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??臨近年底，2022年的樓市調控取向備受關注。12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。這次會議的主要任務，是為隨后召開的中央經濟工作會議定調。

??在房地產方面，此次會議明確，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。這在業內看來，是對房地產行業給予明確支持的重磅信號。

??其中關于“良性循環”的提法屬于首次。

??“房地產市場循環鏈條包括土地出讓、開發建設、融資和銷售、竣工和交付，由于整個鏈條循環不暢，導致房地產明顯下行，也拖累了經濟增長，因此，政策開始從整個循環鏈條的每一個環節開始疏通，這其中最重要的就是增加資金潤滑劑對循環鏈條的疏通。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

??就在同一日，央行宣布將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。這是一次面向所有金融機構的全面降準，共計釋放長期資金約1.2萬億元。無疑，這也是一次疏通房地產鏈條良性循環的重要舉措。

??受兩大政策利好影響，12月7日，無論是滬深A股還是港股，房地產股集體大漲，新黃浦、中交地產漲停，融創中國、中國奧園、物管股融創服務、碧桂園服務等股價漲幅均超10個百分點。

??但這并不意味著房地產政策會徹底轉向，中國房地產報記者采訪的多位業內專家認為，至少從目前來看，針對房企的放松措施仍然是邊際的，是出于防風險和保交付需求，而非“走老路”。

??保障性住房建設被提到首位

??“堅持穩中求進工作總基調”“明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進”“繼續做好六穩、六保工作，持續改善民生，著力穩定宏觀經濟大盤，保持經濟運行在合理區間”——此次中央政治局會議為做好明年經濟工作指明了實踐方向。

??會議強調，宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加注重精準、可持續；穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。

??民生銀行研究院分析師王靜文認為，貨幣政策基調由2021年的“靈活精準、合理適度”回歸到2020年的“靈活適度”，實際上已經有邊際寬松的含義在。為了完成“寬貨幣”向“寬信用”的傳導，后續不排除還有下調政策利率等行為，以提升金融機構的風險偏好。

??在人們更為關注的住房問題上，此次會議主要講了三句話，一是要推進保障性住房建設，二是支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，三是促進房地產業健康發展和良性循環。雖然著墨不多，但在樓市步入“寒冬”之際，這樣的提法對行業發展來說更具指示性意義。

??王靜文解讀道，將“要推進保障性住房建設”排在第一位，意味著保障房建設可能取代商品房建設逐步成為房地產投資增長的重要抓手，對于當前陷入困境的房企，地方政府甚至可能在接收后轉化為保障房建設。支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，則意味著對商品房而言保銷售是第一位的，只有商品房銷售穩住了，才能幫助那些陷入困境的開發商補充現金流并建立市場信心。

??西部證券宏觀首席分析師、執行董事張靜靜認為，2022年政策基調有望由調結構轉向穩增長，加大保障性住房建設或是抓手之一。加大保障性住房建設有五點意義，在共同富裕背景下可降低低收入人群開銷水平；可以配合房住不炒政策，穩定房價預期；可以避免地產投資過快下行，成為明年穩增長的重要抓手；緩解民營房企地產投資增速斷崖式下滑，促進民營企業健康發展；在基建項目儲備參差不齊的情況下，解決專項債缺乏好項目的問題。

??房地產業“良性循環”需資金活水

??市場更為關注的一個變化是，此次會議對于房地產業“良性循環”的新提法。11月底，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在發表的《必須實現高質量發展》一文中，也提到“促進房地產行業平穩健康發展和良性循環”。

??李宇嘉認為，當前房地產行業循環不暢體現在幾個方面：一是供地循環不暢。土地出讓流拍現象明顯，開發商拿地情緒不高。二是開發建設循環不暢。由于資金鏈緊張、銀行擔心風險，開發貸落不了地，開發商開工和加快施工積極性不高。三是新房循環不暢。受房企債務違約，擔心房子交付不了以及房價下跌預期影響，購房者買房情緒降低。四是二手房循環不暢。因交易成本高，銀行不給貸款，二手房交易下滑更明顯，導致換房需求受影響，并沖擊新房。因此，政策開始從整個循環鏈條的每一個環節開始疏通，包括調整土地出讓政策，加大開發貸款投放力度，降低二手房交易成本等，是看到了其中的問題。

??為何房地產業會出現“惡性”循環？紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖認為，過去幾年整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限，二是房價上漲預期不再，三是隨著房企資金鏈收緊，信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。

??于是，整個房地產業鏈條陷入一種“惡性循環”：房子難賣-回款困難-外部融資緊-房企出現信用風險-房子更難賣-回款更加困難-外部融資更緊（金融機構風險偏好收縮）-房企信用風險繼續釋放……現在，針對房地產業調控的措施需要修正，把“惡性循環”變成“良性循環”。

??李奇霖認為，這其中的關鍵是要把房子折價拋售的形勢給扭轉過來，把房企過緊的外部融資約束松動一下：一是放松過緊的按揭信貸政策，適度松綁房地產貸款集中度限制，讓按揭貸款正常投放，滿足居民剛需和改善型住房需求。二是將過去執行過于嚴厲、積壓的房地產開發貸款投放出去，滿足房企正常流動性需求，同時打開房企在銀行間市場發債的正門。三是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優質房企本身可以從金融機構獲得穩健溢價，融資成本低，再加上未來并購貸款可能會不納入“三道紅線”，這都有助于他們擴大規模，提高房地產行業集中度。未來，整個房企的國有控股比例將明顯上升。

??這些都需要銀行投入真金白銀。12月6日，央行全面降準釋放1.2萬億元長期低成本資金，并將降低金融機構資金成本每年約150億元，一方面有利于緩解銀行惜貸情緒，另一方面穩定房地產基本面。

??“貨幣政策需要具有一定前瞻性，發揮主動調節作用，在目前經濟增速明顯下滑時，適當加大朝偏松方向調節的力度，可保持經濟在未來一個階段平穩運行。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平多次呼吁，應保障剛需和改善性住房融資需求，合理擴大對優質房企的開發貸投放，對于優質房企在重點城市的一些項目也應給予信貸支持。因為要解決重點城市房價上漲壓力過大問題，就有必要從供給角度增加市場供給，促進供求關系走向平衡。要改變某些金融機構在對房地產市場投放信貸時風險偏好持續不合理降低的狀況。

??連平亦強調，在境內物價走高、美聯儲加息預期等因素影響下，貨幣政策不存在大幅寬松的必要和條件。預計2021年底至2022年上半年，央行仍有可能會小幅降準，繼續釋放利率市場化改革潛力，推動企業融資成本進一步降低。