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??3月25日，為保障購房人的合法權益，防范交易風險，武漢市房管局發布了《武漢市新建商品房預售資金監管實施細則（征求意見稿）》（以下簡稱“實施細則”）。該實施細則針對新建商品房預售資金監管的工作分工、合作銀行確定、監管額度確定、監管賬戶開立及公示、房價款交存、監管額度內預售資金使用、退款處理、違規違約行為處置等環節給出了明確和細化的規定，增強了預售資金監管工作的操作性。

??武漢市主管部門表示，該實施細則的發布，是為更好的落實《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱“辦法”），將會積極推動保交付、保交樓，促進行業健康發展。

??明確細化監管流程

??實施細則明確細化了預售資金監管流程，首先指出，武漢市行政區域內預售的新建商品房項目，其新建商品房預售資金的收存、使用及監督管理，均應當按照辦法及本實施細則規定，接受新建商品房預售資金監管。在新建商品房預售資金監管的工作分工方面，武漢市住房保障和房屋管理局是武漢市新建商品房預售資金監管的主管部門；合作銀行負責本行新建商品房預售資金監管工作的協調統籌、指導工作，落實辦法、實施細則的相關規定；監管銀行負責接受合作銀行的工作指導，落實辦法、本細則的規定，簽訂和履行三方協議的約定，負責開戶、賬務管理、監管額度外預售資金使用及開發企業違規違約行為 的上報工作等。

??按照實施細則，通過招標確定合作銀行。主管部門會同金融監督管理部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平、房地產行 業信貸規模等因素，確定承接商品房預售資金監管業務的合作銀行，并通過門戶網站予以公示。合作銀行招標服務期為3年，主管部門先行與合作銀行簽訂1年期合作協議，并每年對合作銀行的預售資金監管工作進行綜合評判，符合要求的，可續簽合作協議。同時，監管機構、監管銀行及開發企業通過簽訂三方協議，明確三方責任。

??實施細則對房價款的交存進行了明確。開發企業應當將監管賬戶作為預售商品房房價款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監管賬戶作為房價款收款賬戶，并應當按照商品房網簽備案系統中預簽約信息、商品房買賣合同約定，打印定金交款通知書和房價款交款通知書，協助購房人分別將定金、首付款、分期付款、一次付款通過專用 POS機、轉賬等方式直接交存至監管賬戶。

??購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購房價款應當全部直接交存至監管賬戶。購房人可通過“武漢住保房管”微信公眾號打印定金交款通知書和房價款交款通知書，查詢本人房價款入賬情況。通過按揭貸款方式購買商品房的，按揭銀行應依據商品房買賣合同備案信息，確認首付款已足額交存至監管賬戶后，按照借款合同的約定將按揭貸款直接發放至監管賬戶。

??按開發節點使用監管資金

??實施細則規定，存入監管賬戶的新建商品房預售資金分為監管額度內預售資金和監管額度外預售資金。監管額度內預售資金是監管賬戶中保障項目竣工交付所需的資金，監管額度外預售資金是超出監管額度的資金。

??監管額度內預售資金應專款專用，必須用于本項目工程建設，包括項目建設必需的建筑材料款、設備款、施工進度款、 監理費、不可預見費等相關支出，不得用于支付借 （貸） 款的 本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、稅金、支付營銷 費用及開發企業員工工資等。

??開發企業應根據節點申請使用監管額度內預售資金。 開發企業可按照主體結構 1/3、主體結構 2/3、 結構封頂、外立面完工、規劃驗收、竣工驗收、不動產首次登 記等節點申請使用監管額度內預售資金；主體結構達到 1/3 的，累計使用金額不得超過監管額度的35%；主體結構達到2/3的，累計使用金額不得超過監管額度的55%；結構封頂的，累計使用金額不得超過監管額度的 75%；外立面完工的，累計使用金額不得超過監管額度的80%； 規劃驗收的，累計使用金額不超過監管額度的85%；竣工驗收的，累計使用金額不超過監管額度的95%，項目完成不動產首 次登記的，累計使用金額不超過監管額度的100%。項目完成不動產首次登記前，監管賬戶內余額不得低于監管額度的 5%。

??監管機構在受理開發企業的用款申請后，應在3個工作日內辦結，對符合使用條件的，通過監管系統將同意使用的電子信息傳送至監管銀行；而對于實際用途、收款單位與合同約定不符、申請資金超出使用節點或用款額度等不符合使用規定的情形，監管機構則駁回申請，并說明理由。

??開發企業特別緊急需要使用監管額度內預售資金，在工程進度未達使用節點時，項目所在區人民政府書面來函提出需提前支取監管額度內預售資金支付農民工工資的，監管機構報主管部門同意后可予以支持，但開發企業后續銷售回款應補足預支部分。開發企業也可用商業銀行出具的見索即付性現金保函等額替換監管額度內預售資金，替換金額不得超過剩余監管額度內預售資金的30%。

??加強違規違約行為處置

??開發企業與購房人解除預簽約且定金已交存至監管賬戶的，開發企業應通過監管系統上傳退款協議申請定金退款，監管機構核實退款申請與退款協議約定一致的，通過監管系統將同意退款的電子信息發送至監管銀行，監管銀行應在 2 個工作日內按照電子信息的內容完成資金劃轉手續。

??實施細則加強了違規違約行為處置。開發企業有未按照規定將商品房預售資金全部直接存入監管賬戶、未按照規定使用監管額度內預售資金、未按照規定提供真實的申請資料辦理新建商品房預售 資金監管相關手續、監管額度內預售資金被集團公司抽調等行為，監管機構責令限期整改并將違規違約線索轉主管部門處置，整改期間可按照三方協議的約定暫停其監管額度內預售資金使用。逾期不改的，監管機構可視情況提請主管部門處理，主管部門可采取暫停商品房預售、信用扣分并記入房地產開發企業信用檔案，向社會 公示。

??對于合作銀行或監管銀行存在未按照本規定及時將按揭貸款直接發放至監管賬戶、 未及時撥付監管額度內預售資金、擅自扣劃監管賬戶內資金 的；未按照規定或者協議約定及時達到信息系統共享標準的，或共享數據不準確、不及時、不全面的；未按照規定或者合作協議的約定，履行對監管銀行的監督管理職責的；通過加設印章、增設其他機構的審批流程擅自限制開發企業使用監管額度內預售資金等行為，監管機構約談涉事合作銀行，責令限期整改，并視整改情況將其違規違約線索提請主管部門移交銀行監管部門，由銀行監管部門依法依規處理。合作銀行完成整改之前，監管機構應暫停該行新增監管賬戶開戶權限；合作銀行未完成整改的或多次發生違規行為的，監管機構可提請主管部門按照合作協議約定在一定時間內與其取消合作關系。合作銀行應根據主管部門處理結果及時調整監管銀行名錄庫。取消合作關系的商業銀行應按照已簽訂的合作協議、三方協議的約定，對監管中的監管賬戶履行相關責任。

??實施細則還明確，主管部門、監管機構的工作人員在資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規予以處理。開發企業作為商品房建設主體，應當承擔由于盲目投資、非法集資、違法違規經營、挪用預售資金引發的工 程項目爛尾、違規交房、逾期交房等產生的經濟、法律責任。 施工單位、材料及設備供應單位、監理單位等出具虛假資料協助開發企業套取監管額度內預售資金的應承擔相應經濟、法律責任。