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??今年上半年即將結束的前一天，保利一改外界對它保守的印象，在一天之內砸下近百億，先后拿下廣州天河宅地和一宗東莞虎門TOD地塊。

??而就在幾天前，保利華南當時剛在深圳拿下大鵬新區青谷城市更新項目。這個名為“青谷CYAN VALLEY”的綜合體項目，總建面約達21.6萬平方米。

??在大本營華南，這僅是保利發展（600048.SH）今年上半年眾多的投資動作之一。

??根據其8月24日最新披露的半年報，2020年上半年，保利發展新拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額同比分別增長了19%和54%。這些新增項目也多分布在保利深耕的珠三角、長三角等地帶。

??值得一提的是，早在2002年就開始了向外擴張的央企保利，其近兩年的年報、半年報中，“深耕”一詞開始被廣泛地提及。一個重要的原因是，在頭部房企都已實現全國化布局的情況下，城市深耕成為了規模房企未來增量發展的核心策略。

??保利發展的全國化布局在2015年已基本完成，并布局進入悉尼、墨爾本、倫敦等海外地區，其目前國內重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等區域，當中又以一二線中心城市為主。

??而從其半年報來看，深耕的發展策略，一如既往推動著保利發展業績的增長。特別在今年突如其來的新冠疫情的影響下，對區域城市的深耕，更成為保利發展業績逆市增長的重要保證。

??城市深耕帶動業績走高

??根據半年報顯示，受新冠疫情爆發的影響，保利發展在上半年的銷售業績方面無疑還是受到了一定的影響。其在2020年上半年，實現簽約銷售2245.36億元，同比上年有一定程度的下降，但仍位列行業前四、央企第一。

??但得益于對區域和城市的深耕，保利發展在上半年表現出了優于同行的韌性。自國內新冠疫情得到有效控制后，二季度以來，保利發展的銷售得以迅速恢復。

??據了解，該公司簽約金額自4月份開始同比轉增，5-6月簽約金額同比增加10%，其中6月實現簽約金額688.53億元，更是創歷史單月銷售新高。

??而根據最新銷售業績公告，其7月單月簽約金額為486.15億元，同比增加達到79.81%；至今年1-7月，保利發展實現簽約金額2731.51億元，同比下降2.33%；實現簽約面積1814.47萬平方米，同比下降0.52%，下降幅度已進一步減少。

??半年報顯示，其銷售業績絕大部分來自于保利發展深耕的城市。該公司聚焦的38個核心城市的銷售貢獻就達到76%。數據顯示，其珠三角、長三角簽約銷售均超過550億元，銷售占比分別提升至28%和25%。

??而保利發展僅位于粵港澳大灣區的廣州更實現銷售金額超260億元，佛山超150億元；此外，杭州、南京、成都超100億元，北京、上海、青島、廈門等11城超50億元，其城市深耕效果顯著。

??資料顯示，與銷售同比稍有下降不同，保利發展2020年上半年在營收及利潤方面還是實現了一定的增長。其報告期內實現營業總收入737.06億元，同比增長3.6%；凈利潤133.22億元，同比增長2.8%；歸母凈利潤101.24億元，同比增長1.7%。

??而在其總營業總收入中，房地產銷售收入673億元，占比91.3%。

??根據半年報，珠三角地區的廣東、海西區域的福建、成渝區域的四川以及長三角的上海分別占該公司主營業務營收的前四位，而這些地區的營收占比均有一定的增長。

??當中，廣東、福建、四川、上海四個區域主營業務收入分別為274.08億元、77.1億元、70.24億元以及67.14億元，分別占其主營業務收入37.27%、10.48%、9.55%、9.13%，占比同比上一年分別增長了2.88個百分點、2.41個百分點、6.94個百分點以及6.76個百分點。

??另一方面，深耕區域和城市的策略，也為保利發展強勁的銷售回籠提供了保障。據了解，保利發展報告期內實現銷售回籠2023億元，回籠率為90.1%。而在2015年，其銷售回籠率一度達到99%；2019年也達到了93%，今年上半年相較于上年低有所下降，但仍超過90%。

??資源結構持續優化

??根據半年報，該公司堅持“一主兩翼”戰略，已形成以“不動產投資開發為主，綜合服務與不動產金融為翼”的業務板塊布局。而在區域布局上，保利發展堅持以核心城市及重點城市群為主的布局策略，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發展區域。

??從上半年的動作來看，保利發展仍不斷在其深耕的區域和城市布局。半年報顯示，其上半年實現拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額較去年同期分別提升19%、54%。

??新增資源結構中，保利發展38個核心城市拓展金額占比達到86%，較去年提升7個百分點。而受此影響，該公司拓展項目的平均樓面地價為每平方米8328元。

??今年6月29日，保利、僑鑫聯合體以底價33.49億元拿下廣州天河區科韻路西側匯景新城E3地塊，樓面價達41329元/平方米；當天，保利發展還以66億元拿下東莞虎門高鐵站TOD地塊。一天之內，該公司斥資僅百億元投入土地市場。

??到8月10日，保利還在廣州斥資32.89億元，競得廣州白云一宗商住用地。

??事實上，回顧保利發展近幾年的土地投資可以看出，一二線核心城市仍是其重點布局的所在地。數據顯示，該公司在2015、2016年新增土地的成本中，一二線核心城市甚至超過90%。而在2018年最低的時候，也超過70%。

??資料顯示，其上半年新增貨量中住宅貨量占比86%，資源結構持續優化；拓展金額權益比例提升2個百分點至73%。

??據了解，保利發展上半年實現新開工面積2866萬平方米，竣工面積1213萬平方米。截至報告期末，該公司擁有在建面積13048萬平方米、待開發面積6727萬平方米，其中38個核心城市占比達58%。