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??2月份以來，融資窗口的出現令不少房企獲得了發行低息債券置換高息債務的良機。2月25日，來自上海證券交易所的信息顯示，時代中國控股有限公司（股票代碼01233.HK，以下簡稱“時代中國”）已成功發行2020年的第一期公司債，金額為13.15億元。

??據了解，債券兩個品種的定價都取了詢價區間的中下限，五年期票面利率為5%。按計劃，這筆債券將用于償還今年一筆利率7.5%的到期債務。

??時代中國的有關人士表示，受疫情影響，近期債券市場上新產品的發行量不多，投資者配置資產時信用并未下沉，資質好的企業產品更受歡迎，成本有降低機會。“下半年也有部分公司債到期或者到行權期，我們會選擇合適的發行時間來做舊債券的置換。”

??從2014年票面利率高達12.625%的5年期美元債，到如今5%利率的公司債，6年來，得益于規模增速與財務指標的良好平衡，時代中國逐漸擺脫了上市前期高息融資的影響。

??債市火爆 融資窗口期再現

??疫情雖然對地產行業2月份的銷售造成了消極影響，但房企在融資端卻表現得異常活躍，債市形勢大好。據了解，時代中國本次發行的公司債有兩個品種，品種一的期限為7年期，實際發行規模為5.75億元，票面利率為6.2%，品種二是5年期，發行規模為7.4億元，票面利率為5%。

??此前，品種一的票面利率詢價區間為5.5%~7%，品種二的票面利率詢價區間為5%~6.5%。由于申購覆蓋倍數高，兩個品種的最終定價都偏向了詢價區間的中下限。可以對比的是，2019年1月，時代中國曾發行一筆3年期總額11億元的公司債，當時的票面利率為7.5%。

??除了時代中國外，此前已有多家上市房企的債券被資本市場熱捧。例如，陽光城集團股份有限公司（股票代碼000671.SZ）發行的美元票據認購訂單逾13倍，正榮地產控股股份有限公司（股票代碼06158.HK）2億美元短債獲得超30億美元的認購訂單。美的置業集團有限公司（股票代碼03990.HK）也透露其發行的4年期14.4億元公司債，獲得了108億元的超額認購，票面利率低至4%，創下自己的歷史新低。

??一位投行研究員對中國房地產報記者表示，近期債市火爆有幾個原因：“市場供應相對有限，還是借新還舊為主。此外，全球都在放水，錢很多。而地產行業，特別是TOP100企業違約率極低，是除城投債外質量最高的信用債之一。高質量加上供小于需，就造成了超額認購和利率下行。”

??穩增速、控負債、升評級

??除了市場環境的影響，左右融資成本的關鍵還是企業基本面的變化。據時代中國的有關人士介紹，2019年該公司獲得了中誠信、聯合兩家評級公司給予的主體信用AAA級別，投資者的覆蓋范圍擴大了很多，認可程度有所提高。因此，在產品發行時，投資者的關注也多了不少。

??對于希望打通國內低息融資渠道的時代中國而言，國內評級機構的認可至關重要。所以，時代中國董事會主席岑釗雄才會在2019年8月的投資者會議中，主動披露公司信用評級提升的消息，并強調這對該公司的融資成本會帶來很大影響。他表示，以前時代中國在國內的發債成本不算低，但評級提升后，無論發資產支持證券ABS還是債，在時間及成本上都很有競爭力，這使得公司在資本市場能夠有更靈活的安排和更低的融資成本。

??岑釗雄說公司努力了幾年時間才有如今的評級提升。這話不假，要知道在上市的第二年，也就是2014年，時代中國發行的美元債利率高達12.625%，國內債的利率也要10.375%。與此同時，該公司的凈負債率也在94%的相對高位。

??事實證明，岑釗雄骨子里依然保持著粵派商人的穩重做派，在隨后的數年時間里，時代中國并沒有走上以杠桿換規模的發展道路，反而著力于往投資者喜歡的標的方向蛻變。2015年至2018年，時代中國合同銷售額復合增長率達45.9%，同期，該公司的資產負債率始終保持在70%以下。截至2019年6月30日，其凈負債率為70.8%，低于同業83%，現金短債比達到了5.32倍。

??在融資成本方面，也有明顯改善，從2014年的10.85%下降至2019年上半年的7.55%，但相較同行仍有一段差距。按照岑釗雄的預期，通過借新還舊，2020年時代中國的融資成本還有進一步下降的空間。

??據統計，2020年下半年時代中國還有4筆總額約60億元的公司債到期，融資成本在7.5%~8.4%之間，另外一筆成本達10.95%的美元債也在替換的計劃內。時代中國的有關人士表示，公司將選擇合適的發行時間做舊債券的置換，希望發行成本可以降低一些。

??“今年房企的融資環境較為寬松，預計整體融資成本相較去年底會有25個基點的下調。”上述投行研究員認為，對于需要優化債務結構、降低融資成本的企業而言，2020年會是比較好的機會。