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??12月22日上午9時，杭州市國立公證處人頭攢動，這是杭州土拍首批次“線下公開搖號會”現場。前一天，杭州第三輪集中土拍結束，掛牌的35宗宅地均成功出讓，成交建面416萬平方米，總成交金額763億元。有24宗地塊溢價率10%觸頂轉入線下搖號環節，整體溢價率升至7%。

??12月27日，北京，第三輪土拍也迎來收官，共成交11宗地塊攬金281.51億元。至此，除寧波以外其余21城均完成三次供地出讓。

??整體來看，據機構統計，2021年集中供地期間，22城累計成交住宅用地2064宗，成交規劃建筑面積約2.44億平方米，累計完成出讓金超2萬億元。集中供地期間，土地市場冷熱交替，首批次激烈搶地；第二批次頗顯冷清，底價成交、流拍不斷在各地上演；經過政策調整，第三批次供地趨穩。

??全年來看，保利、招商、中海等央企成為拿地主力軍；城投企業也在積極拿地，其中無錫、深圳、蘇州等城市城投企業拿地數量占比超70%。頗為活躍的民營企業則在2021年土地市場中消沉。

??從目前土地成交金額排名看，上海、杭州、廣州拿下了前三強，分別是3142億元、3135億元、2446億元。北京總成交金額為1906億元。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，三批次集中供地初步達到了對熱點城市房地產土地長效機制建立的目的，引導了市場預期，降低“哄搶式”搶購地塊造成的地價上漲和房地產源頭市場升溫的預期，以及對后期房價的拉動。

??一搶二降三趨穩

??2021年2月，自然資源部要求全國22個城市“兩集中”后，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙等城市，開始實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年供地次數不超過3次。

??經過一年“實戰”，首批次集中供地出讓金共計實現1.05萬億元；二批次實現6439.4億元；三批次實現5692.2億元。首批次集中供地成交面積為1.11億平方米；二批次成交7205.9萬平方米；三批次成交5997.4萬平方米。

??成交溢價率方面，2021年明顯走低，第一批次平均溢價率為14.78%，第二批次平均溢價率4.04%，第三批次平均溢價率降低至2.39%。

??“從拿地溢價率來看，是逐步降低的，從源頭上使地價得到了控制，這與批量供地有關系，當然開發商資金鏈緊張，以及后期國企央企托底也對溢價率下降有明顯影響，但不可否認集中供地在降低土地溢價率從而降低房價上起到的作用。”李宇嘉表示。

??首批次集中供地雖呈現“冷熱不均”現象，但仍異常火爆，成交總額達1.05萬億元；共867宗地塊參拍，總起始價約1.04萬億元；出讓面積超1億平方米，平均溢價率約14.7%，房企拿地利潤約為1%-5%。

??供地城市中，杭州、北京總出讓金均超千億元，激烈競爭與嚴格條件絲毫沒有影響到房企拿地熱情。杭州首日土拍熱度便已超過2021年一季度，土地溢價情況也比一季度更高；北京則有超200家房企參與競拍，更有10宗進入了高標準商品住宅建設方案PK環節。在重慶和武漢，甚至誕生了溢價率130%和100%地塊。

??為緩解高溢價率、土地市場過熱情況，8月份自然資源部召開內部會議，對集中供地明確提出溢價率不得超過15%等要求。此后，多個城市多次推遲第二批次集中供地公告時間。

??經歷了“暫停”“重啟”后，第二批次集中供地熱度顯著下降，共652宗地塊參拍，土地出讓金總額6439.4億元，平均溢價率僅4%。

??其中，杭州總計掛牌31宗地塊，7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍，最終僅成交14宗地塊，較首次成交地塊數量下降75%；土地成交平均溢價率僅為4.59%，較首批次平均溢價率下降8成多。在首批次集中供地中以43%溢價率位居第一的重慶，第二批次整體溢價率僅為0.02%；以32%溢價率位居第二的濟南整體溢價率則為零。

??第三批次集中供地時，多個城市在此前基礎上優化了出讓條件，對保證金比例、付款進度和捆綁要求等方面進行了調整。房企參拍門檻相對下降，流拍率得到一定控制。雖然北京、長春、沈陽、成都、重慶等城市仍有流拍地塊，但熱度有所回升。以杭州為例，經過采取恢復“勾地”政策、調低溢價率、延遲土地款交付等一系列操作后，35宗涉宅地塊全部成交，24宗封頂搖號，成交總額達762.8億元。據好地網統計，杭州2021年土地（未統計倉儲和工業用地）出讓金收入達3132億元，同比增長近20%，創下新高。

??雖受政策波動影響，但熱點城市依舊堅挺。據克而瑞統計顯示，2021年全國土地出讓金排名前三城市是上海、杭州和廣州。其中，上海總土地出讓金額為3142億元，杭州總土地出讓金額為3135億元，廣州總土地出讓金額為2446億元。

??“拍地大軍”陣營更替

??“三道紅線”和融資新規下，“拍地大軍”陣營也出現更替，資金實力雄厚的國企、央企拿地更占優勢。

??據統計，首批次集中供地拿地總金額排名前10中國企占6家，其中拿地金額前5企業分別為招商蛇口、華潤、融創、萬科、綠城，在20城集中供地中共斬獲127幅地塊，拿地金額總計超1500億元；拿地總面積排名前10企業中，國企占7家。

??第二批次集中供地中，限“馬甲”、限參拍資質、限資金來源成為規則“標配”，南京、深圳等還限制企業報名或競得宗數，加之行業融資環境逐步惡化、銷售回款壓力增大，民營房企參拍積極性較首批次集中供地有所下降，地方國企和央企表現則相對突出。

??據億翰智庫數據顯示，第二批次集中供地中，國企拿地金額、建筑面積占比均超過45%，較第一批上升20個百分點以上，在此基礎上，國央企拿地金額、建筑面積占比分別達76%、68%。與此相對，民企拿地力度大幅下降，拿地金額、建筑面積占比大幅下降至25%、34%。另一方面，分城市來看，國企央企在絕大部分城市均處上風，其中在14城拿地金額占比超過70%，在北京、廣州、深圳三城更是達到90%及以上。

??具體到企業層面，在拿地積極性整體不高的情況下，仍有企業逆勢拿地或者保持著正常投資節奏。機構預測在之后的競爭格局中，國央企以及經營和財務狀況優良的民企優勢有望擴大。

??央企中海地產在第二批次集中供地中發力十分明顯，拿地力度較首批次顯著增大；拿地金額超600億元，拿地城市達12個，單城拿地最高達4宗，與此相對，其首批次僅在5城拿地，每城僅1宗。民企龍湖集團在第二批次集中供地中拿地金額與首批次相當，拿地城市數量由11個增至13個，單城拿地數量也有所上升。

??第三批次集中供地中，城投公司動作明顯，它們在深圳和常州拿地比率超80%，無錫、深圳、蘇州等城市拿地比率超70%，重慶、廈門、上海、濟南拿地比率在40%-50%。以無錫為例，第三批次共成交20宗土地，其中15宗地塊由城投公司拍下；蘇州第三批次共成交25宗土地，19宗地由蘇高新、相城城建等地方城投獲得；廣州第三批次共成交13宗地，4宗流拍，其中3宗由央企保利摘得，1宗由民企星河地產摘得，剩下9宗均由地方城投獲取。

??華創證券研報指出，城投拿地比例抬升，一定程度彌補了開發商拿地謹慎導致的出讓收入大幅減少的問題。

??新政之下倒逼開發商改變拿地策略、調整資金準備，減少了無序搶地、圍標等不良現象，土地規劃更加有序，市場更加透明。

??李宇嘉認為，此次集中供地模式初步達到了一個長效機制目的，在規模化、熱點城市地價和房價聯動、競配規則方面進行了明確，盡量減少了“競配建”對地價的變相拉動，也保護了大中小開發商各方的拿地愿望。

??對于未來供地模式，李宇嘉認為從房地產長效機制來看，集中供地會繼續推行下去，只不過要關注的一個點是在供地模式上，需根據市場形勢做一定調整。