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??8月12日～16日，成都接連發布四項樓市新政，涉及首套房、公積金、住房“以舊換新”等方面。

??全國70城新房價格指數連續14個月下跌，而克而瑞數據顯示，成都2024年1～7月新房和二手房成交面積均為第一。在如此大背景下密集出臺新政，有何深意？

??長期研究成都樓市的專家王巍認為，成都樓市基本面持續穩健，但近期市場也有一些內部結構需要調整。此次政策意在充分釋放改善置換需求，讓更多改善置換群體進入樓市，推動成都樓市平穩健康發展。

??改善觀望情緒嚴重

??購房通數據顯示，7月成都新房成交面積95.77萬平方米，同比下滑39.19%；成交新房7166套，同比下滑40.1%。其中，中心城區新房成交面積達81.63萬平方米，約5889套，同比分別下滑37.25%、38%。

??受累于成交，供應疲軟，成都7月新增商品住宅供應面積89.65萬平方米，環比下滑37%。

??34歲的朱先生對這個情況一點也不意外。為了給兩個孩子換套好的學區房，他在今年3月把名下唯一的房產賣了，手持300萬元購房款，已經看了半年的房子。

??朱先生發現，很多樓盤推出了各種各樣的花式促銷，當一個樓盤優惠力度越大時，他反而對項目沒有信心。“我們普通人買房，除了不想多貸，考慮最多的還是房子要保值。”朱先生認為，促銷優惠越多說明房子越難賣，市場不好。即使趕上優惠自己能減少20萬元的成本開支，但之后房價下調，自己損失的可能不止二三十萬元。

??還有一個很現實的問題，如果樓盤不優惠，按備案價買，朱先生又覺得月供壓力大，畢竟這半年，他的想法已經從“拿300萬元做三成首付”變成了“盡量全款買房”。

??改變的背后是對未來預期的迷茫，即使有心儀的樓盤，朱先生也告訴自己，不如再等等。

??記者了解到，很多改善型購房人和朱先生的想法一致。他們有買房需求和一定的購房預算，但面對目前的市場又躊躇不前，觀望情緒嚴重。

??部分深改項目開盤去化亮眼

??和普通改善型群體不一樣，深度改善型群體正在加速進場。

??據克而瑞監測，套均總價約1347萬元的交子金融廣場，位于高新區金融城核心地段，與成都地標建筑雙子塔一街之隔，開盤去化高達81%。同時交子金融廣場在7月的銷售金額達25.86億元，斷層領先。

??麓湖生態城兩個組團在7月17日推出196套房源，均價36838~47341元/平方米，開盤即售罄，銷售金額達16.87億元，僅次于交子金融廣場，排在成都7月成交金額榜第二位。

??而位于天府總部商務區板塊的招商時代公園（翎雲閣）均價約37100元/平方米，開出92套，認購74套，開盤去化80%，7月銷售金額8.1億元，排在第三。

??對于三個高端改善項目開盤當日去化率超80%，王巍認為，經濟下行期，高凈值人群傾向將手上的資金進行重新配置，投資到相對穩定的資產里。這和剛需改善群體購房有本質區別。從整個市場來看，深改人群加速進場，置換改善失位，這里面有結構性的問題。

??因此，重新認定首套房標準和公積金、商業銀行配套的金融支持政策，將激發改善置換進入新房市場的意愿。那些還沒出售房子，但有改善需求的群體，只要他們愿意將房子掛牌出售，也能以首套房的條件購買住房。新政讓市場客體之間更平衡，也促進了房地產市場的健康發展。

??“老破小”走量，成交占比46%

??不過，“老破小”迎來了成交旺季。

??據了解，7月成都二手房成交超2.1萬套，創下今年成交新高。同時也是時隔15個月，成都二手房月度成交再次沖破2萬套。

??但細看數據發現，7月成都二手房100萬以下成交占比46%，比例接近一半。2024年，除了二圈層少量的極剛戶型外，總價100萬元以下基本可以確定是房齡老、面積小的“老破小”。

??成都二手房成交套均總價結構變化。資料來源：貝殼研究院成都分院

??貝殼研究院成都分院分析指出，今年以來，房齡較高的“老房”受到關注，成都10+2區域100萬元以下成交占比普遍上升。

??同時，7月二手房源成交環比縮短8天，客源成交周期環比縮短2天，也表明當下的剛需群體正在二手房市場集體“掃貨”，快速完成在成都安家置業的夢想。

??改善進場動力不足，急需釋放

??值得注意的是，貝殼研究院數據顯示，7月，150萬元及以上改善型客戶成交占比在繼續減少。

??不僅如此，在成都各區換手率最高的小區名單里，記者注意到，很多房齡20年以上的小區都榜上有名。

??高新區房齡27年的芳草西一街小區，是今年高新區換手率最高的小區。天府新區、錦江區、青羊區亦是如此，換手率最高的小區，多為15~20年的老舊小區，甚至還有房齡在20年以上的。

??王巍告訴記者，成都新房主打“高端改善”，多為總價高的大戶型，很多預算有限的買房人不得不轉向二手房市場。如今“老破小”撐起成都二手房市場半邊天，普通改善群體進入二手房市場動力不足。對急于拋售房產的人群，特別是手中房齡不足5年的房東，不是好消息。

??8月15日，成都市住建局發布將展開“住房以舊換新”工作，鼓勵開發商、市房地產行業協會和各區（市）縣政府（管委會）等多個主體通過給予財政補貼、包括且不限于定額補貼、全部或部分契稅補貼、增值稅補貼、發放消費券等，積極開展住房以舊換新工作。

??王巍認為，住房“以舊換新”并不是成都首創，此舉主要是打通新房和二手房置換鏈條，讓更多有置換改善需求的群體關注到存量商品房，激勵他們進入樓市，提升市場活躍度。

??總的來看，此次出的系列政策其實是此前政策的補丁，特別是在7月市場持續走低的情況下，通過新的政策補丁引導置換改善需求的釋放，為樓市注入新的強心劑。