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??剛剛過去的6月份，豪宅林立的廣州CBD——珠江新城只賣出了36套二手房。

??“整個珠江新城200多家中介門店，競爭這30多套的交易量。”鏈家興盛分店商圈經理巴振州沒想到今年二手房市場是這么一個高開低走的局面，“2月、3月都是100多套的成交，5月開始就跌到30來套了。”

??中原地產營業經理邱宏偉所在的海明路店已經開了十多年，他也深感市場艱難：“沒人敢保證每個月都有穩定的業績，都要搶的。”

??廣州市房地產中介協會的統計顯示，目前廣州的二手房市場整體處于下行區間，購房者入市信心疲軟，降息等政策利好難以從根本上扭轉市場的觀望情緒，對消費者入市推動影響有限。“現在也有一些風聲，說7月份會有政策救市，稍微勁爆的話，或許能把交易量拉上來，比如降低二套房首付比例等。”巴振州認為。

??前期積壓的客戶都消化掉了

??2022年12月，中國房地產報記者曾采訪過巴振州，那個月珠江新城的二手房成交量是63套。根據“珠城橙蕉”的統計，2022年，受疫情影響，珠江新城沒有一個月份的二手房成交突破100套。當時，巴振州對2023年有著較為樂觀的預期，認為市場回暖的概率很大。

??2023年初，二手房市場確實有了明顯的反彈，珠江新城2月份、3月份的成交一下拉升到了139套、119套，但4月份就回落到了62套，5月份更是跌至31套，接近2022年28套的月成交量低谷。

??“市場比我之前預期得差。”巴振州說，2023年的開局不錯，但之前積壓的客戶和性價比較高的房源很快就消化掉了，成交量也就應聲回落。據其透露，進入第二季度，看房的人群明顯減少，過去他的門店每月大概有150人次的帶看量，如今少了一半。“6月份我們還好成交了一套總價4000萬元的房子，業績壓力沒那么大。”

??中原地產的門店位于海明路的力迅上筑一樓，周邊已有兩個豪宅標桿小區的成交價超過30萬元/平方米，包括西面的凱旋新世界及東南面的僑鑫匯悅臺。競爭對手也不少，該門店的兩側還聚集了合富置業、鏈家、住商不動產等中介店鋪。

??邱宏偉沒有統計具體的帶看量，但也感覺到看房的客戶少了，而且成交周期在拉長。“以前可能一兩個月就成交的，現在要3個月到半年，客戶在觀望。”在這個平臺期，更多業主選擇了獲利了結。“今年的放盤量應該增加了10%以上，豪宅比較突出。”

??6月下旬，廣州中介圈內曾傳出一則消息，透露某位業主放盤了11套豪宅，放盤總價達12億元。其中，珠江新城就占了8套，包括5套僑鑫匯悅臺、3套尚東柏悅府。“是有聽到這個消息，真偽現在還沒法確定，但匯悅臺5月份以來確實多了幾套房源。”一位中介表示，僑鑫匯悅臺目前在貝殼平臺上對外展示的房源只有5套，但內網里其實有20多套，其中5套是5月13日以來新增的，戶型面積237平方米至366平方米，報價最低的7450萬元，最高的達1.45億元。

??買家入市意愿持續下降

??巴振州認為，目前市場的癥結在于：“越不成交，客戶越沒信心，越不敢出手。”想把市場成交拉起來，業主要有一波降價。“價格已經在往下走了，非熱門小區的房源這兩個月都是降10%至15%成交的，部分小區可能要降20%才有機會賣出。”他表示，買家現在一點都不著急，都想著慢慢挑，降幅小的房源沒法吸引他們。例如，中海花城灣66平方米的北向2房，之前的成交價能達到1050萬元至1100萬元，“前幾天賣掉一套中間樓層的，960萬元，接近13%的降幅了。”同一個小區，同樣的戶型若想盡快成交，就得比上一套的報價低。“如果今天賣了一套18萬元/平方米的，下一套可能就得17.9萬元/平方米才能成交。”

??他預計，下半年的市場會好一些，但成交量很難恢復到之前的高點。

??“總體經濟形勢比較差，前幾年珠江新城也漲得太多了，適當回調是正常的。”邱宏偉判斷，若沒有大的政策變化，珠江新城下半年的二手房成交大概率會維持在每月40套至50套的水平。

??6月份，中央及廣州均有刺激住房消費的政策出臺。例如，1年期LPR、5年期以上LPR較5月均下調10個基點，是自2022年8月以來的首次下調。廣州住房公積金管理中心則發布了二孩及以上家庭的支持政策，明確生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年）使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，貸款最高額度上浮30%。

??目前看來，政策的作用有限。根據廣州市房地產中介協會的數據，7月份，消費者入市意愿指數繼續下降10.16個百分點至39.37，對比3月份的85.61，下降了54%。

??除了等待更多的政策利好落地，中介門店也要靈活應變。巴振州沒有考慮裁員，他還是希望多沉淀一些老經紀人，同時把新人帶出來。“長期想保持業績穩定的話，還是要有人，人多的話開發的資源會多一些，市場有起色的時候才能抓住客戶。”此外，因為被自媒體搶走了一部分客戶，他的團隊已開始嘗試做自媒體，通過直播、視頻號等介紹房源信息。

??邱宏偉也在打造自媒體平臺，有視頻號和抖音號。因為剛起步，“在這條賽道還沒有跑得很好，目前推廣效果一般。”