达达兔午夜起神影院在线观看麻烦/免费大片黄手机在线观看/日韩美女视频一区/久久er这里只有精品 - 欧美精品福利视频

??2021年8月4日，由金磚財經、中國房地產金融雜志主辦的2021第十屆金磚論壇在上海召開。會議匯聚百位行業專家，圍繞“新階段、新格局、新動力”的主題展開討論。站在"十四五"開局之年，房企如何在變局中開新局，于創新中育新機。如何研判國內外宏觀經濟形勢？如何在房地產金融環境深刻影響行業發展的當下，尋找下一個機會點？房地產白銀時代，如何抉擇未來之路？

??王惠敏：房地產金融需要與泛地產“聯姻”

??6月24日，國辦發布印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批五個方面全方位支持保障性租賃住房的發展。7月22日，國務院召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議。會議指出，牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理；加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。

??中國房地產業協會名譽副會長(駐會)王惠敏在會議致辭中表示，房地產迅猛發展20多年，表面上看是政策驅動，實際作為資金密集型行業與金融關系緊密。他認為，在當前調控政策的基調下，要堅持“房住不炒”，運用好金融資本的內在規律、遵循金融資本的市場規則、讓金融與泛地產“聯姻”，包括在產業園區、住房租賃、城市更新等等方面，實現金融的社會化效益、服務金融的產業化要求，應是行業未來需要側重探索和解決的問題。

??針對房地產行業發展的趨勢，如何從“新階段、新格局、新動力”層面思考。王惠敏表示，房地產“新階段”是指，高質量住房消費與限價限購限貨限售并存，追求市場平穩與資金嚴管并存；“新格局”是指企業與行業面臨巨大的轉型，房企趨向集中度高、多元化發展、區域精品“搶風”、資金鏈健康、產品綠色智能方向發展；“新動力”是指，房企追求高品質發展成為內因、高品質產品“受捧”是外因，而高品質消費時代的要求則是行業發展的根本動力，預示著行業要擯棄傳統的發展思路，需要將高質量發展模式、產品、消費方式的打造作為下一階段重點。

??連平：當前需要提供結構性和保障性住房金融支持

??當前全國居民中長期信貸增速是自2017年下半年以來最高水平，特別是房價漲幅相對較高的地區，其居民部門信貸擴張速度達到20%-30%，是部分地區房價“過熱”的重要推手。

??與此同時，房地產庫存出現不足。根據國家統計局最新公布的數據，截止2021年5月，住宅銷售面積（6億平方米）超過待售面積加上竣工面積（5.1億平方米），呈現供給不足的情況。而長期現房庫存不足的問題，也是推升房價較快上漲的動因之一。

??從“三條紅線”、“商業銀行貸款集中度風險管理”這些調控政策層面來看，目前整體環境是比較偏緊?！八砸峁┙Y構性和保障性的住房金融支持?！敝袊紫洕鷮W家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院長連平在論壇上表示，一二線城市房價上漲壓力較大，需要從供給層面多做文章，包括增加土地供給、增強房企開發能力，需要結構性的，合理的、適度的增加結構性住房金融支持。

??第一，引導居民部門信貸增速與社會總體信貸增速保持一致。有必要適當抑制居民信用在短期過快的釋放節奏，引導房價漲幅預期回歸理性。

??第二，建議加大房地產建設“后半段”的金融支持力度。國內房地產行業短期出現房庫存偏緊的問題，金融支持可作適當調整。由于過往開發貸、個人按揭貸款的金融支持更側重于對房地產建設周期中“前半段”的支持，導致當前整體新開工和施工面積體量較大。

??第三，提升直接融資比例。房企過度依賴銀行信貸的間接融資模式易將行業債務風險傳導擴散至整個經濟金融領域，存在誘發系統性風險的可能。因此，在當下債務風險不斷上升的背景下，可以考慮提高直接融資比例。其中包括債券融資、信托融資、股權融資等。

??連平表示，房地產的金融環境，既要對踩紅線、不符合監管要求的企業給予明確的政策指導和監管，同時也要使得市場的金融流動性保持平穩的狀況，避免相關的金融風險發生，使得房地產行業能夠在平穩運行中逐步進行調整，通過一個階段最終達到監管的目標。

??趙可：“三道紅線”背景下的房地產“轉型”路徑

??招商證券研究發展中心董事、不動產與綜合服務首席分析師、REITs研究組執行組長趙可從當前調控背景出發來闡釋此輪調控的不同之處，提出房地產業未來的“轉型”路徑。

??“從中、美、日的企業發展角度觀察來看，城鎮化水平即便進入飽和區間之后，房地產業增加值對GDP的貢獻依然在往上走，這跟主流潛意識判斷是不一樣的?！壁w可說，開發經營活動之外的轉型，會繼續提供這樣的動力，這是天然依附于房地產而轉型的方向。

??第一，順延于開發的轉型：購物中心、寫字樓、長租房、產業園等。其中購物中心雖然總量增長在放緩，甚至有些地方過剩，但我們覺得未來的購物中心有一個比較好的契機，在于線上創造的“內容”反賦能線下。購物中心是“手藝活”。

??第二，圍繞產業鏈的轉型：上下游產業鏈、中介、物管。產業鏈從設計、采購、建造、改造，到交易，資產管理，每一個環節都是未來轉型的方向，都將孕育巨頭。

??第三，房地產企業終極轉型方向或是黑石集團與博楓資產管理的發展路徑，做房地產金融還是金融房地產，這可能是未來不少房地產公司面臨的選擇問題。

??第四，當下開發業務的轉型：從現金流視角捕獲管理紅利。趙可認為，開發企業最關鍵的需要重視銷售回款的長期健壯性，是否是主導增長的資金來源。這就需要在產品定位、拿地模式、IRR考核、精裝與全裝修房、供應鏈融資五方面進行變革。

??陳陽：城市更新與金融創新實踐

??“十四五“規劃明確城市更新是當前及未來一個時期的重大戰略，對實現新型城鎮化高質量發展提出新的要求。遠洋資本副總經理陳陽在本次論壇上，從國家戰略到金融實踐，解讀金融如何更好服務于城市更新。

??“從城市更新作為國家戰略推出的路徑來看，體現了‘國家意志’。”陳陽表示，從實施層面，城市更新核心驅動需要關注治理模式、實施主體、運轉機制、風險治理等9大方面要素。

??從探索途徑來看，金融如何更好的服務好城市更新？陳陽認為，要構建公共政策性金融供給路徑。第一，借鑒且迭代我國政策性金融機構及其旗下子公司，在城市更新、戰略新興行業和綜合基礎設施項目支持等領域的投資融資綜合服務作法與經驗；第二，可以適時考慮參考日本政策金融公庫模式，創設“城市更新與發展超級母基金”模式：聯接起政策性金融資金和特定領域優秀的國內外資產管理人（含其他戰略性母基金管理人），實現高質量的城市更新長期資本供給；第三，發揮政策性金融機構在服務實體經濟、服務國家戰略方面的重要作用，推進政策性金融立法，并在城市更新行動及相關實踐中修訂完善已是應有之意。

??李劍騰：后開發時代，房企商業模式如何“進化”

??對當前房地產行業的發展階段以及未來一段時間里應該往什么方向轉型？國際奧緯咨詢董事合伙人李劍騰表示，房地產行業現在已經進入后開發時代，房企的商業模式與價值創造路徑迎來變革期。

??李劍騰從大量的案例研究、中外房企對比、發達國家的演化路徑，提出中國房企在后開發時代，需要發展模式更加專業，能力更為聚焦。

??從“融投建管退”五個方面看，李劍騰把房企的商業模式分成了六類：傳統開發型、不動產運營型、雙輪驅動型、專業服務類、資產管理型以及全面綜合型房企。

??李劍騰表示，這六種模式對于現在以開發為主的房企來講，轉型起來難度不同。而且轉型的風險也非常高，轉型時需要幾點：首先，堅定轉型的方向，做難而正確的事情；其次，把握時間窗口，選擇合適時機行動起來，避免躊躇不定；第三，狠抓能力建設，緊扣業務模式所需核心能力，加強內部管理，“未來要多賺能力的錢，少賺資源的錢”。

??上市房企低估值背后的市值管理如何管理？

??克而瑞對89家上市房企進行追蹤統計，截止8月2日，數據顯示，今年以來A+H上市房企總市值約為3.1萬億元，較年初縮水1.6萬億元。上市房企在“三道紅線”、房貸“兩道紅線”、雙集中供地等監管要求下，股價及估值表現呈現走低態勢。

??易居房地產研究院院長助理、綜合研究中心總經理崔霽表示，上市公司代表著行業的高質量發展的標桿企業，只有上市公司實現了高質量發展，才能代表整個行業的高質量發展。特別是在房地產行業轉型的過程當中，如何提升行業的質量、提升上市公司的質量，這其實是要站在整個行業的前沿去思考、去研究。

??上海社會科學院市值管理研究中心執行主任、上海融客投資管理有限公司董事長毛勇春表示，就市值管理本身而言有三個方面：是否立足公司基本面、是否惠及全體股東、是否堅持長期主義。市值管理一定是上市公司管理理論在資本市場的延伸，跟上市公司本身有關，是聚焦公司基本面、要惠及全體股東，長期主義是公司永續經營的體現。

??針對當前“真偽”市值管理存在的爭議，華東政法大學商學院副教授徐大豐表示，區分市值管理的真偽，應該從它的實施主體角度進行識別。真市值管理是科學的上市公司管理體系，它是長期行為，這個長期行為包括戰略、產品層面、經營層面、資本層面，市值是個信號，通過市值的變動，給投資者提供了看上市公司比較長期的視角。其中，在市值管理綜合的體系當中，戰略管理特別重要，包含了企業在產品層面的市場戰略，以及向資本市場展現戰略實施的合理性、可依據性、可驗證性。

??樂源資本管理有限公司董事長朱方明表示，最近入圍世界500強的8家房企，總市值1.09萬億元，比不過A股1.29萬億元市值的寧德時代，這讓行業思考房地產的未來如何完成轉型。朱方明認為，如何選擇第二賽道至關重要，傳統開發為主的上市房企，需要注入互聯網、技術基因，需要探索在業務、組織、商業模式上的迭代。

??與上市房企房企的表現大相徑庭的物業板塊，近兩年受到資本市場的垂青，其估值水平遠遠超過開發企業。愷亞資管首席執行官王錚表示，眾多物業管理公司上市之后，作為投資人更關注上市公司的發展情況，融資來的資金投向了何處，是否與招股書披露一致。很遺憾的是目前看到了規模在擴大，在縱深領域，尤其是技術方面，沒有給行業里帶來徹底的基本面的更新。這方面的價值管理需要提高，因為公司的價值管理是市值管理的核心。