物中心，以此為IP能夠在較好地段拿到土地，并以商業地產名義尋求部分配套住宅用地，平衡前期商業板塊開發運營，風險較低且具有盈利空間。

??另一方面，兩筆ABS融資在一定程度上為集團杠桿式擴張提供了條件。“ABS實際上是將其已經形成現金流的物業進行權益性融資，可以用作股本金，繼續投向其他項目。益田集團布局眾多項目，部分資本金便是從已有現金流項目的ABS中套現而來。”柏文喜向記者表示。

??用益信托網顯示，近年益田集團通過中鐵信托、東莞信托等機構至少發行過5次信托融資，規模總計12.24億元，產品期限1年期至2年期不等，最高收益率在6.8%至11%之間。

??發行于2019年7月的振興6號長春益田楓露集合資金信托計劃是其中規模最大的一筆，發行規模5億元，最高收益率10.5%，用于支付益田楓露項目工程款及后續資金周轉。

??值得一提的是，位于長春高新區的益田楓露項目，是目前益田集團在當地所剩不多的工程。因中途開發擱置多年，曾一度傳出被豪邦地產接盤的消息，直到2019年益田集團打出“蟄伏再出發”宣傳字樣，與益田楓露住宅項目配套的益田假日廣場在長春面世。

??益田集團在長春地位的“岌岌可危”，源于其多起“賣地”動作——益田硅谷新城二期地塊被天力地產接手，益田錦湖大路項目后續地塊被融創收購，益田凈月瓦薩小鎮地塊轉手給大眾，大有“撤出”長春痕跡。

??事實上，一路增持過程中，迫于資金回血需求，集團也在甩開部分重資產“包袱”。企查查顯示，近兩年來，益田左手新增投資企業6家，右手撤出投資11家。集團出售陣營中，包括位于深圳市光明中心區的三井銀包廠城市更新項目20%的股權，交由“深圳舊改大王”佳兆業；廣西華通高速公路45%股份轉讓給招商局；位于長春的自持物業益田福朋喜來登酒店轉予融創等。

??目前來看，多款出售動作似乎已成為益田關鍵“回血”手段。中誠信證評的報告顯示，在益田集團2018年近40億元的營收中，有15.7億元來自土地收益權轉讓收益，占比近4成。

??想要佐證其轉型路徑沒有“踏空”，“多元化”益田集團更需自主造血。