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三季度24省市調控加碼,9城出臺二手房參考價

原創綜合 2021-10-09 11:47:26 來源:中房網

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??中房網訊 2021年三季度,在“房住不炒、因城施策”的政策主基調下,調控自主權下沉到各城市層面,根據市場實際變化情況,有針對性地局部放松或者加碼調控政策措施,更好地落實“三穩”調控目標。

??隨著24個省市加碼房地產調控,房地產金融監管不斷被強化,“三道紅線”試點企業拿地銷售比限定40%等規定,倒逼房企降杠桿。

??24省市調控加碼,9城出臺二手房參考價

??2021年三季度,24個省市加碼房地產調控,政策內容主要涉及限購、限貸、限價、限售、增值稅費、二手房參考價等。

??具體城市來看,惠州、衢州、銀川落地限購,上海、杭州等升級限購。比如房價漲幅較為明顯的銀川,寧夏戶籍家庭在銀川市轄區限購2套住房,非寧夏戶籍家庭在銀川市轄區限購1套住房。杭州、東莞等收緊社保購房條件,落戶杭州未滿5年的,需在購房前2年內連續繳納24個月社保方可購買1套住房,非杭州戶籍需在購房前4年內繳滿48個月社保方可購房。

??上海、銀川升級限貸,內蒙古、貴州收緊公積金信貸。上海二手房貸款金額執行“三價就低”原則,即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。上海上調房貸利率,首套房、二套房貸款利率由4.65%、5.25%分別提高到5%、5.7%。

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??蕪湖、海口、三亞升級限價,同一項目價格備案后1年內不再調整。此外,合肥將實行住宅項目均價控制,商品住房平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價,并合理確定樓層價差,積極穩控房價。

??值得注意的是,上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價發布機制,引導二手房理性交易,維穩房價預期。其中,上海政策力度最為嚴苛,將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。

??18城調整集中供地規則,穩地價同時倒逼房企降杠桿

??自8月份以來,針對首輪集中供地出現的熱點城市地價高企、房企恐慌性搶地等問題,包括北上廣深在內的18個城市相繼發布了第二批住宅用地集中出讓公告,土拍規則較首批均有所調整。

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??具體來看,主要涉及三方面:第一,加強競買人資質、購地資金來源管理;第二,下調最高限價,溢價率降至15%;第三,達到最高限價后,競價方式調整。

??在穩地價的同時,倒逼房企降杠桿。7月底,被納入“三道紅線”試點的重點房企被要求買地金額不得超年度銷售額40%,這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地,還包括通過收并購方式獲地的支出。

??克而瑞研究中心認為,該規定將投資與銷售掛鉤,是對房企融資“三道紅線”的重要補充,同時也為集中供地政策打補丁。

??部分壓力城市開始“限跌”、“托市”

??三季度,全國房地產市場持續降溫,部分壓力城市出現大范圍的降價潮。作為首個“限跌令”城市,岳陽多個樓盤價格“跳水”,降價幅度多達3000元/平方米。

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??出于穩房價、穩預期的需要,岳陽、昆明等6城相繼落地“限跌令”。其中,岳陽、江陰明文規定禁止大幅降價,昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式,禁止房企、中介機構惡意降價、打價格戰,擾亂房地產市場秩序。

??此外,唐山、江陰等熱點城市也發布“限跌令”,市場熱度出現了180度轉折,其中唐山最為典型,2020年8月末還曾因為房價上漲過快被住建部點名約談,短短一年時間調控基調已從“限漲”轉為“限跌”。

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??除限跌之外,長春、珠海等5城在財稅層面出臺支持性政策,緩解房地產市場下行壓力。其中長春發布購房補貼,肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定征收率,降低二手房交易成本。

??整體來看,考慮到本輪行業調控態度堅決,克而瑞研究中心預計,房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的政策主基調,房地產金融政策仍將全面趨緊的局面不會實質轉變。盡管部分城市局部放松政策,并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調,更難以扭轉全國房地產市場持續降溫的大趨勢。

??來源:克而瑞研究中心、丁祖昱評樓市,中房網綜合整理

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中國城市住房價格288指數

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