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??樓市下行、提前還房貸沖擊波下，上市銀行個人住房貸款余額首現負增長。

??據中國房地產報記者統計，42家A股上市銀行2023年6月末個人住房貸款余額35.31萬億元，相比2022年末的35.44萬億元，減少了1267億元。六大國有商業銀行中，只有郵儲銀行上半年個人住房貸款余額增加622.99億元，其余5家大行該指標合計縮水2360.58億元。

??作為國內住房貸款規模最大的商業銀行，建設銀行上半年個人住房貸款減少729.04億元，較2022年末下降1.13%。但其另外兩項指標卻大幅增長，一是個人消費貸款，半年增加733.59億元，較2022年末增長24.83%；二是個人經營貸款，半年增加1935.21億元，增幅高達46.59%。

??“主要是個人住房貸款提前還款量增加，抵消了投放量增加的影響。”建設銀行負責人如此解釋。

??42家上市銀行中，上半年個人住房貸款余額負增長者達23家，占比近6成。其中，6家國有商業銀行2023年上半年末個人住房貸款余額較去年末減少1737.59億元，9家股份制商業銀行共計增加372.76億元，17家城市商業銀行共計增加234.49億元，10家農村商業銀行共計減少136.9億元。

??其中，瑞豐銀行個人住房貸款余額減少了22.88億元，降幅為14.75%，在42家上市銀行中降幅最大。

??對于銀行而言，當下存量房貸利率下調“靴子”落地，一定程度上有望緩解“提前還房貸潮”，留存優質客戶。“此次國內提前還房貸潮目前已經達到高峰期，預計今后一段時間內將逐步出現下降。”一位金融人士稱。

??縮水的個人按揭貸

??作為房貸發放主力軍，國有大行受提前還貸潮沖擊最為明顯。今年上半年，國有六大商業銀行個人住房貸款余額合計比去年末減少1738億元，2022年全年增加4049億元，2021年更是增加24843億元。

??2013年～2023年歷年中報數據顯示，建設銀行個人住房貸款規模分別為16999.28億元、20996.07億元、24912.5億元、32065.82億元、39594.53億元 、45012.16億元、51017.15億元、56452.30億元、61665.85億元、65455.66億元、64067.05億元。10年來一直處于增長趨勢，直到今年上半年被打破。

??近3年來，建設銀行個人住房貸款不良率亦呈現逐年走高情況。2021年～2023年中報顯示，建設銀行個人住房貸款不良率分別為0.2%、0.25%、0.42%。雖然絕對值并不高，但增速仍值得關注。

??2023年上半年，中國銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行個人住房貸款余額分別減少了602.53億元、576.01億元、294.79億元、158.21億元。

??從股份制銀行來看，浦發銀行、民生銀行、興業銀行、招商銀行上半年個人住房貸款余額分別減少173.18億元、126.52億元、116.02億元、106.46億元。

??從增速上看，上市銀行個人住房貸款規模下降幅度最大的是瑞豐銀行、廈門銀行和無錫銀行，半年降幅分別為14.75%、11.09%和11.03%。“個人住房貸款因市場交易量下降和利率快速下行影響，較去年末減少30.98億元。”廈門銀行在半年報中解釋稱。

??個人住房貸款一直被銀行視為“優質資產”，因此銀行在這方面投放力度也在加大。以工商銀行為例，2023年上半年，工商銀行累計投放個人住房貸款超5100億元，較去年同期多投 481億元；同時，搶抓二手房市場，個人二手房貸款累計發放超1500億元，較去年同期多發放706億元。

??2023年上半年，建設銀行個人住房貸款新投放5246億元，在國有商業大行中仍是投放第一大戶。

??央行數據亦顯示，2023年上半年，銀行業發放個人住房貸款總額同比增加5164億元。但受購房者密集償還房貸影響，截至 2023 年 6 月末，個人住房貸款余額 38.6 萬億元，同比下降 0.7%，較 2022 年末下降 2000 億元。尤其在今年第二季度，個人房貸余額較一季度大降 3400 億元。這也是自有統計以來個人住房貸款規模首次負增長。

??與此同時，6月末個人一般消費性貸款（不含房貸）余額18.74萬億元，同比增長12.4%，增速比上年末提高8.3個百分點。其中，2023年上半年新增3009億元，同比多增4019億元。

??6月末，個人經營性貸款余額21.22萬億元，同比增長19.52%，增速比上年末提高3個百分點，其中上半年新增2.3萬億元，同比多增7593億元。個人經營性貸款增速自2018年以來一直保持10%以上較快水平，2020年以后增速均在15%以上。

??在市場上，被嚴格禁止流入樓市的經營貸、信用貸等早已再次潛入。

??據國家金融監督管理總局各級部門披露的罰單不完全統計，今年以來，涉及信貸資金尤其消費貸、經營貸違規發放、資金被違規挪用等問題機構已經超過250家（含分支機構），其中多數與房地產領域相關（包括用于還款），還有機構發放假按揭、假首付貸款等。

??“居民除了用經營貸置換房貸以外，同時用存款和理財投資償還房貸，導致銀行雖投放較多個人住房信貸、但整體個人住房信貸余額反而下滑。”某地產行業分析師表示。

??這些銀行按揭貸逆勢增長

??國有商業大行中，郵儲銀行是唯一一家個人住房貸款逆勢增長的銀行。截至6月末，郵儲銀行個人住房貸款余額23240.62億元，較去年末增加622.99億元，增幅為2.75%。

??“我們存量投放的按揭貸款中剛需占比較多，超9成是首套房，單筆金額也比較小，平均僅40萬元，所以提前還貸壓力和同業相比較輕，這也支撐了房貸余額的增長。”郵儲銀行零售業務總監梁世棟表示。

??梁世棟還總結了兩個好的做法：“郵儲銀行原來二手房的投放占比不到40%，在市場上一手房相對疲軟的情況下，郵儲銀行適度增加了二手房資源配置，上半年二手房按揭貸投放占比接近50%，金額投放同比增長超80%，并加大了對中介機構的管理力度和對優質中介機構的維護力度。同時，郵儲銀行補齊在大城市的短板，今年上半年，一線城市個人按揭貸款投放同比增長近70%。”

??房貸業務頗具“韌性”的還有寧波銀行，上半年末個人住房貸款余額為811.36億元，較去年末增長168.53億元，增幅高達26.22%。寧波銀行解釋稱，“上半年，公司適度增加按揭貸款投放，滿足居民剛性和改善性住房需求”。

??股份制商業銀行中，浙商銀行、平安銀行排在房貸規模增長前列。數據顯示，浙商銀行個人住房貸款余額由去年末的1072.49億元增至1242.99億元，增幅達15.9%。

??雖然樓市遭遇下行壓力，但個人按揭貸款不良率整體仍處于較低水平。

??上半年，郵儲銀行、農業銀行個人按揭不良率均有所下降，降至0.5%；工商銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行個人按揭不良率均有不同程度上升，但均未超過0.5%。其中，交通銀行個人按揭貸不良率由去年末的0.44%升至0.47%，工商銀行從0.39%升至0.42%，中國銀行從0.47%升至0.49%。

??“上半年，中行按揭貸款資產質量總體承壓，主要是因為按揭貸款總量有所下降。總體來看，按揭貸款沒有出現顯著不良，對全行資產質量提供了有力保障。”中國銀行風險總監劉堅東表示。

??“存量房貸利率下調的背景是提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率下調，整個住房貸款提前還貸因素會有一定程度消化，反過來會帶來房貸量的增長。”招商銀行行長助理彭家文在業績會上表示。

??調整存量住房貸款利率，“一方面有利于減輕部分存量個人住房貸款客戶的財務成本負擔，另一方面有利于商業銀行平滑提前還貸壓力，有利于平穩經營。”農業銀行副行長林立表示。

??博弈之下，居民存量房貸利率下調開始啟動，銀行間搶占存量房貸資源“爭奪戰”即將打響。