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??房地產行業“第三只箭”發出次日，北京、杭州、武漢、無錫相繼完成第四、五輪土拍。

??從土拍結果來看，北京供應最少、熱度最高，一半地塊達到“雙觸頂”，吸引了超30家房企和聯合體爭搶。

??長三角的另一頭，杭州與北京遙相呼應，在“按需供地”的影響下土地市場熱度仍維持在高位，部分地塊吸引了數十家房價競逐，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價率僅次于北京的城市。

??而武漢和無錫則表現平平，繼續保持低位。可以看到，城市間土拍繼續分化。

??近期關于房企融資方面的利好頻發，對于房企恢復正常的經營、投資有一定的促進作用，一線及熱點二線城市土拍市場將開始回暖，預計下周上海第四輪土拍也將持續高溫。

??2022年11月28-29日，北京完成第四輪集中土拍，第四輪集中供地北京出讓了6 宗含宅地塊，總建筑面積31.9萬平方米，與前幾輪150萬平方米左右的供應量相比，第四輪集中供地更像是一種“補充出讓”，至此，北京總成交建面僅為去年八成左右。

??雖然供應體量較小，但地塊整體質量卻非常優質。6宗地塊中有3宗來自朝陽區，此外石景山、門頭溝、通州區各自出讓1宗地。

??北京本輪依然保持了“競現房銷售”的競拍方式，不同地塊設置的現房銷售上限有所不同。當現場競報“現房銷售”面積達到設定上限面積時，轉為現場搖號確定競得人。

??從現場競拍情況來看，朝陽區及石景山4宗地塊皆出現了多位競買人爭搶的現象，其中，朝陽平房鄉44地塊參與搖號環節的房企和聯合體有5家，朝陽平房鄉45地塊參與搖號環節的房企和聯合體有8家，朝陽奶西村321地塊參與搖號環節的房企和聯合體有7家，石景山老古城626地塊參與搖號環節的房企和聯合體有7家。

??加上另外2宗地塊，本次北京土拍吸引了超30家房企或聯合體爭搶。

??從最終成交結果來看，本輪北京土拍的整體溢價率達到10%，不僅是今年溢價率最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價率最高的城市。其中門頭溝區地塊底價成交，石景山區和通州區地塊溢價率分別為5.58%和0.54%，來自朝陽區的3宗優質地塊不僅總價達到最高限價，還同時實現了最高限價+現房雙觸頂成交。

??2022年11月29日，杭州迎來了第四批次集中土拍，最終8宗地均成功出讓，總成交建面49.7萬平方米，成交總金額98.9億元。

??在供地質量提升下，房企參拍積極性有所提高，本批次土拍熱度明顯上升，成交溢價率增至8.4%，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價率僅次于北京的城市。

??具體來看，杭州共計出讓8宗含宅用地，總規劃建面僅49.7萬平方米，總起拍價僅有91.2億元。就地塊分布來看，雖然僅有上城一宗主城區宅地，其余7宗均在蕭山和富陽；不過從區位上來看，位置還是比較核心的，其中不乏錢江新城二期、錢江世紀城等熱點地塊。

??值得注意的是，在出讓規則方面，杭州第四批次集中土拍規則與前幾輪有明顯變化，主要是取消了溢價10%封頂后的“一次報價”，改為溢價12%封頂后，上限有效報價企業超過1家的，直接進行搖號。

??最終杭州本輪土拍的全部地塊均被本土民企收入囊中，濱江在錢江世紀城連落兩子，杭州東虹房產、浙江新世界房產、富陽百合房產等民企也均有所獲。

??從盈利空間方面來看，無論是北京還是杭州，盈利空間都有所提升。

??具體來看，北京的“讓利”表現更為明顯，6宗地塊的平均地價房價比為0.54，與上一輪相比僅提升0.04，但平均房價地價差達到34777元/平方米，比上一輪提升了5000元/平方米。

??朝陽區的3宗地塊均達到現房銷售面積的上限，對于房企回款會產生一定影響，尤其金隅所競得的奶西村地塊，現房銷售比例達到50%左右，但房價地價差將近4萬元/平方米，項目盈利依然可期。盈利空間的進一步擴大，也是刺激房企積極拿地的重要原因。

??杭州方面，聯系新房限價來看，8宗地塊平均地房比為0.51，盈利空間較第三批次明顯增加。究其原因，一方面是由于本輪多宗地板塊限價有所上升，譬如錢江世紀城南單元地塊解鎖板塊限價為43000元/㎡，世紀城核心單元的2宗宅地限價為46000元/㎡，富陽場口低密限價突破到17500元/㎡；另一方面，本輪供地主城區供地僅涉及一宗，主力區域集中在蕭山、余杭等區域，這部分地塊地價水平本身就相對較低，盈利空間也相對較大。

??不僅如此，搖號成交的三宗地盈利空間也相對充裕。具體來看，雖然3幅地塊的平均地房比超過了0.6，但房價地價差均值高達16502元/平方米，尤其是位于錢江新城2.0板塊的那宗地，房地價差都超過了2萬元/平方米，盈利空間可觀。

??此次北京第四輪土拍以較高的熱度圓滿落幕，成為集中供地中難得的“亮點”，也為目前的市場注入了信心，一方面是由于本輪北京供應的地塊質量都較優、且盈利空間提升，對房企的吸引力也較高；另一方面則是國央企作為北京土地市場的主要力量，資金鏈一直相對雄厚，面對本次總價不高的優質地塊，更加有溢價拿地的魄力。

??杭州則在供地結構調整下，第四輪集中土拍如預期回升，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價率僅次于北京的城市。不僅如此，與之前大多數城市央國企托底的土拍情況不同，杭州全部地塊均被本土民企競得。

??與北京、杭州同一日完成土拍的還有武漢與無錫。

??武漢與北京和杭州一樣，都是年內第四輪集中拍地，合計供應7宗涉宅用地，其中97號地塊已官宣延期至12月20日競拍，或將與已經公告的第五批次一起供應。剩余6宗地塊均底價成交，合計攬金44.6億元，拿地企業均為地方國資企業。

??無錫與這三個城市不同，為2022年的第五場集中土拍。共成交14宗地，總成交建面為170萬平方米，攬金224億元。出讓地塊仍然多靠城投托底，超過八成地塊由本地城投平臺競得。

??不過值得注意的是，雖然無錫市場熱度延續低位，但其卻已經完成了全年的宅地計劃量，無錫五批次總成交土地面積已達380萬平方米，供地計劃完成率達104%。而北京、杭州、武漢皆未完成今年的供地計劃。

??目前武漢已經官宣第五批地塊，年末集中土拍撞期的可能性將會更進一步增加。

??近期行業融資側顯著放松，在“第三只箭”發出后的第二日房地產板塊指數出現了明顯拉升，多支地產股漲停，截至2022年11月29日收盤，A股房地產板塊指數放量大漲約7.62%，創近7個月來新高。

??北京和杭州的集中供地也趁著這股暖意，土拍熱度出現明顯提升。

??我們認為，利好頻發下，市場信心也將逐步開始修復。對于土拍市場來看，部分熱點一二線城市或將率先恢復熱度，目前北京、深圳、杭州第四輪土拍已完成，接下來上海12月9日的第四輪土拍或將再度火熱。