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??房地產又風聲鶴唳起來了。

??近期，市場先是傳出房企發債“借新還舊”受限，隨后又有消息稱，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出臺“345新規”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，還設置了“三道紅線”。若“三線”均超出閾值為紅色檔，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加。

??中國房地產報記者從多個信源處獲悉，房地產融資新規確有其事，但具體文件尚未見到。“這個政策對負債較高的房企簡直就是定向打擊，要盡快按照指示調整自身的負債結構。”一位開發商人士直言。

??如果“三線”新規落實，意味著超半數房企舉債將被銀行拒之門外，這對于短債償還壓力大的房企而言，將是災難性的打擊。屆時，降價跑量恐成為最后的救命稻草。

??不論最終下達的政策如何，考慮到7月下旬召開的房地產工作會議精神，房地產融資端收緊幾是板上釘釘的事。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示，7月底中央政治局會議強調，確保宏觀政策落地見效，資金要直達實體，防止資金“跑冒滴漏”。疫情后整個房地產恢復較快，領導層也知道房地產對資金的吸附能力很強，特別是疫情后整個消費面還是比較差，民間投資下降較快，這個時候必須從行政手段上對資金流向房地產做規制，否則資金都進入房地產，實體經濟的恢復難度就更大了。這種情況下外部環境如有風吹草動，房地產泡沫就會很難控制。

??不是空穴來風

??風險應對要走在市場曲線前面，房地產融資收緊并不算意外。

??今年以來，疫情重創實體經濟，但房企高息密集融資似乎比往年更盛。機構數據顯示，今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元，整體融資規模占2019年全年的62.5%，恒大、碧桂園、首開分別以531億元、242.6億元、241億元的發債規模位居前三名。其中7月單月，房企境內外債券融資共發行109筆，累計約1234億元，環比上升41%，同比上升6%。

??貝殼研究院預計，隨著下半年到期債務高峰的到來，預計房企融資需求將持續增加，2020全年房企融資規模或將超越2019年水平。

??另一方面，居民中長期貸款亦創歷史同期新高。

??央行數據顯示，7月份我國社會融資規模增量為1.69萬億元，比上年同期多4068億元，環比下降五成。7月人民幣貸款增加9927億元，同比少增631億元，環比下降45%。

??從居民部門來看，7月居民部門貸款增加7578億元，同比多增2466億元，短期貸款和中長期貸款分別為歷史同期次高和新高。其中短期貸款增加1510億元，同比多增815億元；中長期貸款增加6067億元，連續第二個月維持6000億元以上規模，同比多增1650億元。在時隔近10個月后，住戶部門貸款再次成為信貸主力。

??也就是說，在7月份9927億元新增人民幣貸款中，有7578億元來自住戶部門，且其中以按揭貸款為主的中長期貸款占了61%。

??資金過度流向房地產，而非實體經濟，這顯然是監管層不愿看到的情況。要管住資金流向，則需要使出雷霆之力。

??據知情人士稱，央行、住建部將召集部分房地產公司8月20日起在北京面談，已有多家房企收到通知，并將赴京與監管部門進行溝通。這次約談的內容，很可能就是圍繞市場熱議的房地產融資新規。

??據媒體報道及業內人士證實，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出臺新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”：一是剔除預收款后的資產負債率大于70%，二是凈負債率大于100%，三是現金短債比小于1。

??根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

??如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

??這次新規的目標明確指向長短期債務壓力相對較高的開發商，意味著房地產企業擴張進一步承壓。

??“為保證國內經濟的順暢運行，就勢必要控制房價和地價，這也是監管部門設置三道紅線的主要原因所在。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示。

??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為，央行與住建部約談的房企大多是今年拿地與融資偏激進的，預計融資的三道紅線管理，只是在個別房企進行試點，暫時還不會全面鋪開。

??雖然新規文件尚未正式下發，但多家銀行已對房企融資設定更高要求。據一位國有商業銀行信貸部門人士稱，已收到監管指導，控制房企有息負債規模，涉房業務規模只減不增，主要還是為了引導資金流入實體經濟，控制流向房地產。

??6成房企恐被銀行拒之門外

??如果“345新規”落實，對高負債房企而言無疑是一場重擊。若僅從上市房企數據考量，超越紅線的房企占據半數以上，未來需要降低有息負債。若連未上市中小房企亦考慮在內，將有三分之二以上的房企超過3項紅線，恐無法再舉新債。

??平安證券研究結果顯示，根據50強上市房企2019年財務數據，其中11家房企已超出3條紅線，10家房企超出2條，19家房企超出1條。更進一步，50強房企中有22家房企有息負債增速超出監管所規定檔位的增速限制，面臨壓降壓力。

??將范圍再擴大一些，從發布年報的224家上市房企看，僅有68家房企三項紅線均未超過；有多達56家房企已踩了三條紅線，如泰禾、華夏幸福、融創、綠地、新湖中寶、云南城投、新華聯等。這部分紅色檔企業，未來的融資必然會受損。

??此外，金茂、陽光城、格力、雅居樂、珠江等房企，都或多或少的觸碰到了1~2道紅線。

??李宇嘉表示，若按照3項指標控制負債增長，超半數上市房企都越過了紅線，未來需要降低債務增長。整個2019年，上市房企債務增長平均值是7%，超過2項紅線的房企負債增長值為12%，超過1項紅線的房企負債增長值為14%，3項紅線都未超過的房企債務增長值為15%。2017年起，監管層就在控制資金進入房地產，高杠桿房企的資金杠桿率還是呈下降趨勢的。

??除銀行信貸外，房企信用債等融資渠道也有所收緊。據一位券商人士透露，現在房企發債不能按照全額度發新還舊，而是統一按擬還舊債的85%的規模給批文。這個沒有具體文件，只是窗口指導。

??在資金來源中，約占60%的銷售回款將成為下半年房企的救命符。

??多位開發商人士稱，政策若嚴格執行，沒多少房企敢拿地投資了，下半年肯定會圍繞加速回款展開一些動作，包括降價促銷、轉讓項目等。有條件的，還會更多選擇像分拆物業上市這樣的變通方法，去拓展資金來源。

??雅居樂副總裁潘智勇則表示，出臺這些政策也很正常。做好自己的管控，做好經營，這是應對這些融資環境的政策變化最有利的辦法。