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??“北京9月20日表態將‘適時取消普通住宅和非普通住宅標準’，什么時候能落地？”

??“期待北京盡快取消普通住宅與非普通住宅標準。”

??多位在北京的意向購房人表示，非常期待這一政策盡快落地，因為這涉及買房的首付比例和系列稅費問題。

??自9月20日北京市表態將“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”以來，這一政策動向引起了廣泛關注。9月30日，北京市調整北京房地產政策，按照國家工作部署及時取消普通住宅和非普通住宅標準等內容赫然在列。

??10月17日，國務院新聞辦就促進房地產市場平穩健康發展有關情況舉行發布會，住房城鄉建設部部長倪虹在會上表示，住房城鄉建設部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩，概括起來就是四個取消、四個降低、兩個增加。其中，四個取消就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

??盡管政策方向已經明確，但具體落地時間遲遲未定。

??對此，北京市住房和城鄉建設宣傳中心主任張曉敏表示，政策具體落地時間由政策出臺部門決定，目前還未收到通知。具體落地時間確定了會發布官方通知，以官方通知為主。

??對于取消普通住宅和非普通住宅標準遲遲未落地的原因，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析：“有兩方面原因，一方面，普通和非普通住宅除了在契稅繳納方面有差異外，還在增值稅、土地增值稅方面有差異，這就需要和稅務總局溝通，確保各項稅務政策的一致性和協調性。另一方面，關于土地增值稅預繳和清算制度是否需要整改，這是需要綜合考慮的問題。”

??首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池同樣認為，目前北京取消普通住宅和非普通住宅標準沒有落地，主要在等稅務局作出相應的稅收安排。

??北京現行的主流普通住宅和非普通住宅標準最早于2014年推出，是住房市場短缺、產品結構不匹配時期的一項重要政策，同時也是緊縮性調控措施的重要組成部分。

??這一標準在過去的“有沒有”時代，為了滿足人們的基本住房需求，稅務政策對普通住房給予了更多的支持，對非普通住房采取了相對較高的稅費政策，鼓勵人們購買普通住房，解決基本的居住問題。

??隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，房地產市場已經進入了“好不好”的時代。在這個時代，人們更加關注住房的品質、環境和舒適度，改善性需求成為主流。因此，普通住宅和非普通住宅之間的差異在稅務政策上的意義逐漸降低。

??李宇嘉表示：“在改善性需求為主導的市場中，取消普通住宅和非普通住宅在稅務政策上的差異，有助于降低交易成本，提振交易信心，促進改善性需求的釋放。”

??事實上，2023年12月，北京已對從2014年起沿用了多年的普通住宅認定標準進行了優化。優化后，普通住宅應滿足3個條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環內單價低于85000元/平方米，五至六環之間單價低于65000元/平方米，六環以外單價低于45000元/平方米。

??在二手房交易中，普通住宅與稅收優惠直接掛鉤，其中主要是增值稅。根據北京現行政策規定，普宅與非普宅兩者的區別在于，個人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。此外，普通住宅契稅較低，如90平方米以下的契稅為1%，90平方米至140平方米的契稅為1.5%。非普通住宅的契稅一般為3%，同時非普通住房的貸款利率會上浮。

??有機構預測，執行這一新標準后，市場上可被認定為普通住宅的商品房大約有70%，而在取消普通住宅和非普通住宅標準后，剩余30%的商品房也不再被視為非普通住宅。

??有房地產從業者表示，“該政策取消后，最核心的就是‘真金白銀’的為購房者省錢了，購房者可以少繳總房款2%的契稅。”以購買一套150平方米總價為600萬元的非普通住宅為例，現在需要繳納契稅18萬元，如果按照取消后的標準計算，就只需要繳9萬元，一下子能省下一半的錢。

??不過，亦有業內人士表示，“普通住宅和非普通住宅標準取消了，主要影響的是那剩余30%的非普通住宅。這個影響面相對較小，因此對房地產市場的整體影響不會太大。”

??同樣，取消該政策對開發商的影響雖然是積極的，但也有限。

??過去，開發商只有在建造普通住宅的過程中，才有機會減免土地增值稅。取消該標準后，結合其他條件如房屋增值額，也有可能獲得減免土地增值稅的可能。

??一位北京市豪宅項目的營銷總經理表示，“契稅調整對不同類型的住宅項目影響是不同的。對于普通住宅項目而言，原本由于建筑面積、地理位置等因素被視為非普通住宅的項目，在取消該政策后，契稅稅率降低至1%時，就會帶來更多購房者的關注和購房需求，這對開發商而言，將有助于加快項目的去化速度，提高銷售額；但對于高端別墅市場而言，契稅調整的影響相對較小，高端別墅市場的客戶在購買時更加關注圈層、物業管理和付款周期等因素，通常不會因為契稅的調整改變購買決策。”