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??2020年前三季度，受疫情影響，房企整體銷售和供貨節奏后移，9月“三道紅線”資管新規試行，房企拿地、開發、銷售節奏都受到較大的影響，重壓之下去化成了第一要務。

??在此背景下，房企加緊推貨節奏，9月百強房企銷售業績同環比均有所提升。TOP100房企實現銷售操盤金額11905.6億元，單月業績同比增長29%，環比增長22%。前三季度，TOP100房企整體業績同比增長9.2%，累計業績增速自7月首次回正后繼續提升。

??從市場層面來看，30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%，累計成交面積環比下降4%，同比漲幅收窄至8%，預計各城市市場大概率將輪動分化。

??9月規模房企的去化率水平呈現下降趨勢，規模房企目標完成情況不如歷史同期，從前三季度房企去化情況來看，近3成房企目標完成率不足65%，完成率超過75%的房企有8家。四季度房企去化壓力仍然比較高。

??值此之際，我們將推出國慶特別策劃：沖刺2020。復盤前三季度行業變局，展望重要的四季度市場走向，全面沖刺2020。

??01 9月百強房企銷售同比增長29%
??前三季度，TOP100房企全口徑銷售金額達到86511.8億元，累計同比增長7.4%。9月全口徑銷售金額達到13326.1億元，同比增長24.8%。房企單月業績自4月轉正后進一步回升，但相較于8月增幅有所收窄。

??9月，TOP100房企操盤金額達到11905.6億元，單月業績同比增長29%。1-9月百強房企操盤銷售規模同比增長9.2%，累計業績增速自7月首次回正后繼續提升。

??百強房企第三季度的操盤銷售規模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復。究其原因，主要是房企整體供貨和銷售節奏后移，下半年供貨量大幅提升所致。但9月規模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。

表：2020年1-9月百強房企業績表現及同比變動（億元）

圖：2020年1-9月百強房企單月銷售操盤金額及同比變動（億元）

??02 TOP50房企操盤金額門檻增長7.9%
??前三季度，百強房企競爭持續，各梯隊房企繼續保持一定的分化格局。

??規模房企競爭優勢凸顯，從各梯隊房企銷售操盤金額入榜門檻來看，9月TOP10入榜門檻增長13.7%至1607億元，TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了4.4%和7.9%。

??截至三季度末，TOP100和TOP200房企銷售操盤金額入榜門檻分別為140.1億元和44.9億元，較去年同期基本持平，行業分化持續。

圖：2020年1-9月百強房企銷售操盤金額入榜門檻及同比變動（億元）

??03 百強集中度達到65.3%
??前三季度，TOP200各梯隊房企之間規模分化持續。其中TOP100房企集中度達到65.3%，較去年同期增加了2.8個百分點。TOP200房企集中度達72.6%，同比增加了2.7個百分點。

??龍頭房企繼續保持穩健發展，TOP3房企銷售操盤金額集中度達13.7%，同比增長1.3個百分點。

??TOP11-20及TOP31-50梯隊房企操盤金額集中度較去年也均有一定幅度提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而受疫情對規模房企開復工、銷售、回款的影響，行業競爭加劇，TOP101-200梯隊房企的銷售操盤金額集中度出現一定回落，同比減少0.1個百分點。

表：2020年前三季度TOP200各梯隊房企銷售操盤金額集中度

??備注：操盤金額集中度=入榜房企操盤銷售金額/統計局公布的全國商品房銷售金額，其中，2020年前三季度全國商品房銷售金額是根據前8月累計同比增幅推算9月同比增幅所得。

??數據來源：CRIC

??04 一線城市成交面積同比增61%
??9月房地產市場漸有走弱的跡象，30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%，累計成交面積環比下降4%，同比漲幅收窄至8%。

??一線城市成交持續高位運行，同、環比分別增長61%和18%，上海、廣州和深圳成交皆創年內新高。在供應連續兩月放量的作用下，上海成交持續提升，中高端產品成交去化依舊出眾。

??26個二三線城市成交整體表現平平，環比下降7%，同比增長3%。在連番政策加碼后，杭州、寧波、南京等熱點城市市場降溫特征明顯，成交轉升為降，但并未明顯失速，環比跌幅都控制在20%以內。

??各區域市場持續分化，長三角地區成交明顯走弱，杭州、寧波、南京、無錫等熱點城市市場明顯降溫，成交皆步入下降通道，上海、合肥市場仍保持較高熱度，成交穩中有升。粵港澳大灣區市場熱度不減，佛山、東莞成交持續高位運行，同比漲幅超20%，廣州、深圳成交更創年內新高。中西部地區市場有所降溫，成都、長沙成交也是轉升為降，環比跌幅都在10%左右。

??05 “三道紅線”重壓下需加速去化

??2020年，房企業績目標的完成情況一定程度上受到疫情影響，整體表現不及2018、2019年同期。

??前三季度，有近3成房企目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同時，雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目標完成率達到75%以上，處于行業較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。

圖：2018-2020年前三季度部分規模房企業績目標完成率情況

??數據來源：CRIC

??四季度作為市場供貨高峰期，房企供貨加速將帶動成交量的上升。但行業去化承壓的基本面尚未有所改善，企業全年業績目標主要還是依靠增加供貨量來實現。

??而“三道紅線”資管新規影響下，將更加考驗企業運營實力。目前來看，不少房企在全年業績目標完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節奏、加速去化。

??鑒于9月市場表現，對于接下來市場是轉冷還是逆勢上漲尚無法定論，仍有待四季度市場供求數據進一步驗證，但城市分化行情大概率將輪番上演。

??接下來四季度對于企業來說加速去化是當務之急。在銷售端，繼續深化線上線下銷售渠道，制定合理的價格策略，把握中秋國慶假期、雙十一以及年終三個重要營銷節點，提振銷售業績，同時加強回款流程管控，縮短回款周期，提速現金回流，保證企業資金周轉。

??在經營管控方面，加快內部戰略調整升級，提升組織效率，項目管控上更加注重工程質量、施工安全問題，推動產品力升級。融資方面，積極開展更多元化的融資渠道，加強與金融機構的合作，為企業創造相對穩定的融資環境。