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??去年年底，央行發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

??8月25日起，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行5家國(guó)有銀行開(kāi)始將符合轉(zhuǎn)換條件的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款，批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)。

??同時(shí)，多家銀行提醒，若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。根據(jù)各家銀行公告，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過(guò)手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

??對(duì)于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率或固定利率，究竟孰優(yōu)孰劣？

??我們認(rèn)為，主要取決于貸款余額、還款期限以及還款計(jì)劃等多方面因素決定。

??近日，多家商業(yè)銀行已發(fā)布《關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告》，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價(jià)機(jī)制可以轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率。

??其中，加點(diǎn)數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，且加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

??一般而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率能提前鎖定剩余還貸期限內(nèi)每月的還貸金額，主要適用可預(yù)見(jiàn)、有計(jì)劃的客群，不必承擔(dān)未來(lái)LPR利率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

??轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率，既有機(jī)會(huì)享受未來(lái)LPR利率下調(diào)所帶來(lái)的月供減少，同時(shí)也要承擔(dān)未來(lái)LPR利率上調(diào)所造成的月供增加風(fēng)險(xiǎn)。

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??LPR最受近幾年買房利率較高的購(gòu)房者歡迎

??位于貴州三線城市的小屈告訴我們，今年以來(lái)，他們網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)基本沒(méi)有人主動(dòng)要求轉(zhuǎn)換成LPR，因?yàn)閷?duì)他們當(dāng)?shù)刭?gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房基本上都是自住的，有很強(qiáng)的求穩(wěn)心理，并且對(duì)LPR的接受程度有限。

??“在我們這里，固定利率和浮動(dòng)利率，幾乎都是選固定利率的，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，LPR什么的一點(diǎn)概念都沒(méi)有，他們就只想知道每個(gè)月固定還多少錢，你和他解釋這個(gè)，一方面人家聽(tīng)不懂，另外一方面，有些人因?yàn)榻邮艿男畔⒂邢?，不知道這個(gè)東西，就會(huì)懷疑我們是不是在忽悠他們，你和他們說(shuō)可能會(huì)便宜，他會(huì)覺(jué)得你騙人，哪有這么好的事情，如果未來(lái)又漲了，他們可能還會(huì)找上門，所以對(duì)我們來(lái)說(shuō)，大多數(shù)還是選固定利率的多?！?/p>

??小屈告訴我們，客戶經(jīng)理在前期推廣過(guò)程中，面臨極大的阻力，很多時(shí)候并不是你解釋就能解釋得通的。

??朱金家住江蘇揚(yáng)州，他4年前買的房，對(duì)于房貸存量利率轉(zhuǎn)換問(wèn)題，他選了固定利率，他表示自己當(dāng)時(shí)貸的并不是很多，商貸部分41萬(wàn)，已經(jīng)還了4年，買的時(shí)候還有利率優(yōu)惠，總體在4.4上下，他有自己算過(guò)是否轉(zhuǎn)換LPR的問(wèn)題，覺(jué)得不是很劃算，所以就不換了。

??K家住上海，他多年前已買房，與朱金一樣，他也選擇了固定利率，理由卻不同，他使用的是等額本息還款方式，前期已經(jīng)還了大部分的利息，接下來(lái)規(guī)則改變后，對(duì)他的影響其實(shí)并不是很大?！拔依?yīng)該沒(méi)多少了吧，大部分都是還本金了，這個(gè)和我關(guān)系其實(shí)不是很大。”

??據(jù)了解，目前在銀行貸款買房一共有兩種還款方式：一種是等額本息，一種是等額本金。如果客戶沒(méi)有特別的要求，一般銀行都默認(rèn)選擇等額本息的還款方式，等額本息起初歸還的本金較少，最初的幾年還的利息占比較高，但整個(gè)還款期限內(nèi)，它的還款額是一樣的。

??與其他幾人不同，龍龍家住寧波，是LPR的擁護(hù)者，他很清楚的報(bào)出了目前LPR的報(bào)價(jià)，并且知道最近一次是在4月20日下調(diào)，他表示自己是去年買的房，是LPR的受益者。

??“我當(dāng)時(shí)看到可以改就直接改了的。最開(kāi)始也是有一定顧慮，衡量了一下，咨詢了相關(guān)行業(yè)的，最后綜合了一下，選擇轉(zhuǎn)了。因?yàn)槲矣X(jué)得LPR未來(lái)還會(huì)繼續(xù)下降，我買房的時(shí)候銀行放款其實(shí)卡的還挺嚴(yán)的，然后今年開(kāi)始寧波的整個(gè)土拍市場(chǎng)一下就火了，銀行放款也比較松，我認(rèn)為以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)景氣，趁著這個(gè)機(jī)會(huì)，新政應(yīng)該是利好的?！?/p>

??融360數(shù)據(jù)顯示，截止至2020年8月24日，全國(guó)房貸平均利率最優(yōu)惠的城市是上海，平均折扣9.5折，平均利率為4.65%。

1自2019年12月以來(lái)，隨著LPR利率下移，全國(guó)房貸利率開(kāi)始步入下行通道。早在2018年下旬至2019年初，全國(guó)首套房貸平均利率還處于5.5-5.7%高位，因此，對(duì)于在房貸利率較高位買房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有很大一部分支持轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率。

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??未來(lái)LPR利率升降預(yù)期是關(guān)鍵

??事實(shí)上，對(duì)于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率或固定利率，其中，未來(lái)LPR利率的升降預(yù)期是關(guān)鍵。

??如果認(rèn)為L(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期處于上升通道，那么存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率將更為有利；如果認(rèn)為L(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期處于下降通道，那么存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率將更為有利。

??目前許多支持轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率的購(gòu)房者基本都持未來(lái)LPR利率還會(huì)進(jìn)一步下降的態(tài)度。

??這主要是由于自2019年8月LPR新政實(shí)行以來(lái)，5年期以上LPR三度下調(diào)，其中最大跌幅為10個(gè)基點(diǎn)。

??2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個(gè)基點(diǎn)至4.8%；2020年2月20日，疫情期間，5年期以上LPR再降5個(gè)基點(diǎn)至4.75%，2020年4月20日，5年期以上LPR直接降10個(gè)基點(diǎn)至4.65%，為2019年至今最大降幅。

??然而，截止至2020年8月20日LPR最新報(bào)價(jià)維持5年期以上LPR為4.65%，這已經(jīng)是4月20日以來(lái)第4個(gè)月維持不變。

??我們認(rèn)為，雖然2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，但聯(lián)系到央行金融工作會(huì)議定調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性，堅(jiān)決不搞大水漫灌。不難看出，未來(lái)整體貨幣政策仍將貫徹執(zhí)行穩(wěn)健為主。

??長(zhǎng)期來(lái)看, 目前國(guó)內(nèi)利率水平正處于相對(duì)歷史低位，以5年期貸款基準(zhǔn)利率為例，過(guò)去20年基本維持在7%左右，因此未來(lái)從4.65%繼續(xù)向下的空間到底有多大還尚未可知。

??對(duì)于大多數(shù)動(dòng)輒10年以上的房貸來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者們還是應(yīng)該結(jié)合自己貸款余額，原先貸款利率的上浮、下折水平，未來(lái)是否計(jì)劃提前還款，未來(lái)收入是否會(huì)有變換，是否會(huì)影響月供能力等綜合情況方能決定。