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??中房網訊 3月29日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2022房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”舉行。備受關注的“2022房地產開發企業綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

國務院發展研究中心宏觀經濟研究部副部長 許偉

??會上，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部副部長許偉表示，房地產行業現在都在保民生，保交樓，所以房地產投資實際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產行業資金循環仍然不暢。房地產行業政策的傳導，在目前大環境下，其效益傳導到市場到經濟還需要時間。

??在許偉看來，不同經濟體發展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不一樣，房地產政策也不太一樣。但房地產消費、建設規模的變化跟發展水平關系很類似，到了某一個發展階段之后，1萬多美元都會走平，2013年開工了1000萬套保障房，那時候比較高，2014年整體是一個振蕩區域，但這幾年又有回升。購買力強一點，資產配置率更愿意配地產，所以導致去年房地產銷售創新高。但從2013年到現在，進入了平臺期或者緩慢滑落區間。

??另外，地域分化對未來整個房地產的格局和空間格局影響會比較顯著。如果從階段的變化判斷未來地產投資，也很難期盼地產對經濟投資有非常大的驅動。此外，促進房地產良性循環，新發展模式怎么破題，怎么推動，這也需要政府和業界共同努力。

??以下為文字實錄：

??非常感謝房地產協會的邀請，有這樣的機會跟大家交流一下我們宏觀經濟形勢的看法和認識。

??前面幾位嘉賓把政策、房地產形勢講得比較清晰了，我就看看2022年經濟形勢基本情況和需要關注的風險。

??我的一個觀點是今年年初統計局公布的數據相對是超了預期，可能不同人有不同解讀。整體看，政策的落實，去年“三重壓力”，今年年初中央部署一系列的政策，“兩會”有不少政策，是收到一些成效。但是這些成效一二月份是有體現的，按照這樣子的節奏，全年目標問題不是特別大。但是3月份外面俄烏戰爭沖擊，大宗商品價格的波動。對下面政策有一些邏輯關系分享一下。

??一、各項穩增長措施取得初步成效

??5.5的增長速度，按照去年力度講，測算是5左右，所以還有0.5的缺口，就是6000億人民幣，說大也大，說缺口也不算太大，所以我們需要一些政策組合填補缺口。這些政策的落實，我們看到政策發力的節奏比往年要早一些，從財政來看，1月份、2月份財政支出7%，政府收入20%以上，中央債下來了，貨幣有10bp降息，1-2月份社融創了新高，“兩會”以前出臺了工業穩增長和促進恢復困難的服務業發展政策，政策發力早一點，這些會收到積極效果。效果有幾方面可以關注一下：

??一是工業反彈還是比較明顯的。因為去年下半年拉閘限電的影響，8月份疫情各方面的影響，工業增加值掉到三點幾，中央提出來要振作工業經濟。從去年四季度到整個年初一系列政策出臺工業的回升還是比較明顯。1月份、2月份增加7.5%，同比增速比去年四季度快3.6個百分點。制造業PMI連續4個月在擴張。全社會用電量增長有2.3的反彈，粗鋼雖然仍然在負增加，但是跌幅明顯收窄。另外觀察到鋼鐵或者水泥庫存下降幅度也快一點，整個從工業角度的反彈或者回升力度可以得到驗證的。

??工業的帶動有兩個因素：投資、出口。投資因為去年對經濟貢獻不到20%，GDP增長1個百分點，投資貢獻是0.2個百分點。基建對沖效應不是特別足。但是今年各個省，大家關注各地方“兩會”發布的文件或者公告，會看到各個地方都在推動項目基礎設施的建設，數據上肯定1-2月份比去年四季度回升11個百分點，去年是負的，對投資增量貢獻回到11.9，1塊錢投資有0.15、0.17是基建工程。歷史上對沖效應高的時候可以超過40%，平均來看也有20%，所以基建發力還是有空間的。專項債各種我們都可以有支持的。

??制造業投資保持比較快的增長。在2015年已經再往下走了，采取“三去一降一補”的措施。進行這五年左右的調控制造業平衡是相對困難的。（見PPT）扣掉7%-8%的價格因素還是有兩位數的影響。

??約束在緩解。去年下半年以來約束里有一塊是因為缺電，今年原油價格、產量，市場化交易的電量等等的，地方搞減碳，能源短缺對經濟影響明年我覺得會減弱，但是現在仍然還制約經濟問題，比如芯片、各行業需芯的問題。

??我們看到一個新的動能，保持比較快的增長。生產新能源、光伏電池都保持快速增長。投資方面，這方面超過30%，出口是15%左右的增長。

??這些因素反映了前期政策的落實，如果要實現全年既定目標，但是我們看到計劃趕不上變化，經濟運行本來就不充滿確定影響，外部問題首先是全球經濟復蘇，IMF今年預測是4.4。發達國家增長本身還不錯，美國通脹預期是過去40多年的高增長。東亞像日本、中國、印尼通常不高。

??美聯儲已經放松很久了，說要縮表加息，但實際上每次調整都從收緊角度是緩縮表。現在美聯儲資產負債表還沒有開始首長，這次是擴張的，這樣狀態下只能通脹會消失我覺得難度也比較大。債務杠桿率上升幅度不應該太大，政府赤字相對是比較謹慎的，房地產也是在降杠桿，收縮資產負債表，債務擴張是比較溫和，如果有一天潮水退去，美元流動性退去的時候，會面臨財政收支、匯率一定的壓力。

??初級產品供應趨緊，價格高位波動。油價漲的時候大家很難協調。委內瑞拉和伊朗短時間很難提供，因為它被美國制裁很多年了，產能恢復，尤其是工人可能都不一定找得齊。綜合疊加，大宗商品價格還是高位振蕩的態勢。

??整個出口，俄羅斯不到3%，烏克蘭是千分之三。但是谷物占7.9%。烏克蘭占7.8%。無煙煤俄羅斯占15.9%，等等會進一步帶來短缺。國際油價、金屬價格等等的測算來看，對CPI、PPI結構有明顯傳導，不明顯行業收到結果也不太一樣。

??除了供給端沖擊外，還有出口訂單，對出口的影響，出口訂單轉移的效益。去年兩年出口我們都是表現不錯的，但是這核心原因是市場金銀轉移。在美國市場額是增值3.6個百分點，但疫情沖擊后下降了54.3百分點，在疫情發生以后，我們有很明顯的特點代替，但是這個效應在今年看會有些不能肯定，因為海外逐步地在放寬。

??我們最近也面臨疫情沖擊，我們從原來出口衣服、紡織品，到出口機電產品，產業結構在升級。這也是一方面。這是積極的。

??另一方面我們看到美國已經對我們我們的豁免有很多了，現在還剩352家，占出口美國比例大概在13%，為什么會豁免這部分市場呢之因為這部分商品在美國進口度依賴30，如果有相對替代的就不會再豁免了。戴琪也說需要對中國發起新的調整。

??除了需求對成本傳導的影響，還有匯率影響，一個是順差，一個是逆差，長期來講，這個確實不會有太大變化。但是短缺可能和資本流動，我們如果用比較簡單的變量測，北上資金買賣股票的變化。因為短缺因素可能會放大匯率或者環境的波動，會影響到金融市場，包括企業在外的融資等等。

??從外部挑戰比起來，疫情散發對經濟的影響。去年8月份是比較大的擴散，因為2022年年底的時候不太可比，去年8月份那一輪行政區大概7個，8月20日高風險、中高風險在7個省級行政區。今年3月15日已經19個行政區了，不管怎么樣，這次涉及的面，人口流動也出現大的下滑。這直接影響到消費能力和信心，消費復蘇是更加滯后一點，消費提振一個是能力，一個是信心，能力就是通過就業，但是青年失業率逐年有小幅度提升，尤其對大學生，包括去年教培行業。

??消費傾向，2021年消費能力和信心需要得到提升。服務業生產值數明顯落于工業，現在服務業只有4.2，這4.2里還有三大部分是因為信息軟件服務的貢獻，增加1.63，但是貢獻1.3百分點，目前的企業發展信心和預期還不是特別充足。現在都在保民生，保交樓，所以房地產投資實際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產行業資金循環仍然不暢。政策傳導，目前大環境下政策效益，傳導到市場到經濟還需要時間。不同經濟體發展階段不一樣，土地稟賦也不一樣，人口密度也不樣，但是房地產政策也不太一樣，但是房地產消費、建設規模的變化跟發展水平關系很類似，到了某一個發展階段之后，都會走平，我們在2013年開工了1000萬套保障房，那時候比較高了。但是這幾年又有回升，2014年整體是一個振蕩區域。大家購買力強一點，所以推高了一些，資產配置率更愿意配地產，所以導致銷售去年創新高。但是2013年到現在是進入了平臺期，或者緩慢滑落的區間。

??地域明顯分化。我們做了人口普查，去年10年人口越多的城市人口增長是越高的，當然北京等等的這些城市除外。地域分化對未來整個房地產的格局，空間的格局影響也會比較顯著。如果從階段的變化判斷未來地產投資，我們也很難期盼地產對經濟投資有非常大的驅動。

??數字經濟發展潛力需要進一步釋放。如果從全球來看，數字經濟已經成為經濟中最活躍的部分了，從疫情沖擊下看哪些行業有韌性，如果單看數字化的話，去年下半年整個數字經濟恢復力。這里可以有指標，比如市值，全球十大高科技公司里中國已經有三個、四個，但是截至到3月25日，目前騰訊排第一，也是因為港股前段時間有回升，如果沒有回升，騰訊已經到前十以外了。蘋果8萬億美元，微軟2.2萬億。即使非常小的那塊，PPT藍色部分是美國的獨角獸，每年新增獨角獸情況，全球500多，我們只有40多。今年更少，今年年初到3月中旬，中國現在還只有一家，全球90多家，增量領域占比越來越低，前面的朋友或者新企業沒有成長，后面很難看到巨頭。

??2022年宏觀經濟走勢中需要關注的不確定性的因素，按照一月份、二月份狀況，總體實現目標雖然要付出一些艱苦努力，但是至少從年初政策設計和目標之間的關系是相對匹配的，但是出現了內外部不確定因素要做調整。

??那我們怎么理解政策可能的變化和邏輯呢？經濟中不確定性因素很多，要在當中注入確定性因素對沖一下，我覺得有三個邏輯：

??一是中外宏觀政策周期的差異。美聯儲或者發達國家尤其是美國會升級這些政策，貨幣政策、財政政策我們還要主動作為。最近中美之間利差在不斷縮窄，原來美國利率高一些，現在不斷收窄。這過程中我們政策會不會受到制約，這倒也未必。過去十年，我們的宏觀調控一些大的變化是我們宏觀調控有很強的自主性的。但是肯定是質量小圍繞著質量大轉動，過去十年對全球經濟的貢獻，中國貢獻將近10萬億美元，美國大概7萬億，其他所有經濟體加起來不到2萬億。這種情況下你自己經濟的變化對全球經濟就是自變量，你就更有自主性來調整。

??二是疫情發展和防控的差異。國外很多地方選擇共存，但是我們看到的情況是過去兩年動態清零，加上外防輸入，組合下來經濟復蘇績效仍然是全球領先的，但是這一輪疫情看到我們還有很多需要完善的。三是傳統經濟循環和新經濟循環的切換。我們重化工業之前受基建和地產，城市化、工業化的帶動快速增長。但是在20年過去，這些動能都是在弱化的，我們需要保持中高的增長，我們必須尋找新的動能，傳統動能肯定是繼續提高質量，提高可持續性，新的動能是不斷激發，就是推動科技、金融新的循環，數字經濟往“雙碳”綠色轉型的部分還有很大空間，如果我們觀察一些政策這是需要考慮的循環替代的切換，對傳統來講是更可以提高發展質量的。

??我們可以列一些具體措施，比如宏觀政策需要加大政策落實力度，政策協調性要加強，用好減稅降費退稅組合措施，加大金融支持實體力度，有效緩解市場主體經營困難和促進重點群體。防疫精準性、科學性，堅持社會面動態清零的同時盡量減少對正常生產生活秩序的干擾。

??老經濟循環和新經濟循環推動地產因城施策，促進房地產良性循環。新發展模式怎么破題，怎么推動，這也是需要政府和業界共同努力。新經濟的發展機遇很好，工業革命的機遇我們沒有抓住，我們就需要堅持依法、透明、可預期原則對資本行為進行規范，增強政策協調性和針對性，提振平臺經濟發展預期和信心。加強初級產品保供穩價，緩解輸入性成本上漲壓力，實現外貿外資穩定增長。外貿外資的穩定，涉及到國際物流供應鏈暢通的問題。

??按照之前講的政策邏輯看今年經濟演變，全年能不能呈現前低后高趨勢的可能性還是有的。

??謝謝大家！