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??中房網訊 （記者 曲濤）不知不覺，"雙十一"已經邁入了第10個年頭。

??回顧十年前的2009年，一個原本普通的日子，從起初的"光棍節"逐步發展成為一場全民狂歡購物節。

??"雙十一"的延續，記錄了國內電商和零售行業快速發展的軌跡。而銷售額的持續攀升，更是凸顯了巨大的消費潛力，和中國經濟的生機與活力。

??三大電商 "雙十一"銷售額近3900億元

??今年的"雙十一"期間，各家電商平臺的銷售額繼續保持大幅增長。

??天貓方面，截11月11日24時，雙11成交總額達到2135億元，相比去年1682億元再度實現大幅增長。

??京東方面，京東全球好物節從11月1日開始，截至11日24點，累計下單金額達1598億。

??蘇寧易購方面，雙11期間全渠道銷售額同比增長132%。盡管蘇寧易購方面沒有對外公布今年"雙十一"期間的銷售額，但根據去年的一份《2017年雙十一研究報告》顯示，2017年"雙十一"期間全網銷售總額2539.7億，其中，蘇寧易購占比4.34%。由此得出，蘇寧易購2017年"雙十一"期間實現銷售額大約在110.22億元左右。如果按照132%的增幅測算，今年"雙十一"期間蘇寧易購銷售額大約在145.50億元左右。

??據中房網（微信公眾號：zhongfangwang）粗略測算，2018年"雙十一"期間，包括天貓、京東、蘇寧易購三家在內的電商平臺銷售額接近3900億元。

??電商們的一個"雙十一"，比部分龍頭房企10個月的銷售金額還要高出不少。

??根據克而瑞研究中心此前發布的《2018年1-10月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示，共有24家房企銷售金額超過1000億元。而阿里和京東憑借"雙十一"期間的表現，足以挺進房企銷售排行前列。

??這也足以解釋，為什么電商的成交額已經被視為觀察中國經濟的最佳窗口之一。

??物流地產成電商成長基石

??隨著"雙十一"交易金額的不斷刷新，隨之帶來的是物流訂單的急劇上升。

??"雙十一"雖然是電商們的江湖，但也是房地產的一片藍海。可以看到的是，最近10年中，在一個又一個"雙十一"里，移動支付和物流地產已經成為電商成長的基石。

??據國家郵政局預計，今年"雙11"期間（11月11日至16日）快件業務量將超18.7億件，比去年同期增長25%。菜鳥網絡最新公布的數據顯示，截至昨晚24時，菜鳥物流總量為10.42億件！從2009年第一年的26萬件到2017年的8.12億件，過去9年天貓雙11的物流訂單量增長了3100多倍。蘇寧官方數據顯示，蘇寧物流全國有超過20萬倉儲、分撥、配送人員參與其中，"火箭哥"的足跡踏遍全國大江南北，總里程超過100萬公里，相當于繞地球25圈。蘇寧物流數據顯示，11月11日，小件包裹用時不到7小時，大件商品不到6小時，倉庫揀選作業量就超過去年雙十一全天揀選作業量。

??在這高速成長過程中，物流地產已經成為了一個新風口。

??隨著"房住不炒"的定位，傳統商品房開發銷售模式面臨開發成本增加，融資收緊、資金回收壓力大等問題。于是，房地產企業紛紛開拓新市場，新業務，通過多元化業務獲得較高的投資回報收益，而物流地產因其本身的特性逐漸成為企業新的業務增長點與未來突破口。

??據中房網（微信公眾號：zhongfangwang）不完全統計，國內包括萬科、綠地、招商、海航、遠洋、萬通、合生、復星、華夏幸福、榮盛和碧桂園為代表的房企，早已加大了對物流地產的布局。

??房企布局物流地產的四種模式

??與商業地產和住宅地產相比，物流地產租期較長且回報穩定，一般在5-10年。據2017年初統計數據顯示，我國一線城市物流地產基本收益在6.5%-7.0%，高端物流地產的回報率可達8.0%，物流地產收益明顯高于住宅地產和商業地產。

??根據戴德梁行測算，預計至2020年，我國高標準物流倉儲設施的需求將達到1.4億至2.1億平方米，現代物流設施需求規模將達到266億元，而到時供應量或只有5600萬-6600萬平方米，供應缺口或超過1億平方米。

??較大的供應缺口帶動了物流地產行業的火熱，房企加碼使得我國物流地產進入新的發展格局，也為房企轉型發展帶來新的思路。

??根據克而瑞研究中心年初發布的一份研究報告顯示，目前國內房企涉足物流地產領域，從進入模式以及參與程度的不同主要可以分為"房企主導運營、收購參股物流企業、與傳統物流企業合作、與電商企業合作"這四種類型。
 

??01 房企主導運營：設立獨立物流地產板塊開發運營

??目前房企布局物流地產較為主流的模式是房企主導，通過設立獨立的物流地產板塊開發運營物流地產，如萬科、招商等。

??02 收購參股物流地產商：股權合作、多元化投資戰略布局

??除了設立物流地產板塊獨立開發物流地產之外，房企還可以通過收購物流地產商股權、與國內的外資物流企業合作開發經營的模式布局物流地產。在目前中國物流地產的存量項目中，早期進入行業的物流地產商擁有絕對優勢。對于傳統房企而言，通過收購現有的物流地產商股權，結合雙方的資源和優勢，通過進一步合作開發布局物流地產并獲得回報是最直接方式。

??03 與物流企業合作：資源互補、協同開發存量土地資源

??第三類是房企與物流企業戰略合作的模式。這種模式并不涉及股權收購，房企所選擇的合作企業一般是有較大規模物流地產儲備，且布局優質的國內企業。在這種模式下，雙方共同出資，共同承擔風險，并且負責各自擅長領域。房企負責項目開發，項目建成后轉租物流商，而物流企業租賃園區，負責運營和管理。合作過程中，結合房企本身在基礎建設領域的經驗與優勢，通過開發存量工業物流土地及新獲取土地的方式謀求共贏。目前已有碧桂園、綠地等房企通過這種戰略合作的模式進軍物流地產。

??04 與電商企業合作：品牌集聚、共建規模化產業園區

??第四類是房企與電商平臺合作的模式。傳統住宅開發企業在這類合作中可以發揮在園區投資建設、招商引資以及成本管控上的優勢，電商平臺則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達到園區招商及品牌集聚的效果。

??除了電商資源互補之外，目前在標準倉儲設施市場外資開發商占據超半數份額，剩下的市場空間有限。部分房企選擇通過具備專業性、差異性特點的冷鏈、醫藥等細分市場進入物流地產行業。