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??一、出臺(tái)背景

??近年來(lái)，我市堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控決策部署，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，保持了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。為穩(wěn)妥有序推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，我局按照“源頭防控、過(guò)程監(jiān)管、市區(qū)聯(lián)動(dòng)、部門(mén)協(xié)同”的原則，在總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)做法的基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前新建商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的突出問(wèn)題，制定了《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷(xiāo)售全過(guò)程監(jiān)管的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。通過(guò)完善和加強(qiáng)新建商品房銷(xiāo)售全過(guò)程監(jiān)管制度措施，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，維護(hù)市場(chǎng)良好秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??二、主要特點(diǎn)

??（一）著眼銷(xiāo)售全過(guò)程監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序。《通知》增加了對(duì)新建商品房預(yù)售條件和交付履約行為的規(guī)范要求，完善了新建商品房項(xiàng)目的售前指導(dǎo)、售中巡查、售后檢查等監(jiān)管要求，推動(dòng)“事前、事中、事后”監(jiān)管全覆蓋。

??（二）著眼企業(yè)主體責(zé)任落實(shí)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。《通知》要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照銷(xiāo)售方案開(kāi)展銷(xiāo)售活動(dòng)，并加強(qiáng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任人和銷(xiāo)售人員監(jiān)督，對(duì)銷(xiāo)售行為負(fù)責(zé)。在代理銷(xiāo)售活動(dòng)中，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)權(quán)利義務(wù)，堅(jiān)決遏制新建商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。

??（三）著眼保護(hù)群眾合法權(quán)益，創(chuàng)新監(jiān)管舉措。《通知》強(qiáng)化了新建商品房樣板房管理，完善了商品房銷(xiāo)售信息公示要求。加強(qiáng)了銷(xiāo)售資金管理，著力解決群眾反映突出的“退款難、退款慢”問(wèn)題。規(guī)范了新建商品房交付履約行為，對(duì)新建商品房交付前公示、交付流程、未能如期交付的告知義務(wù)以及交付后的質(zhì)量保修義務(wù)均作出了規(guī)定。

??（四）著眼優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，激發(fā)市場(chǎng)主體活力。《通知》完善了新建商品房項(xiàng)目預(yù)售申報(bào)的形象進(jìn)度和規(guī)模要求，簡(jiǎn)化了預(yù)（銷(xiāo)）售方案提交、變更程序。在商品房銷(xiāo)售、交付和委托代理活動(dòng)中充分尊重市場(chǎng)交易主體意愿。進(jìn)一步發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，促進(jìn)行業(yè)自律和市場(chǎng)健康發(fā)展。

??同時(shí)，《通知》與新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、無(wú)房家庭優(yōu)先選房政策相互銜接聯(lián)系，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)管理制度協(xié)調(diào)推進(jìn)，完善我市商品房全過(guò)程監(jiān)管體系。

??三、主要內(nèi)容

??（一）明確商品房預(yù)售條件。原則上新建商品房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度十五層及以下建筑達(dá)到1/2，十五層以上建筑達(dá)到1/3且不少于七層可申報(bào)商品房預(yù)售許可；申報(bào)規(guī)模根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)總建筑面積可分次申報(bào)，20萬(wàn)平方米以下的不超過(guò)3次，20萬(wàn)平方米及以上的不超過(guò)5次。

??（二）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售方案管理。細(xì)化方案基本內(nèi)容，將銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任人和銷(xiāo)售人員信息、應(yīng)急措施等納入方案管理；同時(shí)，簡(jiǎn)化了方案提交、變更事項(xiàng)的辦理程序。

??（三）規(guī)范銷(xiāo)售公示。明確將商品房用地規(guī)劃范圍內(nèi)對(duì)居民生活、房屋使用有重大影響的事項(xiàng)和建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位（庫(kù)）規(guī)劃配建情況作為商品房銷(xiāo)售公示的內(nèi)容，促進(jìn)商品房信息公開(kāi)透明；同時(shí)，明確規(guī)定網(wǎng)上渠道銷(xiāo)售信息公示的要求，推動(dòng)線(xiàn)上、線(xiàn)下同步監(jiān)管。

??（四）規(guī)范樣板房設(shè)置和管理。明確新建商品房設(shè)置樣板房的一般性要求，并著重對(duì)全裝修交付樣板房的設(shè)置提出了明確規(guī)定，要求按不同戶(hù)型和交付標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置且設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示內(nèi)容及合同約定保持一致。全裝修交付樣板房自集中交付之日起3個(gè)月內(nèi)不得擅自拆除、出售，例外拆除的須證據(jù)保全；同時(shí)，針對(duì)商住類(lèi)項(xiàng)目宣傳不規(guī)范的問(wèn)題，明確禁止“類(lèi)住宅”樣板房展示。

??（五）規(guī)范新建商品房代理銷(xiāo)售行為。重申房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理規(guī)定，明確經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無(wú)授權(quán)不得參與項(xiàng)目銷(xiāo)售活動(dòng)，禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自轉(zhuǎn)讓代理權(quán)。規(guī)范了商品房銷(xiāo)售代理委托合同的主要內(nèi)容，特別要求對(duì)傭金結(jié)算、違約責(zé)任予以明確。

??（六）加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格和資金管理。重申“一房一價(jià)”規(guī)定，明確買(mǎi)受人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款應(yīng)與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房?jī)r(jià)款一致，禁止以任何方式拆分房?jī)r(jià)款。明確規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)收取預(yù)訂款、定金、房?jī)r(jià)款的，應(yīng)與買(mǎi)受人書(shū)面約定權(quán)利義務(wù)。對(duì)未選定房源的，認(rèn)籌金應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)退還；定金及房?jī)r(jià)款按雙方約定處理。

??（七）規(guī)范商品房交付活動(dòng)。明確了商品房交付公示的要求和“先驗(yàn)房后收費(fèi)”的原則。商品房交付方案、竣工驗(yàn)收資料及測(cè)繪（實(shí)測(cè)）成果證明文件應(yīng)在交付現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公示不少于30日，開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施交付前應(yīng)配合買(mǎi)受人查驗(yàn)所購(gòu)房屋，不得以繳納相關(guān)費(fèi)用作為買(mǎi)受人查驗(yàn)房屋、辦理交付手續(xù)的前置條件，法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定的除外。

市住房保障和房屋管理局

2021年4月22日