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??住房租賃雙軌制時(shí)代已經(jīng)來臨。

??10月21日，住建部發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在福州召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組成員、副部長倪虹指出，黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作，要求擴(kuò)大保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。各地要充分認(rèn)識(shí)發(fā)展保障性租賃住房的重要意義，將保障性租賃住房作為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。

??事實(shí)上，今年以來，“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”一直是政策持續(xù)發(fā)力的重點(diǎn)。住房租賃行業(yè)在經(jīng)歷了資本風(fēng)口、長租暴雷種種變遷之后，進(jìn)入全新的發(fā)展期。對(duì)于租賃行業(yè)來說，目前的痛點(diǎn)是租金回報(bào)率難以滿足市場(chǎng)投資回報(bào)率的要求。大家都想干，但是算不過賬。

??“這種情況是暫時(shí)的，把資金錯(cuò)配解決了，大的根本性問題就解決了。”與住建部地方會(huì)議同一天，在中國飯店協(xié)會(huì)主辦、ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院承辦的“領(lǐng)航·第三屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇”現(xiàn)場(chǎng)，中國房地產(chǎn)估計(jì)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)提醒：“很多企業(yè)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)租賃住房目前要高度重視，有條件的提前介入，慢慢建立品牌，等時(shí)機(jī)成熟機(jī)會(huì)就來了。”

??ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認(rèn)為，發(fā)展保障性租賃租房在政策端與市場(chǎng)端已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。現(xiàn)在，不是要不要做的問題，而是怎么快速落地、擴(kuò)大供給的問題。“從國際經(jīng)驗(yàn)來看，以機(jī)構(gòu)化、重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)管理輸出的模式將是未來行業(yè)主流發(fā)展模式。”

??“保障市場(chǎng)雙軌制”形成 預(yù)期還有長租房政策出臺(tái)

??住建部地方會(huì)議強(qiáng)調(diào)，注重把握好保障性租賃住房工作的政策導(dǎo)向，堅(jiān)持小戶型、低租金、面向新市民和青年人，各地均明確保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設(shè)收入線門檻，以70平方米以下的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

??可以說，針對(duì)租賃住房的政策這幾年正在不斷地細(xì)化。

??從2015年“購租并舉”的住房制度，到2017年黨的十九大報(bào)告把這個(gè)詞變成了“租購并舉”，更加突出了“租”的重要性。圍繞租賃住房國家先后出臺(tái)了一系列的支持政策，當(dāng)然，過程中也有對(duì)于發(fā)展過快中出現(xiàn)的租賃貸等問題的監(jiān)管。

??柴強(qiáng)認(rèn)為，梳理租賃住房政策，大體可以分為四個(gè)階段：2015年-2016年主要是在思想上面，政策吹風(fēng)上面，原則性上面出臺(tái)一些政策，有導(dǎo)向型作用；2017年-2018年政策支持更加明朗，更加具體，并展開試點(diǎn)，如中央財(cái)政支持地方搞租賃住房的試點(diǎn)；2019年-2021年政策支持進(jìn)一步加大，特別是在稅收方面，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了規(guī)范，相應(yīng)的有一些監(jiān)管措施。“預(yù)期還會(huì)出臺(tái)的，最重要的一個(gè)是長租房的政策。”

??在柴強(qiáng)看來，保障性租賃住房也是長租房的一類保障性租賃住房的政策已經(jīng)有了，將來肯定還要有一些政策落地和明確，但是市場(chǎng)租賃住房還要出臺(tái)一些政策。

??“將來我希望制定政策的時(shí)間也是針對(duì)現(xiàn)實(shí)中的重點(diǎn)難點(diǎn)去針對(duì)。”柴強(qiáng)說，

??政策瞄準(zhǔn)的問題一大塊是解決租金回報(bào)率過低的問題。目前的痛點(diǎn)是租金回報(bào)率難以滿足市場(chǎng)的投資回報(bào)率的要求。市場(chǎng)的投資回報(bào)率大家理想至少有4%以上，甚至5%左右更好了，目前不到2%。其次，政策還要穩(wěn)定租金，盤活各方面的土地，降低各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。“再一大塊是解決長期低成本大額資金缺乏，解決收益和投資錯(cuò)配的問題。支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”

??成本高、收益率低一直限制著住房租賃行業(yè)發(fā)展的速度，而今年保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的范圍，金融工具的使用將進(jìn)一步打通住房租賃行業(yè)資產(chǎn)管理的閉環(huán)，使行業(yè)迎來發(fā)展新契機(jī)。

??“REITs是未來住房租賃發(fā)展的必要條件。”中金基金管理有限公司董事總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光說，他參與了第一單住房租賃的ABS，也參與了第一單住房租賃REITs。“就看明年第一單住房租賃公募REITs會(huì)發(fā)在什么地方。”

??新青年居住產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分 運(yùn)營企業(yè)謹(jǐn)慎算賬

??“將近20年的發(fā)展住房任賃現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到了成熟的階段，要擴(kuò)大保障性租賃住房供給的階段。但是在這個(gè)階段我們行業(yè)、企業(yè)、市場(chǎng)三端正是處于要進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的臨界點(diǎn)。”趙然說。

??我國住房租賃市場(chǎng)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，隨著客群對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，住房租賃產(chǎn)品逐漸開始細(xì)分，住房租賃運(yùn)營企業(yè)也開始探索多產(chǎn)品線發(fā)展戰(zhàn)略。

??會(huì)議當(dāng)天，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布我國首份專門針對(duì)租賃住房產(chǎn)品的分類標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告，梳理對(duì)比美、德、日不同的分類導(dǎo)向，結(jié)合我國租賃市場(chǎng)實(shí)際提出5P分類模型，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產(chǎn)品裝修配置（Product）及具象體驗(yàn)（Physical Evidence），并依此首次提出服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類產(chǎn)品的詳細(xì)區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。

??據(jù)趙然介紹，本次的調(diào)研標(biāo)本，團(tuán)隊(duì)通過搜集了60個(gè)規(guī)模型的品牌（整體的規(guī)模房間數(shù)量要達(dá)到1000件，稱為規(guī)模型的品牌企業(yè)），項(xiàng)目分布在38個(gè)城市，項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到2800個(gè)，整體規(guī)模是接近70萬件的住房。

??“面向青年人核心市民基本上都是青年公寓，目前以保障性租賃住房的供給會(huì)在市場(chǎng)占到主流的位置，是以青年公寓租賃式社區(qū)和宿舍型公寓這三類面向新市民和青年人的產(chǎn)品。”趙然表示。

??從房地產(chǎn)行業(yè)來看，龍湖、萬科、中海、金茂、中駿、旭輝、金地等不少企業(yè)已經(jīng)提前布局長租公寓，并打造了自己的品牌。

??在談及“租賃住房公募REITs的機(jī)遇與挑戰(zhàn)”這個(gè)話題時(shí)，一些典型企業(yè)不約而同提到了算賬的問題。

??“我覺得REITs不叫金融工具，REITs是在做住房租賃的基礎(chǔ)建設(shè)了，是很重要的退出方式。”新派公寓創(chuàng)始人&CEO王戈宏說。“第一批REITs的紅利有可能跟我們一點(diǎn)關(guān)系都沒有。現(xiàn)在的核心是原始權(quán)益人太少了，除了開發(fā)商，開發(fā)商有地做擔(dān)保，我們沒有，作為原始權(quán)益人，我是七年來唯一的一個(gè)。”

??金茂（中國）酒店投資管理有限公司首席財(cái)務(wù)官張潤紅認(rèn)為，作為央企開發(fā)商，一是要履行社會(huì)責(zé)任，另外就是要算賬。“坦白的講無論是市場(chǎng)化運(yùn)營的租賃住房以及保障房運(yùn)營在很大程度上都會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表造成很大的壓力，在這過程中我們要不斷平衡速度，平衡我們的收益和我們的風(fēng)險(xiǎn)以及監(jiān)管的壓力等。”

??“以前我管投資現(xiàn)在我繼續(xù)管長租公寓，我們要建立投資者負(fù)責(zé)的意識(shí)，每一個(gè)運(yùn)營官要在腦海里有現(xiàn)金流量表，以資產(chǎn)管理的意識(shí)做好收益端的提升。”對(duì)于算賬，中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓高級(jí)總監(jiān)饒胤亦贊同，據(jù)其表示，目前中海的長租公寓布局主要集中在全國14個(gè)城市，基本集中在北京和華東的城市以及粵港澳灣區(qū)，正在做從產(chǎn)品端到租金以外收入可能性的探索。“我們長租公寓現(xiàn)在很多是小面積的戶型。”

??方隅控股副總裁陳吉灝表示，公司的產(chǎn)品80%是開間，剩下的是一房的戶型為主。“我覺得這個(gè)行業(yè)長遠(yuǎn)來看發(fā)展市場(chǎng)化運(yùn)營的租賃住房一定是難而正確的事情，但要讓行業(yè)的運(yùn)營商能夠算得過來賬。”