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??北京，2024年10月17日 - 享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》。戴德梁行聯合瑞思不動產金融研究院發起 “中國REITs指數之不動產資本化率調查研究”，并得到了北大光華張崢教授研究團隊的支持。

??第五期中國REITs指數之不動產資本化率調研邀請到不動產投資領域的專業機構與行業專業共97家，包括境內外房地產基金公司、保險機構、開發商、新加坡及中國香港上市REITs管理人等，旨在通過分析受訪者對不同城市各類資產在大宗交易市場中的專業判斷，并結合新加坡、中國香港REITs以及中國內地基礎設施公募REITs在收購內地物業時公開披露的交易信息，為不動產大宗交易和公募REITs資產定價提供參考基準。

??投資人聚焦一線城市及周邊區域，產業穩健性驅動投資趨勢

??北京、上海各類資產受投資人關注的比例最高，體現了市場對北、上兩座城市的投資偏好；非一線城市因其經濟的快速發展和相對較高的投資收益率，正逐漸成為投資者的新焦點。關注度最高的前5名城市或區域分別為杭州、成都、蘇州、大灣區（廣、深除外）及南京。

??長租公寓/服式公寓因其穩定的市場需求和政策支持，在所有資產類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海。公募REITs的引入有利于實現長租公寓/服務式公寓的“投融管退”，從而帶動其交易關注度的提升。從投資者類型來看，險資機構、不動產私募基金為長租公寓/服務式公寓投資的主力軍。此外，對比疫情前，投資人對酒店業態的信心有所增強。

??甲級寫字樓、商務園區的機構關注度下滑，交易以自用買家為主

??甲級寫字樓和商務園區的機構關注度下滑，以及交易活動向自用買家傾斜，表明市場正在經歷結構性變化。當前經濟環境下，機構投資人與自用買家對辦公物業的投資邏輯有明顯差異，市場從前幾年以機構投資者為主，轉變為當前以自用買家為主，尤其是那些尋求穩定辦公環境和長期資產持有的企業，更傾向于直接購買甲級寫字樓、商務園區。這些買家通常更注重物業的長期價值和戰略適配性，而不是短期的市場波動。雖然市場整體面臨挑戰，但自用買家的活躍為市場提供了新的視角和機遇。

??購物中心、奧特萊斯、社區商業關注度顯著提升

??隨著疫情影響的減退和消費基礎設施公募REITs的陸續上市，投資者對零售物業的興趣顯著回升，恢復至疫情前的信心水平。此前，投資者對零售物業的投資熱情主要集中在一線城市。隨著公募REITs的推出，預計將顯著增加投資者對新一線及二線城市零售物業市場的興趣，從而提高這些城市零售物業交易的活躍度和市場流動性。這一變化不僅為投資者提供了更多元化的選擇，也為非一線城市的零售物業市場注入了新的活力。

??倉儲物流關注度下降，數據中心、工業廠房關注熱度提升

??投資人對不同細分業態的區域選擇也有明顯差異，在四個主要的一線城市中，北京關注度最高的工業類資產為數據中心，而上海關注度最高的則為工業廠房，深圳和廣州關注度最高的為倉儲物流資產。在本次調研中，工業廠房的投資關注度顯著提升。隨著大模型和云計算需求的激增，數據中心作為關鍵的基礎設施，正迅速成為投資者關注的焦點。2024年，投資人對倉儲物流業態的關注度有明顯回落，主要由于全國部分區域倉儲物流供過于求，租金和出租率均出現下滑，導致投資人對該業態的信心不足。

??投資人認可長租公寓/服務式公寓的抗風險能力

??調研結果顯示上海、北京核心區甲級寫字樓的資本化率在所有城市及區域中為最低，分布為4.5%-5.6%、4.6%-5.6%，長租公寓/服務式公寓的資本化率緊隨其后，上海和北京分別為4.6%-5.5%和4.7%-5.5%。

??對于大多數資產而言，賣方對價格的心理預期明顯下降。對于一線城市，倉儲物流資產買賣雙方重合部分為5.1%-5.8%，比往年有大幅上升；買賣雙方對數據中心資本化率的預期仍有一定差距，對于一線城市，數據中心資本化率在7.2%-8.6%之間；工業廠房資產的資本化率區間位于倉儲物流與數據中心之間，對于一線城市，工業廠房資本化率在5.5%-6.1%。

??對于未來一年資本化率的變化趨勢，絕大多數受訪者表達了相對謹慎的態度，給出上升的判斷，但對于一線城市的長租公寓/服務式公寓，受訪者普遍認為資本化率將保持穩定。

??資本化率是不動產權型基礎設施公募REITs產品定價中的重要一環

??截至2024年9月，市場上已發行基礎設施公募REITs共45支，其中不動產類項目共27支。底層資產主要為產業園區、工業廠房、倉儲物流、保障性租賃住房以及消費基礎設施。

??內地公募REITs定價過程通常經歷三個階段，發行前基于底層資產的運營預期折現后得到一個資產的估值；其后網下投資人依據該估值結果并結合自身對該資產及產品的了解和判斷給出報價區間，再由公募基金管理人和發行人確定REITs上市的發行價格；最后上市之后，由眾多投資人的自由買入賣出，會形成即時的二級市場價格。可見發行時的資產估值是后續定價及二級價格的“基石”，而根據內地REITs指引要求的以收益法作為主要的估值方法，則反映了對資產經營表現的看重，與REITs“輕主體信用、重運營表現”的產品定性契合。因此，資本化率作為反映資產本身運營回報率的指標，將其作為參考是不動產權型基礎設施公募REITs產品定價中的重要一環。

??戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示，1014號文的發布標志著基礎設施公募REITs發行步入常態化，REITs市場在不動產大宗交易中的價格發現和價值引導作用日益凸顯。戴德梁行發布2024年度不動產資本化率調查研究結果，旨在為不動產及REITs市場的持續發展提供堅實的資產定價“錨”。

??戴德梁行北區董事總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，戴德梁行連續發布第五期《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》，我們衷心感謝參與此次調研的97家機構和行業專家。我們期待與大家共同促進中國不動產金融行業的持續健康發展。

??戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、資產證券化業務負責人楊枝表示，REITs市場與不動產大宗交易市場相輔相成，從長期來看REITs對不動產大宗交易具有價格發現以及價值引導的功能。我們希望通過本次調研不動產大宗交易Cap Rate水平，在中國內地基礎設施公募REITs市場快速擴容之際，揭示底層資產定價規律，為國內基礎設施公募REITs市場長期健康發展提供有益的參考借鑒。

??戴德梁行北京估價及顧問服務部副董事、資本化率研究報告主編張愷玲表示，資本化率體現了投資者對資產回報的預期及其對風險和收益潛力的評估。2024年，盡管國內無風險利率下降，但不動產市場的租金壓力和交易流動性的降低導致資本化率普遍上升。在此環境下，長租公寓等抗周期性資產尤其受到投資者的關注。