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??房地產行業(yè)新發(fā)展模式又一次被中央部門提出。圍繞上市公司的支持政策，預計將被更多推出。

??4月11日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯發(fā)布《關于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“通知”）。通知中兩大重點提法給市場傳遞了更積極的信心和良好預期：一是堅持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉型，密切關注市場形勢和行業(yè)變化，促進房地產行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；二是堅持“兩個毫不動搖”，對各類市場主體一視同仁，支持民營企業(yè)依法上市融資、并購重組，完善民營企業(yè)債券融資支持機制。

??市場普遍認為，這次通知是具體落實近期召開的國務院常務會議、國務院金融委會議精神，進一步支持上市公司發(fā)展，維護資本市場穩(wěn)定。預計未來會出臺緩解房企債務壓力的相關政策。

??從去年底中央經濟工作會議對房地產行業(yè)首次提出“探索新的發(fā)展模式”，到今年全國兩會政府工作報告再次明確指出“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”，之后3月16日，國務院金融委強調，關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。同日，證監(jiān)會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業(yè)風險。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，新發(fā)展模式就是以“房住不炒”為宗旨，放棄原有的高負債、高杠桿支持下的高周轉模式，順應市場需求，以現金流管理為核心，以企業(yè)健康與可持續(xù)發(fā)展為目標，努力進行產品創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，適度提升市場集中度的發(fā)展新模式，這也是新階段下房企轉型和發(fā)展的方向。

??機構企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，通知提出支持上市房企向新發(fā)展模式轉型，代建、租賃、城市更新、輕資產運營、資產管理等都是新發(fā)展模式的重要方向，這些領域將得到金融重點支持。

??植信投資研究院資深研究員馬泓分析認為，通知對解決當下民營房企融資困境會起到積極作用，預計2022年接下來會有更多的優(yōu)質房企使用直接融資工具來緩解現金流和償債壓力。馬泓建議，增加對優(yōu)質房企的直接金融支持，包括央企、國企和民營房企。

??資本市場支持

??“通知對房地產企業(yè)釋放了積極信號，探索新發(fā)展模式倒逼房企必須重新審視過往高杠桿、高周轉、高負債擴張模式積累的風險，尋求新的增長點和新的經營模式。”某房企證券中心總經理表示，但這并不意味著房地產市場最危險的時刻已經過去。

??浙商證券認為，在支持上市房企向新發(fā)展模式轉型過程中，行業(yè)股權、債權融資、收并購行業(yè)整合等方面的支持會跟進。

??馬泓認為，通知主基調是偏暖的，在“房住不炒”的背景下，為民營房企尋求疏困的方法。所謂新發(fā)展模式，主要是基于中長期發(fā)展考慮，引導房企在降本增效和逐步改變融資渠道方面下功夫，實現房企向專業(yè)化、低杠桿、多元化融資方向轉型。未來，高質量、高效益、低負債的發(fā)展模式將成為新的主流。

??某房地產觀察人士認為，通知將房地產企業(yè)作為問題提出，意味著房地產企業(yè)問題的重要度得到提升。依據政策面在需求端釋放和融資端寬松調整，會使房企現金流得到改善，細化支持并購重組則能加快風險出清。房企要順應政策及行業(yè)趨勢，在房地產代建、資產管理、REITs等業(yè)務上尋找第二增長曲線。

??民營房企發(fā)債會增多

??過去的2021年，房企違約金額244.78億美元，涉及違約債券55只。行業(yè)內頻發(fā)的債務違約和現金流緊張，使得房企在債券市場融資愈發(fā)艱難。

??機構數據顯示，2022年1~3月，房企信用債發(fā)行總額為1162.9億元，同比下降32.7%；海外債發(fā)行總額124.1億元，同比大幅下降89.8%。從結構來看，信用債融資占比90.4%，同比上升31.7個百分點，成為房企債券類融資的絕對主力。

??“這并不意味著對房地產行業(yè)融資徹底開閘，在公開市場再融資仍然面臨較大壓力，整體市場恢復和信心重建至少要需要3~5個月時間。”華東某房企高管認為，政策大多是在“糾偏”，以“房住不炒”為核心的金融審慎管理仍是主基調。面對公司流動資金出現問題，當下首選是出售資產回籠資金。

??實際上，一季度優(yōu)質民營房企已開始受到融資支持，參與到收并購陣營。平安銀行、浦發(fā)銀行、郵儲銀行等積極與房企簽訂并購融資戰(zhàn)略合作協議。據不完全統計，截至目前，各種渠道的地產并購類融資額度已釋放超過1500億元。

??柏文喜認為，今年房企能否真正走出困境還有待于行業(yè)信心與市場信心的整體性恢復。已經出險的房企，最終的結果可能是市場化重整或者破產清算。

??記者注意到，中國四大資產管理公司（AMC）也開始“跑步”進場，通過輕資產和重資產兩種模式為出險房企紓困，對象包括佳兆業(yè)、奧園、恒大、華夏幸福、花樣年、陽光城等。

??劉水認為，由于房地產市場預期沒有發(fā)生明顯改善，金融機構避險情緒仍然很重，總體來看，房地產風險出清速度較慢。通知明確完善民營企業(yè)債券融資支持機制，意味著民營房企發(fā)債融資將得到支持，有利于緩解民營房企融資難的狀況，穩(wěn)定企業(yè)預期。當前發(fā)生債務違約的房企，相當一部分是上市民營房企，支持民營上市企業(yè)并購重組，將加快發(fā)生債務違約的房企風險出清。

??華夏新供給經濟學研究院創(chuàng)始院長賈康表示，我國房地產政策已走向寬松，行業(yè)也在修復的過程中。今年下半年房地產市場會回暖，但離“熱”還有距離，不會像前幾輪調控那樣出現“過山車”式的冷熱擺動。希望在這一輪房地產市場預期向好的調整中，隨著市場逐漸升溫，要抓住相關的基礎性制度建設創(chuàng)新，標本兼治并追求“治本為上”，形成房地產業(yè)的健康發(fā)展長效機制。