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??1月20日，一年一度的全國住房和城鄉建設工作會議在北京以視頻形式召開。

??會議對于2021年房地產工作總結的表述是：穩妥實施房地產長效機制，建立部省市調控責任機制，加強政策協調聯動。規范發展住房租賃市場，整治房地產市場秩序。在各方面共同努力下，房地產市場運行總體平穩。

??相比總結去年工作，2022年住房問題有哪些重點，更受到外界關注。本次會議把“加強房地產市場調控”列為首要任務，強調“毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制”。

??與去年相比，“增信心、防風險、穩增長”首次被提起。

??住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在本次會議上表示，把防風險擺在更加突出的位置，堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險，堅決守住不發生系統性風險的底線。同時，充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力，同步推動擴內需、轉方式、調結構，促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長。

??政策強調“協調性精準性”

??自2016年底中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，這一政策主基調已堅持5年，并繼續成為2022年調控主基調，這一點始終沒有改變。

??相比2021年，本次會議在強調“保持調控政策連續性穩定性”的同時，還提及“增強調控政策協調性精準性”。2021年12月底，王蒙徽在接受新華社記者采訪時就強調政策協調性精準性，他表示，加強金融、土地、市場監管等調控政策的協同；加強部省市縣調控聯動，加強對城市調控工作“一對一”的指導監督。

??可見，所謂“協調”即土地、住房、銀行等必須齊心協力，形成有效組合拳；所謂“精準”，指發布政策要基于各地市場基本情況。這意味著，下一步“因城施策”調控政策會有更充分體現，對房企和項目存在問題也會采取更精準手段。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，今年會議重點強調毫不動搖堅持“房住不炒”定位，強調“不依賴、不刺激”，保持政策連續穩定，主要基于近期市場回調，政策糾偏，擔心有些地方借此托底樓市，刺激樓市。預計2022年調控政策會有松綁，但熱點城市政策框架不會改變，只能是在人才住房、落戶政策、限價政策等方面做邊緣性調整。

??對于目前個別企業出現“暴雷”情況以及樓盤延遲交付風險，本次會議也明確提出：“堅決有力處置個別頭部房企房地產項目逾期交付風險，持續整治規范房地產市場秩序。”

??“穩”字成為2022年樓市調控的主要目標。王蒙徽表示，堅持穩字當頭、穩中求進，著力在“增信心、防風險、穩增長”上下功夫，促進房地產業良性循環和健康發展，這是2022年房地產發展的主要任務。

??大力增加保障性租賃住房供給

??租賃住房將迎來前所未有的歷史發展機遇。

??王蒙徽說，房地產市場基本面沒有變，住房需求依然旺盛。當前我國常住人口城鎮化率為63.9%，仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。同時，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。

??因此，“推進住房供給側結構性改革”成為2022年房地產重點工作之一。本次會議指出，堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優化住房供應結構。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。完善城鎮住房保障體系，指導各地合理確定本地區住房保障制度安排。加快發展長租房市場。健全住房公積金繳存、使用、管理和運行機制。

??第七次全國人口普查顯示，2020年我國流動人口規模達3.76億，占總人口的26.6%，人口凈流入省份多為經濟發達地區，其中長三角、珠三角人才聚集度極高，這個趨勢仍在進一步增強。但市場化租賃住房和政府提供的公租房依然難以滿足市場需求。

??發展保障性租賃住房成為整個“十四五”時期住房工作重點。2021年，全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套。按照規劃，“十四五”期間，北京計劃供應各類住房100萬套左右，新增保障性租賃住房套數占比不低于40%；上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中2022年底建設籌措保障性租賃住房24萬套（間）；廣州市計劃籌建保障性租賃住房60萬套（間）；深圳目標是不少于40萬套（間）。

??今年2月自然資源部“兩集中”供地文件中明確提出，重點城市在年度供地計劃中要單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。預計2022年將開始形成供應。

??CIC咨詢的測算顯示，2020年我國國內租賃市場規模達到1.9萬億元，預計2024年國內租賃市場規模將達到3.1萬億元。

??實施城市更新行動

??隨著棚改進入尾聲，老舊小區改造成為下一個發力點。按照規劃，“十四五”時期，要基本完成21.9萬個城鎮老舊小區改造。其中，2021年全國新開工改造城鎮老舊小區5.56萬個，惠及居民965萬戶。

??“實施城市更新行動”依然是2022年重點工作之一。本次會議指出，將實施城市更新行動作為推動城市高質量發展的重大戰略舉措，健全體系、優化布局、完善功能、管控底線、提升品質、提高效能、轉變方式。

??具體舉措為：在設區市全面開展城市體檢評估。指導各地制定和實施城市更新規劃，有計劃有步驟推進各項任務。組織推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程。編制城鄉歷史文化保護傳承體系規劃綱要。推動城市建設適老化轉型，大力推進新型城市基礎設施建設。加強城市治理，構建全國城市運行管理服務平臺“一張網”，建立部、省、市城市管理工作體系，建立超大特大城市治理風險防控機制。

??中國城市規劃學會副理事長、住房和城鄉建設部總經濟師楊保軍表示，實施城市更新行動，是推動解決城市發展中的突出問題和短板，提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感的重大舉措。城市更新行動的總體目標是“建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量和城市競爭力，走出一條中國特色城市發展道路”。

??實施鄉村建設行動

??在“十四五”規劃中，房地產市場將迎來巨變，除了人口不斷集聚的大都市圈市場，鄉村振興無疑也將成為下一個布局重點。

??本次會議在部署2022年重點工作時指出，實施鄉村建設行動，以農房和村莊建設現代化為著力點，加快建設美麗宜居鄉村。在全國100個樣本縣開展鄉村建設評價，實現省級全覆蓋。實施農房質量安全提升工程，持續實施危房改造和抗震改造，深入推進農村房屋安全隱患排查整治。落實縣城建設“營建要點”，推動轉變縣城建設方式。落實鄉村建設“營建要點”，探索形成符合當地實際的鄉村政策機制和建設方式，整治提升農村人居環境。

??中國扶貧開發協會會長袁文先表示，在鄉村振興戰略中，最基礎的、擺在首位的就是產業振興，社會力量在產業興旺中，應當積極作為，也可以大有作為。

??產業建設正是房地產企業所擅長的領域，有望成為一個新的增長點。碧桂園、綠城等多家龍頭房企，都是脫貧攻堅與鄉村振興的參與者。

??落實碳達峰碳中和目標

??推動建筑業轉型升級

??應對氣候變化，向綠色低碳轉型，中國提出“2030年前實現碳達峰、2060年前實現碳中和”兩大戰略目標。

??原建設部副部長宋春華表示，實現“雙碳”目標，就要賦能城市綠色發展。在城鄉建設中，建筑業、房地產業應加強雙碳目標戰略研究，盡快制定行動方案，要做出總體部署，這是一個大的頂層設計。

??這也成為2022年房地產工作重點之一。本次會議首次提出“落實碳達峰碳中和目標任務”，具體表述為：出臺城鄉建設領域碳達峰實施方案，指導各地制定細化方案，推動城鄉建設綠色發展；研究建立城鄉建設碳排放統計監測體系；構建綠色低碳城市、縣城、社區、鄉村考評指標體系，研究建立考核評價制度和方法。

??“雙碳”戰略下，作為碳排放大戶，房地產及上下產業鏈面臨著巨大挑戰，尤其是規模越大的企業可能產生的碳排放量就越高。

??中國房地產業協會《中國房地產企業碳排放調研報告2021》披露，目前中國房地產建筑業的碳排放規模位居全球第三，中國40%的碳排放主要來自房地產建筑業。TOP30房企中已披露碳排放量信息的，其碳排放總量已超過300萬噸。

??有房企人士稱，從前期拿地到后期物業管理環節，都對房企提出了新的要求，即落實碳達峰碳中和目標任務。要實現目標，必須把著眼點放在上下游產業鏈減碳和碳中和技術創新應用上，倒逼行業向“綠色低碳”轉型。

??在此次會議上，住建部還強調，2022年完善智能建造政策和產業體系，大力發展裝配式建筑，2022年新建建筑中裝配式建筑面積占比達到25%以上。持續開展綠色建筑創建行動。完善工程建設組織模式。加快培育建筑產業工人隊伍。健全建筑工程質量安全保障體系，完善工程質量評價制度。

??裝配式建筑發展，建筑工業化變革勢不可擋。這對于房地產企業而言，同樣是挑戰也是機遇。