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??近期，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，前7月，至少有15家房企進(jìn)行了不同層面的組織變革，組織調(diào)整的頻率也高于去年。在這些調(diào)整的房企中，既有碧桂園、萬科等龍頭房企，亦有旭輝、中梁等千億級(jí)別房企，也不乏大發(fā)、綠地香港等規(guī)模不大但卻快速發(fā)展的企業(yè)。

??從統(tǒng)計(jì)資料來看，上半年房企的組織變革情況大致分為三類：開拓新業(yè)務(wù)、區(qū)域?qū)用鏀U(kuò)張、區(qū)域?qū)用媸湛s，三種類型變革對(duì)應(yīng)的表現(xiàn)為成立新的業(yè)務(wù)部、設(shè)立新區(qū)域、區(qū)域合并。

??克而瑞研究中心研究員謝楊春和吳嘉茗認(rèn)為，促銷售、拓業(yè)務(wù)、控成本是上半年組織變革的三大推動(dòng)力。一方面房企通過拓展新業(yè)務(wù)、新的區(qū)域占領(lǐng)更多的市場(chǎng)份額，另一方面，通過組織精簡(jiǎn)、控制成本來“節(jié)流”。

??中小房企加入變革之列

??記者跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，2019年的組織架構(gòu)調(diào)整大多發(fā)生在規(guī)模房企，尤其是千億或兩千億規(guī)模的房企，隨著管理半徑擴(kuò)大，企業(yè)開始意識(shí)到組織變革的重要性。

??但今年以來，組織變革的重要性愈發(fā)凸顯，房企越來越認(rèn)識(shí)到組織變革對(duì)公司發(fā)展所起到的作用，組織架構(gòu)調(diào)整也不再只是大型房企所要思考的問題，越來越多的中小型房企也開始根據(jù)企業(yè)發(fā)展情況提前啟動(dòng)組織變革。

??典型如大發(fā)地產(chǎn)。今年6月，大發(fā)地產(chǎn)將原有的八大地區(qū)公司，精簡(jiǎn)合并為6個(gè)區(qū)域公司。調(diào)整后，大發(fā)全新的架構(gòu)是六大區(qū)域公司，分別是：環(huán)滬區(qū)域公司、華中區(qū)域公司、浙南區(qū)域公司、江蘇區(qū)域公司、浙北區(qū)域公司、西部區(qū)域公司。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，大發(fā)地產(chǎn)此次的調(diào)整早在半年前就開始籌劃，原則是“精總部、強(qiáng)區(qū)域”。

??“此次組織調(diào)整的核心邏輯是將資源最優(yōu)化配置。無論是人，還是錢，我們都想要在最合適的位置上，做最有價(jià)值的投入。”一位接近大發(fā)地產(chǎn)的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，此次調(diào)整，一方面可以將地區(qū)平臺(tái)的優(yōu)質(zhì)資源重組，另一方面也讓資源投入有了更明確的方向和重心，達(dá)到組織效能提升的目的。

??除了大發(fā)地產(chǎn)，綠地香港同樣規(guī)模不大，但由于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，在組織架構(gòu)上作出了相應(yīng)整合變動(dòng)。

??開辟新業(yè)務(wù)的企業(yè)增多

??從房企上半年組織變動(dòng)情況來看，相比去年，今年上半年由于新增業(yè)務(wù)條線而增設(shè)新部門的房企數(shù)量變多。

??在傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)空間受擠壓的背景下，房企也在主動(dòng)求變，尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)中，新城控股、中國(guó)恒大、雅居樂、萬科均是其中代表。

??以恒大為例，因?yàn)橐咔橐蛩兀科笊习肽暧幸恢羶蓚€(gè)月時(shí)間線下銷售停滯，而恒大是率先打響線上營(yíng)銷的房企，且聲勢(shì)浩大，在整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了不小的影響。4月，恒大將“恒房通”更名“恒大寶”，并抽調(diào)35%的集團(tuán)員工支援，從兩方面加大銷售力度。從效果來看，恒大這一波線上營(yíng)銷的確起到了帶動(dòng)銷售的作用，上半年恒大完成銷售額約3488.4億元，同比增長(zhǎng)約23%，相比之下，百?gòu)?qiáng)房企前6個(gè)月銷售額同比下降2.7%。

??恒大是以組織、人員調(diào)整來加大銷售強(qiáng)度，彌補(bǔ)銷售缺口，而雅居樂、新城控股等房企則是發(fā)力新的業(yè)務(wù)條線。

??如雅居樂在6月份新增設(shè)立城市更新集團(tuán)，聚焦粵港澳大灣區(qū)，深入華北及中原地區(qū)，全力打造城市更新前、中、后端全鏈條運(yùn)營(yíng)服務(wù)。目前，雅居樂的城市更新業(yè)務(wù)已進(jìn)駐全國(guó)10余個(gè)城市，涉及舊村改造、舊廠改造、舊城改造及棚戶區(qū)改造等。

??“全新業(yè)務(wù)集團(tuán)的成立，一方面拓寬了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，另一方面更是對(duì)企業(yè)新增拿地的一大有力輔助，尤其在廣州、深圳這樣城市核心地塊較少，舊改是企業(yè)獲取核心地塊的重要方式，新增城市更新集團(tuán)，對(duì)雅居樂在大灣區(qū)的進(jìn)一步深耕有較大作用。”謝楊春表示。

??新城控股也在3月份成立康養(yǎng)事業(yè)中心。該事業(yè)中心主要負(fù)責(zé)康養(yǎng)業(yè)務(wù)的研究探索工作，與新城旗下設(shè)立的三大業(yè)務(wù)事業(yè)部并無關(guān)系，而目前新城的組織架構(gòu)中仍是“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)模式，同時(shí)圍繞房地產(chǎn)主業(yè)做相關(guān)業(yè)務(wù)的研究和探索。

??在今年年中股東大會(huì)上，新城管理層也表示將會(huì)推動(dòng)新城商業(yè)開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)管理事業(yè)部管控架構(gòu)從原先二級(jí)向三級(jí)的調(diào)整。新城控股董事長(zhǎng)王曉松認(rèn)為，架構(gòu)調(diào)整的目的在于提升組織效能，以及建立健全公司商業(yè)管理人才體系及梯隊(duì)，從而提高人均利潤(rùn)產(chǎn)出。

??區(qū)域?qū)用婢?jiǎn)整合

??記者發(fā)現(xiàn)，除業(yè)務(wù)條線的增加以外，房企組織變革的類型還有區(qū)域?qū)用娴臄U(kuò)張和收縮，具體表現(xiàn)為設(shè)立新的區(qū)域集團(tuán)或者在原有地區(qū)中進(jìn)行精簡(jiǎn)合并。

??設(shè)立新的區(qū)域集團(tuán)是企業(yè)為了進(jìn)一步擴(kuò)大布局范圍，繼續(xù)優(yōu)化布局和土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)；精簡(jiǎn)合并則有利于企業(yè)“開源節(jié)流”，解決現(xiàn)金流壓力，但有時(shí)二者的界限并不明確，因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展到現(xiàn)在階段，多數(shù)都是在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行整合。

??以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，為了優(yōu)化城市布局，遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年頻繁調(diào)整組織架構(gòu)，5月份成立環(huán)渤海開發(fā)事業(yè)部、北京開發(fā)事業(yè)部后，又于7月份成立華西事業(yè)部，目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)下設(shè)有六大開發(fā)事業(yè)部。六大事業(yè)部的中心城市分別為北京、天津、上海、武漢、深圳和成都，也是遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲(chǔ)備、銷售相對(duì)集中的城市，通過聚焦中心城市，輻射周邊城市，遠(yuǎn)洋可以進(jìn)一步培育市場(chǎng)影響力，分食市場(chǎng)份額。

??碧桂園今年以來區(qū)域架構(gòu)也頻繁變革，主要以建立新區(qū)域以及將原有區(qū)域拆分為多個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳎O(shè)立新區(qū)域、拆分區(qū)域公司不但有利于資源協(xié)調(diào)和分配，將一個(gè)區(qū)域進(jìn)行細(xì)分也意味著碧桂園持續(xù)深耕三四線的戰(zhàn)略不變。

??克而瑞研究報(bào)告稱，“開源節(jié)流”一直是企業(yè)組織變革的主要原因，受到疫情影響后，房企面臨現(xiàn)金流壓力，裁員、精簡(jiǎn)等行為頻現(xiàn)，以精簡(jiǎn)架構(gòu)、控制成本為目的的組織架構(gòu)調(diào)整更加迫在眉睫。

??在此背景下，合并區(qū)域、收縮架構(gòu)則成為了較多房企的選擇，尤其是將一些銷售表現(xiàn)較弱的區(qū)域合并入銷售較強(qiáng)的區(qū)域，是區(qū)域合并中的主流現(xiàn)象。區(qū)域合并有助于整合資源，在資金總量有限的情況下聚焦優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊；且部分重復(fù)崗位工作得以合并、精簡(jiǎn)，在降低成本的同時(shí)，有助于提高企業(yè)工作效率。