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??2022年是房地產市場深度調整、行業和企業風險加速出清的一年。

??“今年感觸最深的是房地產市場下行壓力持續加大。據測算，此輪房地產市場運行周期最低點可能延續至明年一季度，這在過去10年甚至更長時間內都未發生過。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平對中國房地產報記者表示。

??現在，房地產調控已出現轉機。在“房住不炒”總基調指導下，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大。尤其是在年末，銀行信貸、債券融資和股權融資“三箭齊發”支持房企融資，支持“保交樓”。

??在連平看來，當前房地產市場處于較為困難階段，年內出臺支持政策是正確的決定，有利于緩解市場對部分房企可能出險的過度擔憂，為下一個階段房地產市場實現筑底企穩提供基礎。

??“但由于房地產市場在近3年遭受疫情連續沖擊，筑底過程會持續較長時間，預計明年二季度有望逐步企穩回升，行業集中度亦將進一步上升。”連平說。

??房地產下行壓力超出市場預期

??中國房地產報：對于2022年房地產市場您最深的感觸有哪些？

??連平：感觸最深的是房地產市場下行壓力持續加大。從2021年9月末央行首次提出“兩個”維護開始，到今年12月初整個房地產市場仍處于全面下行階段，大部分城市房價仍面臨下行風險，已經超過15個月。臨近年末，就連北京、上海等一線城市住房銷售也出現“后勁”不足狀況。

??據測算，此輪房地產市場運行周期最低點可能延續至明年一季度，這在過去10年甚至更長時間內都未發生過。房地產投資增速出現歷史上首次負增長，全年可能要達到-9%至-10%水平，房地產下行壓力之大超出市場預期。

??今年經濟發展遇到的最大阻力，便是疫情反復高頻對房地產銷售和居民消費需求的抑制，與房地產相關的建筑工程、家電家裝、日常消費等領域的商品經濟活力大幅下降，并對地方財政、零售銷售和經濟增長產生實質性影響。這也導致，即便住房金融政策逐步轉向寬松階段，也難以像以往類似周期那般較快起效，因而此輪房地產下行周期運行時間較以往更長。

??中國房地產報：這些市場變化，會給我們這個行業帶來哪些新思考？

??連平：一是不要帶著“有色眼鏡”去看待房地產行業，盡管長期以來房地產行業存在不規范和非理性發展問題，但必須承認房地產行業對國民經濟發展是至關重要的，房地產投資大幅下行不利于穩增長。

??經驗表明，房地產開發投資增速每下降1%將拖累GDP增速0.11個百分點。在過去半年時間內，房地產投資增速從2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增長約1.5個百分點，拖累固定資產投資增長約3個百分點，拖累社會消費品零售額增長約4.5個百分點。

??二是不應不恰當地抑制房地產行業發展。從中長期看，中國正走在新型城鎮化道路上，仍將有大量“農轉城”人口帶來住房需求，城市住房面積低于平均水平的群體以及“多孩家庭”的改善性住房需求亦將逐步顯現。為更好滿足此類居民剛需和改善性需求，住房供給應加大力度，特別是出臺新政推動房企增加大城市現房供應。

??三是政策要有針對性，把握好精準度。當下支持房地產行業政策密集出臺，與此前針對房地產全方位收緊做法形成鮮明對比，政策出臺后產生的效應是一邊倒的。需要考慮的是，當下出臺如此多政策是否會形成反向一邊倒的態勢，對市場帶來另一種結果。例如，當前個別大城市商品房庫存處于歷史極低水平，寬松政策密集出臺后，待疫情等負面因素逐步褪去后，基于龐大的需求基數，這些城市房價很可能在未來一個復蘇階段中更具上漲動能，存在再度出現局部“過熱”可能性，這是政策制定者需要認真加以考慮的，把握好政策的度至關重要。

??中國房地產報：2022年令您最難忘的事情是什么？為什么？

??連平：以上海為代表的特大城市的住房需求依舊強勁。上海在今年4、5月份經歷了疫情沖擊，房地產市場基本停擺。但在疫情得以有效控制后，6月份購房成交熱度在較短時間內迅速釋放，到8月末連續3個月新房價格環比上漲0.5%以上。全國大部分其他城市在疫情防控取得階段性成功后，當地房地產市場并未出現恢復性行情，仍延續疫情前較為低迷的態勢。

??這表明，從中長期角度出發，未來國內主要房地產市場需求增長仍將大概率圍繞重點城市群和都市圈展開。

??出臺房地產支持政策是正確決定

??中國房地產報：2022年，整體市場調控出現了轉機，您如何評價這種轉變？

??連平：當前房地產市場處于較為困難的階段，從方向上來看年內出臺支持政策是正確的決定。

??支持政策的出臺分為兩個階段，第一階段主要從改善需求角度出發，通過降低住房貸款利率、下調首付比例、放寬公積金貸款制度等方式取得一定效果，但在疫情等因素干擾下并不顯著；第二階段從供給側發力，逐步實現政策在供需兩端齊發力，推動“保交樓”工程項目推進，并幫助一些房企化解短期償債風險。

??今年四季度出臺的住房金融“十六條”，利用銀行信貸、債券融資和股權融資等工具“三箭齊發”，緩解了市場對部分房企可能出險的過度擔憂，為下一個階段房地產市場實現筑底企穩提供了基礎。

??中國房地產報：在今年整體市場調控中，您認為做對了什么？哪些方面需要改進？

??連平：住房金融支持政策更加全面推出，“因城施策”較好地推進，部分樓市較為低迷的城市取消了若干年前推出的限制性購房政策，這些是做對的地方。

??2022年下半年以來，房地產獲得了更多政策支持，但仍未能完全扭轉市場普遍存在的悲觀情緒。一方面，需求釋放較為緩慢，住房信貸投放規模偏低，銷售改善遠不及預期；另一方面，房企風險依然不小，導致其資金來源受到掣肘，工程推進相對緩慢，仍有房企發生債務違約、逾期等問題。

??下一個階段仍有必要在供需兩端進一步出臺相關政策，促進房地產市場復蘇。

??第一，建議長期提供合理穩定的銀行信貸支持，落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持開發貸和住房按揭貸款平穩運行。

??第二，加快步伐增加房企非銀金融支持，包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期或信用風險緩釋憑證等工具，增加不良資產管理公司等金融機構參與化解存量資產化解工作，特別是存在短期流動性問題的項目應盡快提供專項金融支持促進復工復產，推動“保交樓”工作。

??第三，建議進一步合理松動土地拍賣規則，取消或調整競高標準建設方案，為房企留出適當利潤空間；適當降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，提高房企參拍積極性；盤活存量建設用地，推動存量商業用地轉為住宅用地等。

??第四，建議建立健全風險監測體系，及時發現和有效預警房地產金融風險。

??第五，從中長期考量，建議建立人口流動、土地供給、金融支持與房價變動掛鉤機制。城市住宅用地指標要相機而動，增加重點城市土地供應指標，并做好相關開發貸金融支持，優化信貸支持結構。

??2023年二季度樓市有望企穩回升

??中國房地產報：2023年即將而來，如何評判經濟與行業的發展？

??連平：2023年，經濟下行壓力依然較大，消費恢復程度仍有不確定性，出口繼續承壓。投資和消費將成為拉動經濟較快回升的兩大推動力，基建投資和制造業投資仍將繼續扛起“穩投資、促增長”大旗。

??為提振消費，2023年財政政策和貨幣政策會更加積極，金融市場上促消費工具也會有所增加。考慮到今年基數較低，2023年經濟增長有望恢復到潛在增長水平。

??2023年房地產市場將逐步企穩，市場集中度繼續提升。當前房地產市場呈現出五個信號，表明企穩條件正在逐步成熟。一是進一步加大住房金融支持力度；二是供給端政策發力，著力化解房企風險，聚焦“保交樓”項目順利推進；三是重點地區房地產銷售有望率先企穩回升；四是年末一線及重點城市房價相對堅挺；五是年內最后一次集中供地平穩推進。

??但由于房地產市場在近3年遭受疫情連續沖擊，筑底過程會持續較長時間，預計在2023年二季度會逐步企穩回升。從全國工商聯協會發布的民企500強榜單來看，2020年房地產行業入圍數量是44家，2021年縮減到25家，反映出房地產行業勢頭正在逐步向下，預計2023年行業集中度將進一步上升。

??中國房地產報：2023年，您對于政策、市場、企業發展有什么期待與建議？

??連平：為促進經濟增長盡快回到潛在增長水平，2023年積極的財政政策要加力提效，可能需要赤字率調升至3.2%或以上水平，廣義赤字水平不低于2022年，保持合理的財政支出強度。

??2023年積極的財政政策需要穩健偏松貨幣政策的有效配合。積極財政政策加大支出力度，可能需要4倍甚至更多社會資金投入；政府債券發行規模增大需要銀行等金融機構保持較強購債能力，這都要求穩健貨幣政策保持相對充足的貨幣供給，央行可以靈活運用總量工具保持市場流動性合理充裕。同時，也要注意有效防控宏觀政策實施過程中可能存在的潛在風險。

??2023年政策在市場主體需求端仍有較大發力空間，一是政府可以通過承擔部分人力成本助推“穩就業”和“保收入”；二是從制度層面推動個人貸款寬限合理化；三是加大居民消費需求提振的支持力度，消費券的發放范圍可進一步擴大，且發放方式可以更為多樣化。