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??許久不曾露面于上海土拍市場的融信近期拿地“兇猛”。

??8月17日，融信以48.71億元總價競得上海嘉定南翔JDC2-0203單元2幅宅地，溢價率35.53%；8月6日，融信+旭輝聯(lián)合體則以45.23億元競得閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)一宗地塊，溢價率約40.55%。

??10天左右，融信在滬競得土地“2.5”宗，總價近94億元，拿地動作活躍。在此之前，融信還曾于7月底參與競拍上海浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地，不過最終惜敗陸家嘴。

??被譽為“地王收割機”的融信一度重倉上海，于2016年拍得上海靜安中心等高溢價地塊，平均樓面價高達10萬元/平方米。數(shù)年下來，曾經(jīng)的“地王”深陷“回本”泥潭，突破千億銷售額大關的融信也在剝離“激進”人設，公開強調(diào)降負債、謹慎拿地的“平衡之道”。

??4年過后在上海再度重磅拿地，背負“降負債”使命的融信這次預備分羹多少？

??“地王收割機”歸來

??融信還是那個看重“面粉”的融信。

??8月17日，融信旗下全資子公司蘇州融廷置業(yè)參與上海嘉定地塊南翔的JDC2-0203單元18-02和20-01兩宗宅地競拍。地塊臨近軌道交通11號線與南翔印象城商圈，總出讓面積5.29萬平方米，建筑面積12.57萬平方米，綜合容積率2.37，需配建公共服務設施，但無自持要求。新城雋朗聯(lián)合體、保利、卓越等皆是參與競拍對象。

??歷經(jīng)80余輪競價，融信與新城雋朗聯(lián)合體迎來兩兩對決，最終融信以48.71億元總價斬獲兩宗地塊，樓面價38763元/平方米，溢價率35.53%。

??8月6日，位于閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的古美北社區(qū)的一宗地塊，打響了上海本月的重磅土拍開局。該地塊出讓面積約3.75萬平方米，容積率2.2。盡管七寶地塊已接近外環(huán)，但因多年未有商品房入市，該板塊升值空間較高，吸引保利、融創(chuàng)、龍湖、金茂、龍光、上實及旭輝+融信聯(lián)合體 7家競拍方。最終融信+旭輝聯(lián)合體以45.23億元競得該宗地塊，樓面價54811元/平方米，溢價率40.55%。

??在中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦看來，面臨上海趨嚴的樓市調(diào)環(huán)境，融信最新入手的嘉定南翔地塊多少有些“不夠討巧”:“近10年來，與很多大型房企開始回歸一線、加快相應土儲的動作一樣，融信也在上海以及周邊長三角城市拿地頻繁。這些地塊融信單獨開發(fā)的其實不多，基本上都是跟別人合作，進而降低成本。融信前一輪拿得的一些‘地王’項目是痛苦的，之前拿得的上海中興路項目至今還是虧損狀態(tài)。”

??“這次搶購一波高價地的節(jié)奏依舊很熱，如果后續(xù)相關的調(diào)控政策落地，那背后的企業(yè)就不夠走運了。現(xiàn)在上海嘉定房價大概5萬元/平方米出頭，按現(xiàn)在樓板價看單價至少要賣到5.6萬元/平方米才能保本，所以融信這次拿得嘉定南翔地塊依然面臨回本壓力。” 盧文曦告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??融信上一輪在滬公開拍地還是4年前。在樓市火熱的2016年，公司實現(xiàn)香港聯(lián)交所上市，同年將總部由福建遷至上海，競得上海新江灣城、靜安中心、青浦等3宗地塊，成交總價超過150億元，一時名噪上海。

??其中，印證其“地王收割機”人設的正是位于上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元的332-01-A、333-01-A地塊。融信與18家房企激戰(zhàn)400多輪，最終以110.1億元總價斬獲，樓面單價10.03萬元/平方米，刨除自持、保障房等建筑后可售樓面價達14.59元/平方米，刷新了當時全國紀錄。按照最初市場預估，這一項目售價將達到18萬元/平方米。

??不過，伴隨2016年底國內(nèi)樓市調(diào)控持續(xù)收緊，一線城市加碼限購限貸，“去庫存”成為主基調(diào)，曾經(jīng)的上海中興路“地王”成了融信不愿多提的項目。公司后續(xù)引進萬科操盤并給予對方49%的項目權益，項目被命名為“中興路壹號”。

??據(jù)了解，擱置多年的中興路壹號已于今年5月開盤，對外披露均價為12.98萬元/平方米，預計2021年6月竣工。

??高喊“審慎拿地”多年

??但如果不是此次在滬重倉，融信已經(jīng)淡出上海土地市場多日。2003年發(fā)端福建，2016年總部遷至上海，十余年來融信的業(yè)務板塊與總部坐標一致，由海峽西岸城市群擴展到長三角，并在近年開啟全國化布局。

??不過，面對攀高的負債率，“審慎拿地”逐漸成為其近兩年基本動作。

??梳理發(fā)現(xiàn)，2016年—2019年，融信新增土儲數(shù)量分別為：21塊、78塊、24塊、46塊；應占權益建筑面積為261.23萬平方米、745.81萬平方米、195.55萬平方米、341.75萬平方米；平均土地成本為：12963元、4814元、5183元、6649元。集團新增土地儲備在2017年前后達到峰值，近年已整體呈下降趨勢。

??為控制成本，融信一直以合作開發(fā)項目居多。2016年—2019年，融信在其購得土地的應占總成本比例分別為50.82%、47.88%、37.41%和44.36%。萬科、綠地、保利、融創(chuàng)等頭部房企皆是其合作對象。

??“買買買”態(tài)勢收斂的背后，離不開融信近年來整體戰(zhàn)略布局的轉(zhuǎn)調(diào)。

??2015年—2019年，融信實現(xiàn)簽約銷售金額分別為119.17億元、246.39億元、703.11億元、1218.84億元和1413.17億元——從百億銷售規(guī)模跨進千億門檻，融信用了不過三年。與激進擴張相伴隨的還有高負債，幾年間融信負債率依次為247%、98%、159%、105%、70%。

??在跨進千億銷售門檻的2018年，融信開始退而求穩(wěn)，提出在“平衡發(fā)展”基礎上降杠桿、減負債的謹慎理財之道，對外明確表示 “要以其要以降低杠桿為首要目標，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長和穩(wěn)健發(fā)展。”

??今年3月份業(yè)績發(fā)布會上，融信中國董事局主席歐宗洪給公司劃出兩條線，一是凈負債目標保持去年的70%—90%，二是將回款金額的30%-50%用來拿地。他同時談到：“去年拿的比較少，是因為價格一直偏高，如果地價下降，會多拿一點，貴會少拿一點，不刻意追求多少量。”

??今年前7個月，融信中國合計獲取20個項目，有12個項目位于長三角地區(qū)——盡管拓儲節(jié)奏整體放緩，但長三角區(qū)域始終是融信的關鍵糧倉。在克而瑞發(fā)布的《2019年長三角地區(qū)房企土儲貨值排行榜TOP30》中，融信土儲貨值為1932億元，位列TOP17，當中的“面粉”儲備不乏南京仙林湖、浙江杭州蕭山2017-1號等多個高溢價地塊。

??對融信而言，同處長三角板塊的上海，貢獻值歷來舉足輕重。2015年—2019年，上海地區(qū)在融信的年度簽約銷售面積占比依次為7.07%、4.75%、5.52%、9.63%、3.73%，對應貢獻的年度簽約銷售額占比依次為11.4%、9.19%、10.79%、17.98%、6.62%。當?shù)劁N售額占比始終較高，但近一年下降趨勢明顯。

??梳理發(fā)現(xiàn)，目前融信在上海可售住宅項目所剩不多，除了今年入市的中興路壹號，另外兩宗在售的上海鉑灣、上海世紀江灣項目早已進入尾盤清理階段。淡出上海多日的近期屢屢搶灘補倉，對滬地的渴求度可見一斑。

??在盧文曦看來，囿于曾經(jīng)在上海陷入的“地王”泥潭，融信接下來仍需密切注意市場監(jiān)管動向。

??事實上，近期上海住宅用地市場交易狀況已引發(fā)業(yè)界關注。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，上海成交土地221宗地，賣地收入1903億元，僅此于杭州排名第2；今年以來上海成交土地溢價率超過20%的有17幅，主要分布在金山、閔行、嘉定、青浦、楊浦和浦東新區(qū)。

??8月12日，面對住宅用地市場過熱現(xiàn)象，上海市規(guī)劃和自然資源局召開土地市場管理工作專題會，對前期異常交易地塊或土地成交價與周邊房價不匹配的區(qū)進行約談，并要求會后提交書面整改材料。

??“最近上海土地市場走熱明顯，類似虹口等幾宗地塊溢價率達到40%、50%。溢價率和樓板價過度攀升，對整個市場預期不算利好。7月份已有多座城市出臺調(diào)控政策，如果因為土地熱導致樓市交易價格難以把控，上海的后續(xù)調(diào)控政策也會落地。”盧文曦表示，“融信應汲取上一輪拿地經(jīng)驗，密切關注市場監(jiān)管動向。”