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??在全國的地產界，廈門，一直都是神一般地存在。

??房價直追北上深、最新居民資金杠桿率高達161%位列全國第一。這座以“小清新”聞名全國的城市，同樣以房地產“小盤妖股”的身份為全國人民所熟知。

??吊詭的是，至今沒有一家總部在廈門的開發商，躋身全國標桿房企行列。部分總部早早搬離廈門的房企，倒是向上躍升態勢迅猛。不知是否是這座城市安逸的性格，讓這里的房企穩重有余，進取不足？

??近日，一張來自廈門的“藍臉竇爾敦”，正式進入國際資本市場視野。竇爾敦背后，是一家近年來躍升勢頭遠超行業平均水準的廈門本土房企。

??11月25日晚，大唐地產在港交所網站掛網聆訊后資料集，這意味著這家以“藍臉竇爾敦”為LOGO的個性房企，一只腳已經跨越過了香江，IPO目標已觸手可及。

??曾經錯失進入資本市場的黃金時機的大唐地產，為何卻在所謂房地產“白銀時代”的當下策馬而上？這家曾經只具備區域知名度的開發商，在這十年里發生了什么樣的蛻變，又有什么可供借鑒的秘訣？跨過戰略節點的大唐地產，能否成為廈系乃至閩系的一匹新黑馬？

??蛻變：全國布局，進軍百強

??今年8月，在海南陵水舉行的“2020博鰲房地產論壇”上，大唐地產斬獲2020中國年度成長力地產企業。

??“成長力”獎的背后，與大唐地產過去幾年高速成長息息相關，2017年至2019年，大唐地產的收益分別約40.19億元、54.96億元、81.8億元，復合增長率超過42%，遠超行業平均水平。

??伴隨而至的是大唐地產在房地產業內認可度的快速提升。在中國房地產產業協會及中國房地產測評中心發布2020年度中國500強房地產開發商中，其位列第88名。而三年前，2018中國500強房地產開發商中的排名中，大唐在100強開外，列第126名。

??為大唐地產近年來快速增長打下伏筆的，是10年前的一次收購。2010年，福信香港收購了由于創始人離世處于風雨飄搖中的大唐地產。自此，大唐地產開始由一家主區域性開發商向全國型開發商邁進。十年來，大唐地產一步一個腳印，從海西出發，先后拓展北部灣、京津冀、長江中游、成渝、長三角等經濟區域（城市群），并在部分區域處從“追隨者”逐漸成長為“領先者”。

??歷經10年鑄劍，現如今的大唐地產，已不再是10年前偏安一隅的廈門大唐，企業自身已經完成了從一家區域性房企向全國型房企的完美蛻變。其全國范圍內的品牌知名度和影響力，也正向著很多成名已久的大型房企看齊。在今年8到9月，大唐地產除了拿到年度成長力房企稱號，還先后獲得“2020中國房企品牌價值華東10強”、“2020年中國最具潛力價值房企”、“2020年度價值地產企業”等榮譽，這也從側面證明了，大唐地產近年來的發展成果，已受到國內越來越多權威機構和媒體關注。

??秘訣：選對城市，做對產品

??對于中國地產行業而言，中國住房改革的二十多年，也是英雄輩出的二十年，更是大浪淘沙的二十年。

??2019年，中國商品房銷售額再創歷史新高，逼近16萬億元。然而在前一年，標桿房企萬科就提出“活下去”口號。這凸顯出國內房地產行業已走到十字路口，一方面，地產行業紅利仍在，但對于頭部房企而言早就過了“閉著眼睛賺錢”時代，需要力拼出新“活法”；另外一方面，地產行業的后進者想要挑戰行業既有格局，得有自己的核心競爭力，否則很容易被行業淘汰。

??如此行業大邏輯下，分化成為這個行業的最大特征。大型房企紛紛賣過1000億、2000億、3000億、4000億，向萬億跨越的時候，中小型房企向上跨越的門檻越來越高，但如果只是不增長或微增長就是倒退。

??面對巨大的成長壓力和挑戰，大唐地早已明確了發展戰略和路徑，即以客戶為中心的高質量規模化發展。圍繞這個戰略，大唐地產“研發”出一套名為“166”的獨特打法，即以1個平臺為抓手，通過6大策略（精準投資、客戶定位、品質與服務、運營策略、融資策略、合作策略）及6大保障（組織變革、利益共享機制、標準化建設、信息化建設、風控體系、人才建設）來實現三年合約銷售額躍進新一階段的目標。

??如果再從“166”中找出一個大唐地產能“逆市成長”的最特別秘訣，這個秘訣可能就是“選對城市，做對產品”：利用研發精準適配市場的產品，在利于沖流量的城市中快速落地，使其“高質量規模化”發展戰略得以有效維系。這也是大唐地產現階段維持高速增長，持續向上跨越的“獨門利器”。

??近兩年，大唐地產在南寧和漳州市區的區域市場已樹立起市場領先地位。根據克而瑞提供的數據，于2018年及2019年，按合約銷售額計，大唐地產為南寧前三的物業開發商，大唐地產在2018年及2019年漳州城市區域內的物業開發商中分別排名第一及第三。在傳統深耕區域通過科學運營取得的市場優勢，使大唐地產擁有向全國潛力型區域進行擴張的資金和經驗雙重保障。

??在潛力區域選擇上，大唐地產抓住了兩大關鍵點。

??其一來自政策面，2018年底，《中共中央 國務院關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》正式印發，《意見》明確提出了：“建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。”中國城市發展的政策導向，從“均衡發展”到“城市群發展”思路的轉變，更符合實際策略，也有利于增強中國城市群的國際競爭力。一些競爭力缺乏的城市被“戰略放棄”，少數具有國際競爭力的城市群將被政策重點“關照”。

??其二則來自城鎮化自然發展規律，我國的常住人口城鎮化率目前為60%，與發達國家城鎮化率80%的水平相比仍然有很大差距。而城鎮化、經濟發展、家庭小型化三大因素依然在支撐中國房地產的自住需求，國內一些熱點區域正在承接這部分需求，其中長三角、粵港澳、川渝等區域，由于人口集中度和產業集中度在持續性提高，使得人口凈流入量一直較大，將承接未來絕大部分中國城鎮化紅利。

??在這樣的大背景下，大唐地產以住宅開發為核心為前提，抓住核心城市群，并在城市群內選擇適合介入的二、三、四線城市，把握市場的結構性機遇，重視在城市化進程當中人口遷移帶來的需求，即結構性把握“鄉-城”（人口從農村遷移至城鎮）的人口遷移帶來的剛性需求，以及“城-城”（人口從城鎮遷移至城鎮）人口遷移帶來的改善型需求。

??去年，大唐地產戰略性進入成渝區域，并在今年進入長三角區域。在總體上布局城市群的戰略之下，大唐地產又有靈活調整。在高能級城市里面，大唐地產更多的是在相對郊區布局；而在低能級城市，大唐地產聚焦到最核心的區域布局。

??面對不同區域，不同城市，不同細分市場的需求。大唐地產通過沉淀數十年的國風建筑開發經驗，推出具有針對性且標準化設計的住宅產品，即在大部分建筑部件上實現標準化，在項目實際應用時，又能針對不同地域、不同客群特點進行不同類型的優化組合。這也使得大唐地產幾個固有的國風產品系一直在進行優化升級，以求更好適應不同需求。

??相對于很多仍“癡迷于”深耕發家區域，要么“千盤千面”，要么“千盤一面”的中小型房企，大唐地產這套發展秘訣顯然“先行一步”。隨著未來IPO目標的實現及“166”打法繼續堅定執行，相信大唐地產將借助資本力量“如虎添翼”，進一步拉開與同類型房企的距離，完成向全國知名高排位房企的二度蛻變。