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??這兩天，有關珠海市“金灣·寶龍城”五折賣房的消息不脛而走，引起了業內外的廣泛關注。

??“傳聞有失實和夸大的地方。”8月23日，該項目的開發商——寶龍地產對中國房地產報記者表示，項目2021年初的最高備案價為2.8萬元/平方米，而2023年以來已經調了兩次價格，目前最低的備案價為1.5萬元/平方米。“坊間傳言的2.8萬元/平方米打對折是失實的，因為傳言中截取了最低價的1.5萬元/平方米那套與最初的備案價比對。”

??據該公司介紹，最初發布小視頻宣傳對折賣房的是中介公司，實際上并非所有房源都打這么大的折扣，“這就如同商家搞促銷，其中某一件特價商品的價格被拿出來夸大宣傳了。”

??“金灣·寶龍城”位于珠海市金灣區科工路西側、金銘東路北側，項目土地是寶龍地產于2019年底斥資31.2億元競得的，樓面地價約7224元/平方米。項目公司為珠海鵬灣置業有限公司，由寶龍地產和雅戈爾置業分別持股50%。

??這是一個大型綜合體項目，占地面積約19萬平方米，建筑面積約43萬平方米，包含住宅、購物中心、酒店公寓、潮流澳門街、星級酒店、甲級寫字樓等多重業態。

??公開信息顯示，“金灣·寶龍城”在2020年3月動工，當年10月份開盤銷售，產品主要為68平方米~126平方米的二房至四房戶型。項目一期住宅在2022年底交付。

??“金灣·寶龍城”的備案名為“金灣寶龍廣場”，根據珠海市商品住房銷售價格備案公示表，其2020年9月底的備案均價在2.6萬元/平方米至2.7萬元/平方米。此后的2年時間，該項目的銷售價格都較為穩定，直到2023年才有了較大規模的調價動作。今年1月份，“金灣·寶龍城”一期共有50多套房屋將銷售均價調整至1.9萬元/平方米左右，4月份，三期的214套產品均價調整為約2萬元/平方米。7月底，三期產品繼續調整價格，涉及196套產品，均價約為1.9萬元/平方米，單價最低的是1棟的202房、203房，約1.75萬元/平方米，比4月份的備案價下調了約1737元/平方米。

??根據珠海市的相關規定，新房備案價可每個季度調整一次，實際銷售價格不得低于備案價的85%。以1.75萬元/平方米的單價計算，85折后的價格是約1.49萬元/平方米。

??據中國房地產報記者了解，早在7月初，珠海的中介就已開始推介“金灣·寶龍城”的部分低價房源，表示該項目的精裝房源可以低至1.4萬元/平方米起，前25套購買的客戶最低首付7.5萬元起。

??“外面流傳的信息有一定誤差，對比的是這個項目早期的備案價，并不是短期內就打了五折。”合富輝煌珠海公司市場研究院院長崔健表示，“金灣·寶龍城”附近有兩三個在售項目，銷售價格落差不大，“隨行就市，正常的市場價格”。而目前珠海樓市的去化壓力也較大，例如標桿項目——華發又一城，“二三月份的月均流速為200套以上，目前出貨情況為月均30套到40套左右。”

??合富研究院的統計顯示，7月份，珠海樓市仍在低迷泥沼中掙扎，供需同比、環比齊跌，當月網簽成交面積14.63萬平方米，環比下跌17%。受低迷行情影響，房企推盤積極性不高，7月僅監測到3次開盤加推，整體去化率降至3%。而“金灣·寶龍城”則利用特價房攪動成交，躍進全市成交TOP10，當月成交38套，排在第7位。

??除了市場因素外，“金灣·寶龍城”的降價促銷也有開發商自身的戰略取舍。2022年7月，寶龍地產表示無法按期支付一筆美元債的本息，計劃推進債務重組。因為流動性緊張的影響，“金灣·寶龍城”的商業綜合體在2022年底暫停施工，項目公司透露預計2023年下半年可恢復施工。“現在銷售的是現房，要賣完才有錢建商場。”有中介如此表示。

??寶龍地產方面則回應稱，許多房企都有債務展期的現象存在，而公司一直堅持努力償付，所以調價售樓很正常，市場上打包整個項目出售的房企都不在少數。“我們并沒有認為珠海這座城市不好，但寶龍長期以來的戰略都是深耕長三角，在當前經濟形勢下，不會再加大規模和擴張，而會更多將重心轉移到長三角區域。”