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??又到了一年一度的總結和計劃的時間。在綠城管理集團珠海項目群總經理謝岳來看來，他最關心新冠疫情對社會和經濟的全面沖擊何時能夠過去。行業經歷了從“過熱”到“過冷”的天翻地覆的變化，國家房地產行業長效機制的建設也取得了長足的進步。

??謝岳來認為，2023年的房地產市場總體肯定比2022年好，這不是簡單的期望，而是基于理性分析。

??中國房地產報：應該說，剛剛過去的2022年是房地產行業歷史上最難的一年，你最深的感觸有哪些事情？

??謝岳來：2022年中國住房市場的規模縮減了5萬億元，有人用斷崖式下跌來形容，這個調整幅度確實超出包括我在內很多同行的預料。

??但與此同時，高端改善市場的表現相當堅挺。以我正在操盤的珠海翠湖香山項目為例，在過去的九年中，2022年反而是高端低密度住宅成交最好的一年，高價值的終極改善型產品尤其受到歡迎。

??這說明我們不僅要關注到市場規模的變化，更要關注到市場的結構性變化，以及它背后所體現出來的消費者需求特征的變化。

??中國房地產報：市場壓力面前，2022年你和公司作了哪些新思考、新策略去應對發展問題？

??謝岳來：個體在社會洪流面前能夠做的非常有限，我們只能努力去適應我們無法改變的外部環境，并做好我們能夠掌控的事情。商業的本質是利他，作為服務于消費者的市場主體，我們始終要關注的是產品和服務的問題，它們是否契合消費者最新的需求趨勢，是否足夠差異化，是否創造了市場價值，是否令消費者真正滿意。

??我認為在這一點上，2022年沒有什么變化。或者說隨著市場紅利的退卻，一個充分競爭的市場對企業提供的產品和服務的要求反而更高了，市場也必將獎賞在產品和服務這個基本商業邏輯上長期堅持和不懈努力的企業。所以，從這個角度來說，我覺得我們公司并沒有特別的新策略。

??中國房地產報：隨著房地產投資開發所需要的各種要素價格上升，企業的利潤越來越少，管理紅利被視為所有房地產企業經過大擴張之后面對的必答題，你們是怎么做的？

??謝岳來：我從多年的研究和經營實踐中，逐漸相信房地產市場是一個弱有效市場。通俗地說，通過信息優勢和專業知識的優勢，這個行業是可以獲得超越市場平均水平的回報的。

??行業的大環境變化確實對經營越來越挑戰，利潤越來越少，但從微觀實踐來看，首先要充分挖掘“投資紅利”，把有限的資金用在最具潛力的地區/城市，最具投資價值的業態，最具回報能力的投資項目；其次，從每一個投資項目，獲取“經營紅利”最大化。用最高水平的“廚師”，充分利用“食材”的特點，針對最具支付能力的客群組合，提供足夠差異化和吸引力的產品和服務，實現“食材”市場價值的最大化；第三，是做好企業融資成本的管控，恰當使用財務杠桿。

??房地產作為資金密集型行業，要警惕錯誤的財務杠桿使用，把企業的盈利消耗殆盡；企業應該回歸到對經營質量的關注，而不是一味地追求規模和市場占有率。以上就是我對房地產企業未來怎么賺錢和生存的簡單思考，歡迎批評。

??中國房地產報：你如何理解房地產的“不可能三角”，即規模、利潤和現金流，在當前的行業形勢下，如何做到這三者的平衡？

??謝岳來：影響企業生存的根本要素，是創造價值、贏得客戶的能力，這是企業的核心競爭力所在。因此，每個項目賺不賺錢，賣不賣得出去，是企業總體經營質量的基礎，值得引起管理者足夠的重視。

??在“不可能三角”中，我愿意把“每個項目有利潤”排在第一位，作為經營是否健康的首要指標；把“公司現金流能夠平衡”排在第二位，作為企業能否活下去的基本指標；而把“企業經營規模增長”排在第三位。我認為一個有良好的利潤和現金流支撐的企業，不會沒有良好的增長，這是水到渠成的事；反之，缺乏利潤和現金流支撐的規模增長，很可能不是良性增長，是要付出代價的。

??中國房地產報：你覺得下一個階段經濟發展與改革開放過去幾十年相比，會呈現哪些新特征？基于此，房地產企業經營發展要注意什么？

??謝岳來：這個問題相當宏大。與改革開放過去幾十年相比，新的發展階段社會治理更加成熟，要求企業的經營更加規范；另一方面，過去強調“效率優先，兼顧公平”，新的階段會更加強調“效率與公平的協調”。

??企業經營發展在這種大環境下，應更加穩健，夯實基本功，深入研究消費者，靜心打磨產品和服務，一步一個腳印耐心地“登山”，以“久久為功”謀生存和發展，放棄“跑山”式快速發展的幻想。

??中國房地產報：在對房地產行業發展的政策建議方面，你最想提什么樣的建議？

??謝岳來：最想提的建議，是隨著這些基本面的改變，過去引入的一些臨時性的行政管控措施，比如限購、限貸、限售、限價等等，能夠因城施策，適時地完成退出，使得房地產市場仍然能夠保有充分的“市場屬性”，使“市場機制”在行業的調節中，能夠發揮更大的基礎性作用。

??中國房地產報：對2023年的房地產市場，你怎么看？

??謝岳來：2023年的房地產市場總體肯定比2022年好，這不是簡單的期望，而是基于理性分析。同時，我們應該關注地更長遠一些。有一些說法，似乎認為我國的房地產行業猶如夕陽，行將沒落，這些觀點我是不能認同的。

??從1998年到今天，我國房地產業的市場化發展，基本解決了人民群眾住房數量的矛盾，但距離廣大老百姓都真正“住上好房子”，“過上好日子”，還有很長的距離。未來，改善型需求、人口進一步地域遷徙帶來的需求、細分市場的需求，等等，這些結構性的需求仍然方興未艾。我們對房地產行業后續的進一步健康發展，以及對國民經濟和人民美好生活的進一步貢獻，仍然抱有充分信心和樂觀期待。

??在2023年，我們要保持一顆平常心，以“遠行”的心態，走好當下每一步。