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??自2021年22城土地集中出讓以來，土拍熱度一再走低，為吸引房企參拍積極性，土拍政策也在不斷調整，并呈現出“松-緊-松”的格局。

??除了降地價、提限價以外，對競拍企業的資質要求明顯寬松也成為重要的降門檻措施。

??土拍資質的政策變化大致可以分為三個階段：

??第一階段（寬松階段）：2020年~2021首批次集中土拍期間，地方政府對于土地競拍資質要求較為寬泛，僅南京、合肥和重慶等少數城市對競拍資質有較為明確的要求；

??第二階段（收緊階段）：2021年第二批次集中土拍，在自然資源部提出參拍房企須具備房地產開發資質的硬性要求下，企業參拍門檻較首輪明顯提升，部分首輪過熱的城市更是在此基礎上進一步限制房企的參拍資質；

??第三階段（再次放松）：2021年第三批次集中供地以來，土拍熱度不斷走低，為了保證土地成交，各地開始放寬土地競拍資質要求。同時，減配建、取消競自持，至2022年第二批集中供地時期，重點城市的拿地門檻降至新低。

??其中高資質的房企拿地比例持續走低，中小房企、低資質企業投資積極性有一定上升，在地塊選擇上，低資質企業拿地呈現“總價低、區位偏、盈利難”的特征。

??2022年以來，樓市銷售仍處在“筑底期”，規模房企資金壓力陡增，拿地意愿不振，導致集中土拍熱度并未出現預期中的“顯著回暖”。

??從土拍熱度來看，2022年以來，重點城市土拍的成交溢價率仍在延續低位運行，均處于5%以下的低位。而市場持續遇冷的城市，如天津、濟南等，土地流拍現象仍較為嚴重，在2022年首輪集中供地中有五成甚至更高比例的地塊遭遇流拍，土拍熱度正處于谷底。

??房企拿地意愿仍舊低迷。尤其是樓市銷售持續承壓下，大多數民營房企受資金壓力影響已經暫緩拿地，僅央國平及龍湖、濱江等少部分優質民企仍在參與土地拍賣。

??為保土地成交，各地土拍門檻相繼放低，放寬企業參拍資質要求成為其中重要的政策之一。

??對于此前競拍資質要求較高的城市來說，降低競拍資質要求，能夠吸引更多有意愿拿地但資質較低的中小房企參與土拍，進而減少土地流拍現象，提振競拍熱度。

??以南京為例。2020年下半年，南京對參拍房企的資質提出了一定的要求，至2021年第一批次集中供地時期，南京出讓地塊對房企資質的要求多在三級及以上。受首批次集中土拍高熱影響，第二批次中部分地塊要求房企須有二級甚至一級資質，對房企參拍資質要求明顯提升。隨后，二批次供地顯著遇冷，多宗土地遭遇提前撤牌，為了保證土地成交，南京在2021年第三批次中將這一要求放寬至三級及以上。

??然而，受到現金流的壓力，房企拿地積極性并未恢復，2022年第一批次也出現了多宗地塊流拍的現象，南京也成為長三角集中供地城市中熱度較低的城市之一。因此，在2022年第二批次，南京僅要求房企須具備房地產開發資質，拿地資質進一步放寬，以期能夠吸引更多房企參與競拍。

??2022年以來，重點城市的土地市場競爭壓力驟減，地方中小房企也因此抓住進入重點城市的投資機會，開始在重點城市中參拍拿地。如濟南2022年第二批次集中土拍，拿地企業多數是地方性的中小房企，比如濟寧瑞馬、濟南本土的銀豐、鑫都等。

??就22城整體來看，條件在四級及以下的低開發資質房企的拿地占比在2022年第一批、第二批是逐步上升，尤其是2022年第二批次，比例高達11.8%，創下集中供地以來的新高。

??2020年以來，房地產市場環境波動劇烈，土地市場經歷了由冷轉熱再轉冷的過程。在此期間，地方政府對競拍資質要求也隨市場熱度的變化而轉變。

??根據建設部令第77號《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業按照企業條件（涉及注冊資本、經營時間、開發面積等）分為一、二、三、四等四個資質等級，而剛注冊的開發企業則按條件申請暫定資質。

??我們將依據注冊資本及經營時間作為判斷拿地企業的主要判斷標準，來看在不同階段拿地企業資質的變化。

??第一階段：集中土拍前期競拍資質要求寬松，高資質房企是拿地主力

??22城在2021年第一輪集中土拍及之前對房企拍地資質要求大多較為寬泛，包括北京、上海在內的多個城市僅要求“境內外企業、其他組織和個人（除法律另有規定外）均可參加競買”，參拍門檻較低。僅南京、合肥、重慶等少數城市對房企參拍資質有明確要求。比如合肥，針對不同地塊有不同的競買資格要求，不僅包括開發資質，對參拍項目公司的注冊資本也有要求。

??結合2020年和2021年第一批次22城涉宅用地成交情況來看，在市場熱度不斷走高、重點城市土地競爭壓力增加的影響下，資金實力更強的高資質房企成為2021年第一批集中供地的拿地主力軍，占比達84.7%，較2020年上漲了近10個百分點。而開發資質較低的房企拿地占比明顯回落，條件僅滿足三級及以下資質的企業拿地占比僅有12.4%。

??分城市對比2020年和2021年第一批集中供地成交地塊中僅能滿足三級及以下開發資質的企業占比來看，低開發資質的中小房企在多數城市的拿地比例出現了下滑，僅武漢、福州、天津等極個別城市，在2021年第一批次中開發資質較低的房企拿地占比超過了2020年。

??第二階段：首輪供地火熱后拍地資質收緊，中小房企開始嶄露頭角

??在競拍資質寬松下，多個城市的2021年首輪集中土拍熱度高漲，如重慶更是出現了近40%以上的溢價率，杭州、合肥、無錫等城市多宗地塊進入競配建或自持階段，實際地價顯著走高。

??為了穩定地價，嚴控地價再創新高，自然資源部于2021年8月份明確商品住宅用地出讓公告需體現四個方面，首先就是要求參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質。因此，除此前第二輪已經拍完的廈門、長春以及即將開拍的無錫外，其余城市在第二輪集中供地中對競拍主體的資質要求提高，明確提出“競買人應當具有房地產開發資質”。

??但此時，房地產市場調控環境顯著收緊，部分品牌房企出現流動性危機。在償債壓力下，一些企業停止在公開市場拿地。

??2021年，第二輪集中土拍的競爭激烈度出現下降，中小房企在此輪的拿地機會明顯增加。條件僅滿足暫定資質的企業拿地占比也出現了較大幅度的下滑，占比僅有2.8%。

??從城市角度來看。福州、寧波、重慶等城市，第二批集中土拍中，中小房企的拿地比例明顯偏高。尤其是福州，開發資質在三級、四級的企業，拿地占比高達30%以上，是22城中比例最高的。寧波中小房企的拿地占比也較首輪出現大漲，比例高達21%。

??不過，在北京、深圳、廣州、合肥、蘇州等多數城市，拿地主力仍是以高資質的品牌房企為主。

??第三階段：21年三批次后資質要求一降再降，品牌房企拿地仍無意愿

??2021年22城的第三輪集中土拍，對房企的拿地資質要求也出現了新的變化。除了“須具備房地產開發資質”硬性要求仍保留外，此前對房企開發資質要求較高的城市多數也降低了參拍資質要求。

??2022年以來，但因疫情突發疊加“爛尾樓事件”輿情發酵影響，市場信心跌至谷底，土地市場熱度也因此進一步走低，各城市的出讓門檻也在進一步降低。

??比如，上海、合肥、南京等城市均進一步放寬了資質要求。以上海為例，在22年第一批集中供地中，取消了此前的招掛復合打分機制，原本劣勢明顯的中小房企擁有了更多公平競爭的機會。2022年第二輪集中供地，僅合肥、無錫和重慶等少數城市對參拍資質有等級要求，其余城市多數僅需要擁有房地產開發資質或相應證明即可。

??在整體市場熱度下滑的背景下，規模房企對于上海、深圳、杭州等樓市表現相對較佳或韌性較強的城市仍有較好的預期，對于樓市表現較為低迷的城市，品牌房企拿地意愿顯然不足，比如青島、濟南、天津等城市2022年前兩輪集中供地中品牌房企幾乎全部隱身。但對于中小房企而言，則迎來了在重點城市的布局機會。因此，在這些城市，地方國企及本地中小企業成為2022年以來的拿地主力，如濟南、長沙、青島等城市2022年第二批次成交地塊中有四成以上的地塊由僅具備三級或以下開發資質條件的企業競得。

??不同資質的房企，其資金能力、開發水平也都有所不同，反應在投資方面則也體現了一定的拿地偏好差異。

??對于一二線城市核心地塊，由于總價高、拿地門檻高，三四級資質的房企一般難以獲取此類地塊，因此更加偏好低總價、競爭強度稍低的地塊，區位上也以非核心區域為主。對比來看，平均拿地總價增長也最快。

??在區域選擇的偏好上，受制于低資質以及資金能力、開發能力等限制，低資質企業拿地更多選擇在郊區，尤其是2022年以來，郊區拿地占比超過60%。從地塊盈利角度而言，資質等級越高的房企，拿地留有的盈利空間更高。

??低資質企業拿地單價持續攀升，僅暫定資質房企拿地均價下滑。從三四級資質房企拿地均價的變化來看，從2020年均價僅有3470元/平方米和3000元/平方米，上漲至2021年均價4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四級資質房企的拿地偏好也發生一定的改變，越來越偏好“貴”的地。

??從拿地金額的角度，對比不同年份三四級資質房企的拿地分布情況來看，市區拿地占比在2022年發生明顯改變。

??房企投資規模大幅銳減的情況下，許多郊區用地無一級資質房企參拍，且在大量三四級資質公司“托底”的行為之下，2022年三四級資質房企在郊區的拿地比例大幅增加至68%，而市區拿地比例降至32%。

??建面方面，三四級資質房企大部分拿地都分布于郊區，2020年至2022年總體拿地建面中僅有27.2%位于市區，另外78.2%建筑面積位于郊區。一方面由于市區用地存在金額較高、房企要求門檻更高等原因，導致三四級資質房企難以參拍；另一方面則是市區供地普遍地價高而體量小，因此從建面維度來看，市區拿地比例往往較低。

??受此影響，低資質企業拿地盈利空間相對狹窄，多數為剛需項目。從盈利情況來看，一級資質房企拿地的平均房價地價差最大，可盈利性最強，反之三、四級資質房企拿地的平均房價地價差相對較低，盈利空間相對狹窄，分別為11528元/平方米和10278元/平方米。

??較為狹窄的盈利空間也對此類房企的成本控制、銷售去化等方面能力提出了更高的要求。

??從2021年到2022年，隨著集中供地的推行，核心城市土地市場在經過一輪高熱后迅速降溫，除深圳、上海、杭州等土地資源非常稀缺的核心城市以外，部分二線省會城市出現了熱度降至冰點、流拍頻繁發生等現象。

??在短期市場尚無明顯回暖之下，土地市場仍會保持低位運行的節奏，而在維穩土地市場的之下，政策門檻會進一步寬松。

??對于拿地呈現出“總價低、區位偏、盈利難”特征的三、四級資質房企來說，未來房地產項目無疑存在較大風險，但這些并非中小房企主動選擇的結果，更多的是在目前市場環境下，最優質資源均被頭部規模房企擠占。

??隨著集中供地城市拿地門檻的持續下調，且土地供應依然處于“加量不加價”的窗口期，三、四級資質房企保持拿地定力、積極參拍，則仍有競得優質地塊資源的可能性。