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??2022年，我國60歲以上老年人口超過2.8億，居家養老成為絕大多數老年人的養老選擇。家和社區，成為老年人日常生活重要的依托。隨著老齡化走上快速、深度的進程，如何滿足老年群體的適老居住需求成為社會各界熱議的話題。

??10月23日，在重陽節之際，北京鏈家研究院與中國人民大學勞動人事學院專家課題組舉辦“積極老齡化 適老新居住”沙龍，并聯合發布《2023年北京老年居住需求洞察報告》（以下簡稱《報告》）。

《2023年北京老年居住需求洞察報告》發布現場

??基于北京鏈家近五年的真實交易數據，《報告》描摹出北京老年群體的置業現狀、置業偏好、置業行為的圖景，為老年居住保障體系設計、住房適老改造、社區養老服務等提供一個參照樣本。

??“老人老房”迎來拐點  催生適老居住新需求

??隨著人口老齡化進一步加劇，2022年北京市60歲及以上常住人口占比達到21.3%。經歷了改革開放40年，特別是上世紀90年代住房制度改革以來，60歲及以上老年人已普遍從“筒子樓”時代進入“基本適居”。

??《報告》顯示，目前多數老人所擁有的住房處于城市中心區域，能夠享受較好的公共服務。但隨著時代變遷，“人老房也老”的問題愈發凸顯。很多老舊小區從居住條件到周邊配套，在適老化與舒適度方面難以滿足養老需求。

??例如，北京目前城市老舊樓房配備電梯比例不足25%，而一半的北京市老年群體居住在無電梯住房中，其中7成以上居住在中高樓層，一旦腿腳不便，體力不足，爬樓就成了阻礙老人自如活動的一大障礙。

??與此同時，舊有社區、建筑設計的缺陷，也難以滿足老年人居住需求。以戶型為例，1998年前住宅的兩居室戶型普遍客廳較小，采光相對較差，空間動線合理性不足。

??在北京鏈家研究院院長高原看來，人口老化、住宅老化與社區老化等同步發生，“老人老房”步入拐點，改善住房條件或周邊配套設施，成為當下城鎮老人提升居住品質的核心訴求。而伴隨房地產市場的蓬勃發展，老人通過房屋增值分享到城市發展的紅利，為其滿足改善居住需求，提供了支付基礎。

??“雙驅動”模型下  減量與增量并存

??《報告》顯示，在北京售房老人調查樣本中，出于改善性換購動機的占比達到40.8%。在改善居住的同時，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，從而構成老人住房交易的“雙驅動模型”。在《報告》的售房老人樣本中，代際支持占比達到42.2%，其中最多的是幫助子女購房，其次是作為財產分配給子女或幫子女還債。

??在雙驅動模型下，老年群體在房屋置換過程中呈現出增量和減量并存的特征，與中青年群體以增量改善為主的置換模式明顯不同。

??一般來說，對于家庭財富條件相對較好或子女依賴度較低的老年人，會選擇增量置換實現理想居住。《報告》顯示這部分群體占比在27.9%，且更頻繁發生在現有房屋居住價值較低或較高的兩端人群。

??對于原有房屋價值較低的老年群體，通常表現為賣出原有200-400萬的一居室，購入400-600萬兩居室；對于原有住房價值相對較高的群體，加上更強的支付能力，在置換中追求“從好到優”，偏好大面積商品住宅。

??另一方面，樣本中也有32%的老年人出于對子女的代際支持等原因，選擇“賣高買低”的減量置換模式。比如原值600-800萬的老年業主，超一半在置換后房屋價值發生下降。

??不過，即使總價下降，但由于老年群體通常傾向選擇五六環間、中間戶型、中等面積、中等價格的住房，相較于原有四環內、小戶型、高總價住房，其實際居住條件事實上也得到改善。

??中國人民大學勞動人事學院社保系主任白晨表示， 在中國文化中，住房不僅是用來居住的住所，也是老年人維系家庭關系的重要紐帶。無論是適老化居住改善需求，還是代際支持需求，都為我們在“個體生命周期”視角之外，提供了理解老年人住房消費需求與動機的更加豐富的視角。

??偏愛主城區和近郊  優質物業付費意愿高

銀齡品質居住沙龍圓桌討論環節現場

??在大眾普遍認知中，老年人更喜歡安靜的郊區。但《報告》顯示，老年人置業更傾向于主城區和近郊，在空間特征上，老年人置業更喜歡中心城區，希望住在二到四環間的老人甚至比青年人更多。

??一方面，出于代際支持，老年人傾向選擇與子女較為接近的片區，可以更便于父母子女相互照應。同時，隨著年齡的增長，老年人更加依賴便捷的公共交通，以及中心城區更好的醫療、商業配套設施。

??在樓齡方面，七成以上老人在購置住房時，傾向選擇建成年代更晚的新房或次新住房。物業服務方面，值得關注的是，63.2%的北京老年人置換后選擇了物業費更貴的房屋，且年齡越大，所置換房屋物業費增加的比例越大。對老年群體而言，更貴的物業費，意味著更高品質的社區和物業、適老化程度更高，更能滿足老年人對外部服務需求。

??在對居住條件的要求方面，大部分老年群體選擇中等面積、中間套型的“理想型”。據推測，這可能出于減輕家務清潔壓力和減輕孤獨感。《報告》數據顯示，38.2%的老年群體偏好60-90平方米的房屋，選擇120平方米以上的老年人不足兩成。

??從《報告》研究結果看，老年群體置換需求“理想的約數”是五到六環之間、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。

??適老化居住需多方共同發力

??隨著我國社會從快速老齡化走向深度老齡化，如何實現適老新居住，需要社會多方共同發力，這也成為此次“積極老齡化 適老新居住”沙龍上嘉賓們討論的焦點。

中國房地產業協會會長馮俊致辭

??中國房地產業協會會長馮俊表示，隨著時間的推移，老年人對住房的需求發生了顯著變化，但住房服務的供給與老年人的居住需求之間的矛盾日益凸顯，亟需社會各方合力提高適老化程度，完善居住保障體系設計、住房適老改造、社區養老服務，讓老年人擁有更美好的居住環境，積極享受老齡生活，共享社會發展的紅利。

??北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志對此表示認同，在他看來，適老化居住需要在住房設計標準、城市更新等方面積極探索，深度挖掘更多真實的老齡居住場景，將需求場景精細化，與適老化有機結合，為老年人提供更加便捷、觸手可及的日常照料和醫療康養服務，讓老年人“老有所醫”、“老有所養”、“老有所樂”。