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??2月份已經(jīng)過(guò)去了十幾天，大多數(shù)城市的售樓處仍處于關(guān)閉之中。某地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)部的小易打開(kāi)了電腦，嘗試在抖音上直播賣(mài)房。和他一樣，很多地產(chǎn)銷(xiāo)售人員不再奔波于售樓處，而是開(kāi)啟線(xiàn)上服務(wù)，客戶(hù)根據(jù)小程序服務(wù)VR看房。

??這是當(dāng)前房企能做的為數(shù)不多的工作。

??為抗擊新冠肺炎疫情，房企線(xiàn)下銷(xiāo)售停滯，線(xiàn)上銷(xiāo)售效果尚未顯現(xiàn)，資金回籠受到極大沖擊。“疫情暴發(fā)前，房地產(chǎn)資金狀況整體并不景氣，部分開(kāi)發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，尤其是中小房企。疫情暴發(fā)后，房企資金緊縮雪上加霜。指望一季度銷(xiāo)售回款還債的房企或面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”交銀國(guó)際董事總經(jīng)理洪灝對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年95家典型房企共有5575億元債券到期，相比2019年到期債券增長(zhǎng)了43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

??加大融資力度，開(kāi)源節(jié)流，確保資金鏈安全，成為當(dāng)下房企的重中之重。

??巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)襲

??1月份歷來(lái)是房企銷(xiāo)售的傳統(tǒng)淡季。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1月TOP100房企全口徑銷(xiāo)售額5771.3億元，整體較去年同期下降12.7%，1月銷(xiāo)售呈下滑的房企居多。其中，綠地控股1月全口徑銷(xiāo)售金額85.1億元，位列18名，較去年的160.7億元同比下降47.04%，降幅遠(yuǎn)超百?gòu)?qiáng)房企均值。

??融創(chuàng)中國(guó)是前五強(qiáng)中銷(xiāo)售下降幅度最大的房企，1月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積135.8萬(wàn)平方米，同比降低14.7%，合同銷(xiāo)售金額186.3億元，同比下降22.2%。

??瑞信報(bào)告稱(chēng)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)1月出現(xiàn)大幅放緩，在300城市中銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額分別下跌45%、21%；在一二三線(xiàn)城市中，銷(xiāo)售額分別下跌2%、20%、31%。

??按照以往經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)通常會(huì)在2、3月份集中發(fā)力推盤(pán)搶收。不料，2020年開(kāi)年便遭遇新型冠狀病毒疫情的暴發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖，銷(xiāo)售、推盤(pán)、施工等均被摁下“暫停”鍵。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有包括湖南、江西、廣東、海南以及武漢、成都、重慶、福州在內(nèi)的至少60個(gè)省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)。

??房企亦紛紛主動(dòng)推遲復(fù)工時(shí)間。近日，恒大發(fā)出一份通知，要求恒大全國(guó)1246個(gè)項(xiàng)目在2月20日前不得開(kāi)工，全國(guó)1040個(gè)售樓部在2月20日前不得開(kāi)業(yè)，具體開(kāi)工、開(kāi)業(yè)時(shí)間將根據(jù)疫情情況另行通知。

??融創(chuàng)中國(guó)內(nèi)部發(fā)文，調(diào)整2020年春節(jié)后復(fù)工安排，2月10日至2月14日期間，采用遠(yuǎn)程靈活辦公形式（其中2月15日、2月16日為正常周末休息日）。2月17日（星期一）起恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)辦公。

??據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研，2020年上半年企業(yè)須交付的項(xiàng)目占全年交付項(xiàng)目總數(shù)的30%-50%。由于項(xiàng)目工程建設(shè)暫停，線(xiàn)下銷(xiāo)售渠道關(guān)閉，企業(yè)銷(xiāo)售回款大幅下降，疊加現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力，即使大型企業(yè)也難幸免。

??全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研的72家企業(yè)中，46家房企（以中小型企業(yè)為主）受影響貨值超4400億元，單月運(yùn)營(yíng)成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元；26家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，受停工停售影響的積壓庫(kù)存超40億元，單月運(yùn)營(yíng)成本超20億元，2020年上半年到期債務(wù)約55億元。以調(diào)研的某家典型房企為例，其單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)減少80億元，以往每月可從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款40億元-60億元，如今可獲貸款金額腰斬，企業(yè)單月資金缺口將達(dá)100億元-110億元，而此企業(yè)2019年上半年貨幣資金僅350億元，疊加企業(yè)人員工資、待支付工程款、利息費(fèi)用等其他剛性支出，350億元的貨幣資金或僅夠企業(yè)維持三個(gè)月運(yùn)轉(zhuǎn)，如果疫情持續(xù)兩個(gè)月，而無(wú)相應(yīng)政策支持和適當(dāng)傾斜，企業(yè)將面臨巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??有償債壓力，也有融資機(jī)遇

??一些財(cái)務(wù)習(xí)慣較好的房企早在1月份就完成發(fā)行部分債券，以應(yīng)對(duì)中短期償債壓力。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，房企共發(fā)債120筆，共計(jì)1850億元，較上年同期微降2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)信用債、資產(chǎn)證券化同比分別下降61.1%和51.7%，監(jiān)管較寬松的海外債同比上升160.4%，占比為66.9%。

??有市場(chǎng)人士認(rèn)為，從1月發(fā)債來(lái)看，境外的資金對(duì)地產(chǎn)類(lèi)的債券需求很強(qiáng)，房企應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)安排融資規(guī)劃。

??但疫情沖擊令海外市場(chǎng)投資態(tài)度亦變得不確定。“境外債暫時(shí)都要全停，因?yàn)榫惩鈧l(fā)行70%在香港，現(xiàn)在內(nèi)地企業(yè)大多無(wú)法來(lái)香港路演、簽名和辦理手續(xù)，投資者也不會(huì)參與路演會(huì)議。”匯生國(guó)際融資總裁黃立沖表示，2020年或?qū)⑹欠科筮`約高峰期。

??2月份已過(guò)去十幾天，發(fā)行海外債的房企數(shù)量出現(xiàn)減少。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月12日，僅佳源國(guó)際、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、新城控股、中泛控股、合生創(chuàng)展附屬公司合生資本（國(guó)際）宣布完成美元債券發(fā)行，其中2月4日佳源國(guó)際增發(fā)的高級(jí)美元票據(jù)，最終定價(jià)15.21%，規(guī)模6000萬(wàn)美元。而2020年，房地產(chǎn)行業(yè)債券償還總規(guī)模高達(dá)7493.9億元；到2021年，總待償債務(wù)將達(dá)10496.2億元。天風(fēng)證券研究所數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外債到期規(guī)模達(dá)到294.65億美元，其中3月和11月為待還債高峰，分別有超過(guò)40億美元和50億美元待還金額。

??同時(shí)，境內(nèi)公司債的發(fā)行在增多，且期限出現(xiàn)延長(zhǎng)。據(jù)上交所公司債券信息平臺(tái)2月11日披露信息顯示，“金地（集團(tuán)）股份有限公司公開(kāi)發(fā)行2020年公司債券”項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。這筆債券擬發(fā)行金額為110億元，發(fā)行的公司債券期限不超過(guò)20年（含20年）。有市場(chǎng)交易人士稱(chēng)，在房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)行的公司債中，能夠發(fā)行如此長(zhǎng)期的公司債的先例并不常見(jiàn)。

??按照金地披露信息，此次申請(qǐng)的額度所募集資金擬用于償還公司到期債務(wù)或到期/回售的公司債券。未來(lái)兩年金地亦迎來(lái)償債高峰期。數(shù)據(jù)顯示，2020年金地到期債務(wù)金額為332.68億元，2021年262.03億元，2022年及以上到期金額為71.46億元。

??此外，2月10日，廣州富力地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行2020年公司債券已受理，擬發(fā)行金額80億元；龍光控股40億元小公募公司債券獲上交所受理；光明地產(chǎn)20億元中期票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)等。

??值得關(guān)注的信號(hào)是，近期央行頻頻施展寬松動(dòng)作，向市場(chǎng)投入流動(dòng)性。2月1日，中國(guó)人民銀行等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，提出重點(diǎn)是加大貨幣信貸支持力度，保持流動(dòng)性合理充裕，進(jìn)一步強(qiáng)化金融對(duì)疫情防控工作的支持，維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展大局。2月3日、4日，中國(guó)人民銀行連續(xù)兩天累計(jì)投放1.7萬(wàn)億元流動(dòng)性，2月11日再次通過(guò)逆回購(gòu)?fù)斗?000億元。這使得包括房企在內(nèi)的各行各業(yè)看到了擴(kuò)“融”的希望。

??“現(xiàn)階段金融機(jī)構(gòu)資金充沛，反而是企業(yè)融資的機(jī)會(huì)。”一位金融界人士提示，要特別關(guān)注疫情比較嚴(yán)重的地區(qū)，把握疫區(qū)金融政策支持下的融資機(jī)會(huì)，以及各地政府在保證金、房企開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及稅收等方面會(huì)給予的政策支持。