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??不可抗力因素影響下，今年房企中期業績的關注度明顯高于往年。畢竟，上半年業績如何，對下半年節奏影響很大。

??目前，TOP5房企除了恒大以外，均已發布半年度業績報告。整體來看，頭部房企恢復速度超乎預期。

??“今年我們是最從容的一年，我們對市場的判斷一直是對的”，8月26日融創中國發布中期業績報告，在這之后，孫宏斌給出了他對今年市場的看法。

??孫宏斌的底氣來自很多方面。從核心數據來看，2020年上半年，融創實現營業收入773.4億元歸母凈利潤為109.6億元，同比增長6.5%；歸母凈利率14.2%，高于同等規模房企平均水平。

??融創對市場的精準判斷，核心體現在兩大數據變化。一個是，基于下半年可售貨源充裕，可售貨值達6213億元，上半年融創拿地相對審慎，在土地市場過熱的前提下，上半年新增土儲貨值2330億元，同比下降約64%；另一個是上半年末凈負債率較期初大幅下降23.3個百分點，新增平均融資成本較2019年下降約1.9個百分點，提高安全邊際，積極降杠桿。

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??合同銷售金額1952.7億元

??2020年受疫情影響，一季度各大房企銷售業績相對較弱，四月開始逐步恢復，五月銷售業績同比回正。上半年，融創中國實現合同銷售金額1952.7億元，排名位居行業第五。

??截至2020年6月底，融創庫存可售貨值1761億元，預計下半年新推貨值4452億元，下半年總可售貨值達6213億元，分布于667個項目。

??融創的可售貨源不僅充裕，且質量可觀。超過76%的可售貨源位于核心一、二線城市。其中，一線城市559億元，二線城市4163億元，分別占比9%和67%，一線城市可售貨源占比較去年同期提升3個百分點。

??從可售貨源的區域分布來看，北京、上海和東南區域合計占比43%，對應貨值2726億元；西南、華北區域隨著文旅、康養等產業項目的持續推進，可售貨源集中度有所提升，分別占比20%和17%。

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??合理控制拿地節奏，土儲充沛

??在拿地投資方面，融創一直憑借前瞻分析判斷，保持自己的節奏。基于2019年上半年抓住市場窗口期，以合理價格納儲貨值6483億元，糧倉充裕，上半年土地市場過熱，融創拿地相對審慎，尤其是二季度開始土地市場高位運行，合理規避了成本風險。上半年融創新增土地建筑面積1730萬平方米，對應貨值2330億元，同比下降約64%。

??截至2020年6月末，融創擁有土地儲備2.48億平方米，較去年年末增長21.6%；對應貨值3萬億元，足以支撐未來3-5年的發展需求。

??從土儲貨值結構來看，截至上半年融創80%的土地儲備位于一、二線城市，其中一線城市土儲貨值0.3萬億元，占比10%；二線城市土儲貨值2.1萬億元，占比70%。

??盡管以核心一、二線城市為主，但平均土地成本僅4312元/平方米，利潤空間充裕。充足且高質量的土儲也為融創現金流的快速釋放及降杠桿提供了有力支持。

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??疫情影響下總體利潤水平保持穩定

??2020年上半年，融創實現營業收入773.4億元，同比微增0.7%，主要由于受疫情影響，部分已售物業施工進度滯緩，而本期交付物業的銷售均價較去年同期有所上升。其中物業銷售收入730.7億元，與去年同期基本持平，占比94.5%；文旅和物業管理收入分別占比1.3%和4.2%。

??受疫情影響，上半年實現毛利潤177.6億元，結算毛利率23%。實現凈利潤117億元，同比增長3.6%。上半年凈利率15.1%，歸母凈利率14.2%，與去年同期基本持平，高于同等規模房企平均水平。

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??凈負債率降23.3個百分點

??截至上半年末，融創的凈負債率較年初大幅下降23.3個百分點。其中有息負債規模3203億元，較期初基本持平，主要由于凈資產較期初增長17.4%所致，意味著融創在可自由支配資產的進一步增厚，綜合實力進一步走強的同時，控制杠桿的目標開始逐步實現。

??融創積極推動融資結構的優化，以及融資成本的下降。通過加大銀行類融資占比、用公開市場機會發行融資成本相對較低的債務、嚴控新增信托類融資規模并提前償還高成本信托等方式，上半年新增平均融資成本較2019年下降約1.9個百分點。

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??計劃推進融創服務獨立上市

??2020年上半年，融創在做好房地產主業的同時，融創服務、融創文旅及融創文化三大“地產+”業務板塊的競爭能力持續提升。

??其中，融創服務截至上半年在管面積1億平方米，86%位于一、二線城市；儲備面積1.26億平方米，核心城市的高質量項目儲備豐富。除了在高端住宅市場建立優勢，在商業辦公、城市公共服務領域也進行了高起點的布局，目前占比達到27%。

??融創未來計劃推進融創服務的獨立上市，主要基于其有高度的發展空間。一方面，母公司在潛在儲備、品牌優勢及大量外部合作資源方面提供支持；另一方面，融創服務自身通過并購整合構建子品牌，上半年完成了對開元物業的收購和成都環球世紀的整合，進一步增強了融創服務多品牌、多業態的外拓能力。

??融創文旅方面，后疫情時期，在收入、商業客流、樂園客流及酒店入住率方面的數據全面快速恢復，8月已基本恢復至正常水平。

??整體來看，融創上半年成績很穩健。

??頭部房企開始放慢速度，并追求穩定、持續、高質量的發展節奏。以融創為代表的規模房企已經進入到“聚焦利潤經營策略、加強精細化管理”的發展階段。接下來，最重要的是多維度強化精細化運營管理，在不斷鞏固土地投資、產品及服務等優勢的基礎上，打造以利潤為核心的管理體系，并通過調整優化組織架構和考核機制，增強綜合競爭力，進一步增厚企業安全墊。

??預計未來3-5年內，融創三大“地產+”板塊業務能力將持續提升，尤其融創服務獨立上市后，其發展空間將有無限可能。