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??中央經濟工作會議作出“要確保房地產市場平穩發展”“支持剛性和改善性住房需求”等一系列部署。近日，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受媒體專訪時表示，要大力支持剛性和改善性住房需求。

??在住房短缺問題解決后，居民對居住質量會有更高要求。2021年我國城鎮化率為64.72%，距離72%左右的快速城鎮化發展頂峰還有8個百分點，未來一段時期我國仍然處于快速城鎮化發展階段，改善型住房需求、人口凈流入城市的住房剛性需求和老齡化居住需求仍將持續增加。

??改善性住房需求 體現經濟增長的紅利

??從國際比較來看，人均住房面積與經濟發展水平相關，經濟發展水平越高人均住房面積越大。根據世界銀行劃分的收入標準，不同收入國家人均居住面積分別為：低收入國家8平方米、中低收入國家17.6平方米、中等收入國家20.1平方米、中高收入國家29.3平方米、高收入國家31平方米。一國經濟持續增長，也會帶來人均居住面積逐步增加，例如，1960年~1990年日本人均GDP由478美元增加至25359美元，同時期日本人均居住面積每5年平均增加2.4平方米，年均增加大約0.5平方米。

??初步估算，2021年~2030年，我國由經濟增長、收入增加帶來的城鎮家庭戶住房改善性需求年均約為7.2億平方米，比2011年~2020年年均數量增加30%，在新增城鎮住房總需求中的占比超過50%，中長期小房換大房、舊房換新房的改善性需求將成為主要構成。另外，改善性住房需求不僅僅體現在住房面積的增加方面，還體現在對住房品質、社區環境、居住服務等方面的需求持續增加。

??人口凈流入城市 住房剛性需求持續增加

??從城鎮化發展規律看，中長期人口向大城市集聚的趨勢不會改變，大城市和都市圈人口凈流入城市的住房剛性需求將持續增加。

??根據第七次全國人口普查數據分析，2020年人口流入地區家庭戶居住面積相對較小，租賃住房比例高，多數城市未達到“人均一間”的住房水平。在流動人口中占比最高的是新市民、青年人，大部分租房居住，居住水平較低。增加大城市保障性租賃住房供給，加強長租房市場建設，推動租購并舉，可以幫助新市民、青年人實現安居樂業。

??老齡化居住需求 將持續快速增加

??當一個國家或地區65歲及以上人口占比超過7%、14%、21%時，意味著進入老齡化社會、中度老齡化階段和重度老齡化階段。2000年我國進入老齡化社會，近10年老齡化進程明顯加快，2021年65歲及以上人口2億人，占全國人口的比例為14.2%，已經進入中度老齡化階段。按目前的老齡化速度估計，2025年65歲及以上的老年人口將超過2.2億人，占總人口數量的比重在16%左右，2035年我國將進入重度老齡化階段，老年人口數量將會達到3.1億，適老化住宅需求量大并將持續快速增加。巨大的老齡化居住需求面臨著集中式養老設施不足問題，也面臨著社會服務、養老基礎設施、居家養老設施難以滿足要求的現狀。

??中長期內，要支持住房改善，推動房地產供給側改革，在不斷滿足人民群眾對美好居住向往的同時，推動房地產業向新發展模式轉型。重點考慮新市民和青年人、老年人住房問題，更大力度支持住房改善性需求，開展城市更新，推進房地產存量市場發展，提高物業管理水平，加強美好社區和美好城市規劃設計管理等，將推動目前單純以房地產開發建設為主的業態，加速向包括房地產開發投資建設和經營、存量房地產的租賃經營、物業管理、中介服務業等在內的綜合業態轉變，形成房地產業發展新模式。