觀點高拯坤 2022-01-04 10:21:24 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??2021年,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最為復(fù)雜與嚴(yán)峻的考驗。從融資到供地,再到預(yù)售資金監(jiān)管和二手房參考價等,全方位無死角的調(diào)控政策已經(jīng)深刻影響到房地產(chǎn)行業(yè)未來的走向。
??回顧這即將過去的一年,截至11月底,全國各省市已經(jīng)發(fā)布調(diào)控政策超450次,70個大中城市中,59城新房價格環(huán)比下跌,63城二手房價格下跌。多重因素影響下,樓市過冷風(fēng)險凸顯,房企流動性壓力進(jìn)一步加大,還有不少房企陷入漫長的“寒冬期”。
??面對劇烈的行業(yè)變動,房企們采取了哪些手段與措施破局?對于即將到來的2022年,房企們有哪些新思考,做了哪些準(zhǔn)備?年末歲初之際,中國房地產(chǎn)報記者約訪到藍(lán)綠雙城控股集團(tuán)董事長曹舟南。
??作為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)先行者,藍(lán)綠雙城立志要成為中國的第一家“鐵獅門”,曹舟南亦是房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)牛耳者,敢想、善做,也果敢決斷。這一年,曹舟南帶領(lǐng)藍(lán)綠雙城在業(yè)務(wù)模式、內(nèi)部管理、組織架構(gòu)與產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新上做出了一系列改變與調(diào)整,以進(jìn)一步契合行業(yè)發(fā)展。
??在曹舟南看來,圍繞“房住不炒”定位,未來5年“行業(yè)整頓”的主基調(diào)不會改變,但政策上會有階段性的局部調(diào)緩。市場將呈現(xiàn)存量、變量與增量共存。房企要從“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“大服務(wù)”,放下“杠桿邏輯”,轉(zhuǎn)向“實業(yè)邏輯”。
??他希望,金融機(jī)構(gòu)及投資人應(yīng)更關(guān)注房企的真實發(fā)展質(zhì)量,客觀評價房地產(chǎn)項目的風(fēng)險收益預(yù)期,積極擴(kuò)大股權(quán)投資比例,引進(jìn)專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)參與,以專業(yè)協(xié)同的方式防范與化解風(fēng)險。
??規(guī)則正在重構(gòu)
??中國房地產(chǎn)報:2021年是房地產(chǎn)行業(yè)的大分水嶺,這一年走過來,你感觸最深的有哪些事情?
??曹舟南:一是行業(yè)方向堅定。在“房住不炒”的堅定導(dǎo)向和政策定力下,圍繞產(chǎn)品居住屬性提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì),消退“金融載體”“投資產(chǎn)品”的附加屬性,雖階段性有緩沖性動作,但總體方向沒有調(diào)整。
??二是行業(yè)規(guī)則正在重構(gòu)。國有涉房企業(yè)成為增量項目主導(dǎo)力量,城市發(fā)展基金、房地產(chǎn)發(fā)展基金、REITS等直接投資將成為新生力量,中小房企以聯(lián)合共建方式發(fā)展,民營頭部房企則重新回到求生存狀態(tài)。一大批存量項目因其不確定性成為變量項目,整體呈現(xiàn)存量、變量、增量市場共存的狀態(tài),行業(yè)發(fā)展的模式和生態(tài)正在重構(gòu)。
??三是企業(yè)發(fā)展愈發(fā)夯實。藍(lán)綠雙城首倡的“共建”發(fā)展模式獲得各界深刻認(rèn)同,逐步成為行業(yè)主流模式和綜合解決方案,同時“共建”的領(lǐng)域更加聚焦,內(nèi)涵更加豐富,規(guī)則更加具象,落地更加扎實。
??中國房地產(chǎn)報:面對今年以來的新變化新形勢,藍(lán)綠雙城今年有哪些新思考,采取了哪些新策略去應(yīng)對發(fā)展問題?
??曹舟南:藍(lán)綠雙城創(chuàng)立三年,正處于成長期,對于今年驟增的變量市場、今后變化的增量市場業(yè)務(wù)還處于摸索階段。今年以來主要做了以下六個方面的工作:
??在系統(tǒng)解決方案上,藍(lán)綠雙城確立資產(chǎn)管理人的角色,以資產(chǎn)投資人(央企、地方國企、金融機(jī)構(gòu)等)為服務(wù)對象,推出“啄木鳥計劃”,面向存量、變量、增量市場,提供診斷咨詢、專業(yè)監(jiān)管、管理置換、重組收購、開發(fā)運營等層層遞進(jìn)的系統(tǒng)解決方案,優(yōu)先保障購房者、地方政府、資產(chǎn)投資人、參建方、供應(yīng)商等權(quán)益。
??在具體定位上,藍(lán)綠雙城2021年7月確立了“以資本共建為核心的中國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)管理公司”定位,基于市場化規(guī)則與核心競爭力,為企業(yè)資產(chǎn)、城市資產(chǎn)提供資產(chǎn)管理綜合解決方案。
??在柔性架構(gòu)上,公司組織機(jī)構(gòu)形成“投資發(fā)展中心”和“大生產(chǎn)中心”兩大體系,其中“大生產(chǎn)中心”涵括設(shè)計、成本、營造、營銷、服務(wù)等,強(qiáng)化“前臺簽約落地”和“后臺生產(chǎn)銷售”的緊密銜接,特別是“以營銷為龍頭”,以市場定投放,以營銷定生產(chǎn),提高市場反應(yīng)速度和綜合能效。
??在限額設(shè)計上,按照“高品質(zhì)”“高性價比”的原則,實施“限額設(shè)計”,結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新低密住區(qū)、高層住區(qū)、青創(chuàng)公寓、綜合社區(qū)、總部園區(qū)、綜合體、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、新型社區(qū)等八大產(chǎn)品譜系,其中已形成全成本5000元/㎡高層住區(qū)和全成本8000元/㎡低密住區(qū)標(biāo)準(zhǔn),并在新項目批量推行,在當(dāng)前市場環(huán)境下重新爭取市場主動權(quán)。
??在共建師隊伍上,組建“共建師”隊伍,覆蓋金融、財務(wù)、法務(wù)、設(shè)計、營造、營銷、服務(wù)等專業(yè),首批“共建師”超過100人,承接診斷咨詢、專業(yè)監(jiān)管以及管理置換、重組收購等業(yè)務(wù)需要。
??在模塊化組合上,適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,形成對應(yīng)“物理產(chǎn)品”“服務(wù)產(chǎn)品”“科技產(chǎn)品”的產(chǎn)品模塊化和規(guī)劃、設(shè)計、成本、營造、營銷、服務(wù)的專業(yè)模塊化,更好地匹配市場需求、投資人需求。
??未來行業(yè)整頓態(tài)勢不會變
??中國房地產(chǎn)報:隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)所需要的各種要素價格上升,企業(yè)的利潤越來越少,管理紅利被視為所有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過大擴(kuò)張之后面對的必答題,你們是怎么做的?
??曹舟南:一方面是投資功能讓渡,逐步使投資與開發(fā)相分離。投資端和開發(fā)端各自發(fā)揮自身核心競爭力,把主要投資功能讓渡于以國有為主體,央企、地方國企、金融機(jī)構(gòu)以投資人身份入場,開發(fā)服務(wù)商以資產(chǎn)管理人的角色,依托開發(fā)能力、產(chǎn)品營造能力、服務(wù)能力、經(jīng)營能力,作專業(yè)縱深發(fā)展,為投資人提供資產(chǎn)管理綜合解決方案。或者與投資人形成雙GP的結(jié)構(gòu),建立真正的“資本共建”模式。
??另一方面是區(qū)域協(xié)同發(fā)展,與深耕各區(qū)域的中小房企以更優(yōu)的規(guī)則作聚合,推動實現(xiàn)“區(qū)域投資協(xié)同、區(qū)域市場協(xié)同、區(qū)域?qū)I(yè)協(xié)同”,特別是營造、營銷、服務(wù)、持有物業(yè)經(jīng)營等專業(yè)協(xié)同,優(yōu)勢互補,打通產(chǎn)業(yè)資源、資金資源等,以“同行共建”的方式構(gòu)建新的事業(yè)生態(tài)。
??中國房地產(chǎn)報:對明年房地產(chǎn)市場您有怎樣的判斷預(yù)測?
??曹舟南:有四點判斷:一是“行業(yè)整頓”的主基調(diào)在未來5年周期內(nèi)不會調(diào)整,同時基于預(yù)控金融系統(tǒng)風(fēng)險和地方財政壓力,階段性會有局部調(diào)緩;二是新增土地近40%用于公租房、保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè);三是投資主體基本以國有為主導(dǎo),城市發(fā)展基金、房地產(chǎn)發(fā)展基金、REITs等直接投資將成為新興力量,同時存在債務(wù)、管理等問題的存量項目繼續(xù)形成變量市場,存量、變量與增量市場共存;四是房價以箱體整理為主。
??中國房地產(chǎn)報:對于未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策,您有何建議?
??曹舟南:在政策和導(dǎo)向方面有四點建議:
??一是堅決貫徹“房住不炒”定位和回歸居住屬性,從“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“大服務(wù)”,從“杠桿邏輯”轉(zhuǎn)向“實業(yè)邏輯”,圍繞客戶各項居住需求,更加重視與央企、地方國企、金融機(jī)構(gòu)以及城市管理者、產(chǎn)業(yè)方、供應(yīng)商的共建合作關(guān)系,尊重應(yīng)有的開發(fā)秩序和開發(fā)周期,回歸到住房功能研發(fā)、科技創(chuàng)新、品質(zhì)營造與服務(wù)提升。
??二是金融機(jī)構(gòu)及投資人應(yīng)更關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的真實發(fā)展質(zhì)量,客觀評價房地產(chǎn)項目的風(fēng)險收益預(yù)期;在加強(qiáng)債權(quán)投資風(fēng)控與監(jiān)管的同時,擴(kuò)大股權(quán)投資比例;積極引進(jìn)專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)參與投前、投后全流程的共同評估與管理,以專業(yè)協(xié)同的方式防范與化解風(fēng)險。
??三是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管深化到專業(yè)監(jiān)管、經(jīng)營性監(jiān)管,切實發(fā)揮項目“董監(jiān)高”和資產(chǎn)管理人的監(jiān)管作用,保證資金安全、有序開發(fā)、有質(zhì)量交付。
??四是整體盤點存量項目,重新修正全景預(yù)期及開發(fā)節(jié)奏;果斷推進(jìn)存量問題項目的管理置換和聯(lián)合重組;重新制定新增項目投資標(biāo)準(zhǔn),共建投資聯(lián)盟。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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