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??近日，中國人民銀行公眾號連續兩日發文談利率市場化改革。

??2022年9月20日，《深入推進利率市場化改革》一文，提及“重點推進貸款市場報價利率（LPR）改革，建立存款利率市場化調整機制，以改革的辦法推動實際貸款利率明顯下行。完善中央銀行政策利率，培育形成較為完整的市場化利率體系。”

??21日，《回歸本源 全面提升金融服務實體經濟效率和水平》又再次提及“完善央行政策利率體系，深入推進貸款市場報價利率（LPR）改革，疏通貨幣政策傳導機制，堅決打破貸款利率隱性下限，有效降低企業融資成本。”

??2022年9月20日,中國人民銀行公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上期持平。

??2021年底至今，1年期已累計下降20個點，5年期以上已累計下降35個點。

??從中國人民銀行公眾號9月20日及21日連續發文來看，未來LPR下降預期或將變大。

??2022年9月20日，中國人民銀行公布最新貸款市場報價利率（LPR），無論是1年期LPR還是5年期以上LPR均與上期持平，分別為3.65%和4.3%。

??就在最新LPR公布的同一日，9月20日晚，中國人民銀行公眾號發布《深入推進利率市場化改革》。

??主要內容共四點，分別為：

??1、推動貸款和存款利率進一步市場化

??2、健全市場化利率形成和傳導機制

??3、以自然利率為錨實施跨周期利率調控

??4、堅持發揮市場在利率形成中的決定性作用

??其中，提及LPR由銀行報價形成，可更為充分地反映市場供求變化，市場化程度更高，在市場利率整體下行的背景下，有利于促進降低實際貸款利率。

??據了解，LPR改革以來，企業貸款利率從2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，創有統計以來最低水平。

??次日下午，中國人民銀行公眾號再次發文《回歸本源 全面提升金融服務實體經濟效率和水平》。

??提出發揮利率市場化的資源配置作用。完善央行政策利率體系，深入推進貸款市場報價利率（LPR）改革，疏通貨幣政策傳導機制，堅決打破貸款利率隱性下限，有效降低企業融資成本。

??還表示要建立存款利率市場化調整機制，引導長期存款利率下行，穩定銀行負債成本，為讓利企業提供堅實基礎。

??從央行發布的這兩篇文章來看，“促進降低實際貸款利率”、“堅決打破貸款利率隱性下限，有效降低企業融資成本”等內容已明確表示出未來貸款利率將繼續下行。

??從中國人民銀行公布最新貸款市場報價利率（LPR）來看，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

??雖然與上個月持平，但從2021年底累計來看，目前1年期已累計下降20個點，5年期以上已累計下降35個點。

??整體趨勢來看，LPR曾出現過兩波下降，首先是2019年7月到2020年4月，LPR從1年期4.31%，5年期以上4.85%，降至1年期3.85%，5年期以上4.65%，分別降了0.46%和0.2%。此后LPR一直連續19個月保持不變。

??在此之后，從2021年12月至今是第二波下降，LPR從1年期3.85%，5年期以上4.65%，降至目前1年期3.65%，5年期以上4.3%。

??若從2019年開始計算，1年期LPR已累計下降66個點，5年期以上已累計下降55個點。

??2022年5月15日，央行、銀保監會發布公告稱，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

??按中國人民銀行8月LPR報價，首套住房房貸利率最低可做到4.1%。截止至目前，已有包括南京、蘇州在內的全國80多個重點城市，已執行首套4.1%、二套4.9%的房貸利率下限。

??繼728政治局會議定調“因城施策用足用好政策工具箱”，824國常會進一步強調“一城一策”的信貸政策后，越來越多的城市開始執行首套4.1%、二套4.9%房貸利率。

??我們依然還是繼續建議全國二套房貸利率下限逐漸下調乃至取消上浮比例。各線城市更要抓緊落實房貸利率優惠政策，并參照全國房貸利率下限執行。

??從中國人民銀行公眾號連續兩日發文談利率市場化改革來看，未來貸款利率還有繼續下行的空間，LPR調降預期也將變大。

??對整體房地產市場來說，房貸利率的下降只是信貸政策的其中一個點，2022年至今放松政策不斷，需求端和供給端的共同發力，可以說目前房地產政策的量和質都很高，但整體市場依然承壓。

??分析市場企穩與救市政策之間的相關性，不難發現救市政策組合拳效果更為明顯，單方面的救市政策對市場拉動效果有限。

??建議全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需及改善購房消費，引導房地產交易逐漸回歸正常化。

??比如，可以全面下調首付比例，各線城市購房首付比例建議參照央行規定的最低下限執行：不限購城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限購城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。

??還可以放松限貸政策標準。建議二套房貸款實行認貸不認房，首套貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。

??同時，二線及三四線城市建議全面取消限購，支持居民自住以及改善性購房消費，促進房地產市場回歸穩態。

??從目前來看，市場信心缺失、房價預期轉跌、市場需求及購買力透支等構成了現階段市場下行的三大核心問題，建議因城施策加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場信心，減緩市場下行壓力。

??針對那些市場需求及購買力明顯透支的壓力城市，可以在需求端予以刺激，涉及調降房地產交易稅費、購房補貼、房票安置等。