監督眼陳標志 曾冬梅 2024-07-29 10:04:52 來源：中房報
??“想通過城中村改造一夜暴富的時代已經過去了。”政府部門派駐城中村改造項目一協調負責人告訴中國房地產報記者。
??6月15日，廣州市海珠區鳳和(康樂村、鷺江村)城中村改造項目（以下簡稱“康鷺片區改造項目”）拆遷安置補償方案征詢意見稿公示結束。這意味著廣州市珠海區又一超大型舊改項目即將正式啟動。
??該片區項目超1650畝用地面積，規劃改造約378萬平方米計容建筑面積，預計改造資金超300億元；舊改主體公司為廣州市天塱投資有限公司，即海南建信投資有限公司（中國信達旗下公司）、廣州悅達投資有限公司（廣州幸裕成員）的孫公司。
??本是值得高興的事，但被拆遷相關權益人卻認為，補償方案存在諸多不合理之處，補償標準過低，只能越拆越窮，如棄產貨幣補償在當地購房，也僅夠交首付。
??不久前，海珠區住建局曾書面回復權益人異議，稱廣州市住建局已將群眾信訪件轉交給了海珠區，區住建局要求改造主體認真研究，進一步完善康鷺片區城中村拆遷安置補償方案。
??城中村改造項目中拆與被拆的矛盾交織，在廣州市海珠區這一“巨無霸”舊改項目中浮現。
??偏僻小村莊的“膨脹”
??“以前這個地方很偏僻，經濟欠發達，村里的人口也并不多。”在康鷺片區至少待了35年之久的“房東”黃利明告訴記者，他在鷺江村建房時，屋基周圍還是成片的水塘，地塊荒蕪雜草叢生。
??但后來康鷺片區的發展，出乎了黃利明的意料之外：原本偏于一隅的小村莊，被快速擴張的城市包圍，成為名副其實的“城中村”。
??自上個世紀90年代以來，康鷺片區經過長達30多年的發展，從名不見經傳的小村莊逐漸成為以紡織業而聞名的“制衣村”。大量外來投資客及務工人員洶涌而至，聚集在這個面積僅為110公頃的片區。
??“鼎盛時期，康鷺片區人口超過20萬人。”黃利明告訴記者。
??與黃利明同樣“有眼光”的外來建房人，還有李大海等一大幫潮汕人。他們與當地村民一樣，房屋出租成為他們后來最重要的經濟來源。
??在康鷺片區，狹窄的街道兩側是“握手樓”的民宅，最低的有四五層樓，最高的有八九層樓。這些民宅一樓鋪面被當地人稱之為“檔口”，大多數“檔口”里擺著成排的縫紉機等制衣設備，鋪面門頭上掛著“來料加工”等廣告招牌。
??“隨便一個檔口的老板，都是上千萬元的身家。”黃利明告訴記者，即使是在疫情期間，這些檔口都沒有關門停業，“他們不僅在這里實現了自己的人生目標，也為當地經濟發展作出了貢獻。”
??據了解，以全國最大的紡織品交易市場——中大布匹市場為中心，康鷺片區內聚集著制衣廠、倉儲企業數千家，超過20萬的制衣從業人員在這里工作和生活。這些從業人員中，97%以上都是外來人口。
??賈商云集所帶來的龐大人流，催生了康鷺片區房屋租賃市場——廠房倉儲及從業人員生活用房。黃利明等外來建房者是“人口紅利”的直接受益者。
??據統計數據，康鷺片區共有4340棟民宅，這其中就包括黃利明等人的房屋。這些房屋大部分始建于上個世紀80年代末。黃利明等人出具的《農村（墟鎮）宅基地使用證》顯示，發證日期為1989年。
??在康鷺片區，民宅大致分兩種情況，一種是當地村民自建房，另一種是外地人“購地皮”（受讓宅基地使用權）建房。黃利明等屬于后者。
??在康鷺片區，當地房東僅靠房屋租賃一項，年收入少則幾十萬元，多則上百萬元。這是一項相對穩定的收入，加上其他收入，“房東們”足以過上富足的生活。
??“巨無霸”舊改項目
??在改革開放滾滾浪潮的大背景下，城鎮化進程加速的康鷺片區是中國數以萬計城中村的縮影。如今，這片承載無數創業者夢想的土地，將面臨城中村改造拆遷。
??5月13日，廣州市海珠區住建局對康鷺片區城中村改造項目實施方案進行批復。這也是繼瀝滘舊改項目之后，廣州市又一“巨無霸”城中村改造項目。
??康鷺片區城中村改造項目位于廣州市海珠區中部，北至新港西路，南臨新滘西路，東至廣州大道南，西至瑞康路。改造范圍涉及2個自然村。該舊改項目去年納入了《廣州市2023年城市更新項目年度計劃》首批改造項目名單。
??根據當地公安機關和屬地街道最新相關資料顯示，康樂村與鷺江村人口與戶數相差不多，兩村戶籍人口共2856戶、6664人。
??根據上述城中村改造項目實施方案，項目改造范圍總用地面積為110.25公頃（約1654畝），改造范圍內現狀建筑總面積329.48萬平方米，其中住宅房屋實測建筑總面積為188.5萬平方米。
??這也意味著，康鷺片區城中村改造，超300萬平方米的建筑體量要被拆除。
??外界稱其為“巨無霸”舊改項目，不僅是改造范圍用地面積超過1650畝，規劃總計容建筑面積約378萬平方米，而且計劃改造資金多達300億元。
??記者了解到，該項目采取全面改造方式，計劃四期改造分期實施。實施方案稱，廣州市海珠區鳳陽街鳳和經濟聯合社為改造主體，以合作改造模式實施更新改造，由合生創展作為實施主體，負責具體的實施工作。
??根據實施方案，該舊改項目復建安置區計容建筑面積為238.22萬平方米，其中復建住宅117.2萬平方米。記者也從當地政府部門相關人士處了解到，項目一共分59個地塊改造，其中47個地塊為回遷房，12個地塊為融資房。
??“貨幣補償再購房僅夠首付”
??5月17日，康鷺片區城中村改造項目拆遷安置補償方案征求意見稿在網上公示。該方案大致分兩類：村民房屋和非村民房屋，以及建設年限等不同情況進行拆遷安置補償。
??簡單歸納重點是，對于村民房屋，可以選擇證載建筑面積，或者“宅基面積×3.5”的標準復建安置住宅面積；對于非村民房屋，證載建筑面積不超280平方米的按證載面積進行回遷，證載建筑面積超過280平方米，按照280平方米以內面積回遷，超出部分40%回遷40年產權公寓，60%按1500元/平方米的標準補償。
??征求意見稿還載明，若被拆遷人棄產貨幣補償，復建安置住宅面積按12500元/平方米、公寓按6000元/平方米的標準給予補償。
??該拆遷安置補償方案征求意見稿一經公示，立即引起了相關房屋權益人的高度關注。
??“我們支持康鷺片區城中村改造，但是拆遷安置補償方案明顯存在諸多不合理的地方。”外來建房人李大海告訴記者，我們認為補償標準過低。
??他認為，他們35年前就到鷺江村建房，當時“買地皮”建房在政策上是沒有障礙的。
??后來，隨著改革開放的不斷深入和城鎮化進程的加速，紡織產業的帶動，大量外來務工人員聚集康鷺片區。“當地產業興起及經濟發展，也有我們的一份功勞。”李大海稱。
??他還告訴記者，在康鷺片區的“非村民”房屋，絕大多數證載建筑面積是超過280平方米的，超出的面積回遷40年產權的公寓和按照1500元/平方米的標準給予補償，顯然沒有尊重歷史，補償過低。
??以“非村民”黃利明的房屋為例，其房屋證載建筑面積為656平方米，如果按照上述補償方案，他只能回遷280平方米住宅、150平方米公寓及約34萬元的貨幣補償。
??“房屋被拆遷后，我們主要經濟來源就斷了。”黃利明稱，“越拆越窮”的說法并非沒有依據。
??“我的證載建筑面積656平方米，如果選擇棄產貨幣補償僅能獲得470多萬元。”黃利明稱，周邊一般的小區房價都是6萬~7萬元/平方米，好一點的小區要10萬元/平方米。
??“我拿著這點補償再到周邊小區購房住，以150平方米的最低標準商品房計算，至少需要上千萬元。”黃利明稱，他粗略算了一下，自己手頭這點補償款僅能夠3~4成的首付。
??除了對拆遷安置補償標準有意見之外，相關權益人還提出“先安置后拆遷”的訴求。他們這一要求是基于擔心項目將來萬一爛尾停擺，他們就是最直接的受害者。
??回應：安置補償標準不低
??記者了解到，也有“村民”在網上發文，對安置補償方案中“證載建筑面積”“宅基面積×3.5”核定復建安置住宅面積，以及棄產貨幣補償等提出異議。
??對此，6月12日，當地政府部門派駐康鷺片區改造項目的一名聯絡協調負責人向記者回應稱，康鷺片區產業結構和人口密度已經遠遠超出了該地的最大負荷，且存在嚴重的安全隱患，項目改造已是勢在必行。
??他說，在拆遷安置補償方案征求意見稿中，村民房屋“宅基面積×3.5”的安置標準，是依據每戶宅基面積一般不大于100平方米，層高為3層半，安置補償方案是按照一戶一證80平方米宅基面積測算；而非村民建房實際上也是按照每層80平方米標準測算，3層半就是280平方米。
??“我個人認為，這個補償標準不低。”該負責人稱，由于當初外來人到村里建房，他們經濟實力比較雄厚，層高基本上都超過4層以上，所以證載建筑面積比較多。
??不過該負責人亦表示，這份拆遷安置補償方案只是一個征求意見稿，尚未經過村民集體討論通過。
??“想通過城中村改造一夜暴富的時代已經過去了，他們每個人應該要有點格局和擔當。”該負責人稱，這么多年房屋出租，他們早已收回了投資成本。
??該負責人堅稱，非村民只是宅基地使用權人，他們沒有表決權，可以提意見，但他們的意見不起決定性的作用。
??記者提出，是否有相關政策文件對“村民”“非村民”的安置補償有明確的規定呢？該負責人稱，也許有，也許沒有，他目前尚未看到相關文件規定，“這是一種約定成俗的規定”。
??對于棄產貨幣補償，該負責人也承認有點低。“但大多數人不會選擇棄產貨幣補償。”該負責人告訴記者。
??對于相關權益人提出“先安置后拆遷”的訴求，該負責人稱，該項目改造的總體原則是先集體后個人、先復建房后融資房，“如果完全先回遷后搬遷，那我們從哪里開始？”
??而對于該項目將來怎么做，被拆遷戶擔心項目將來爛尾停擺等問題，開發商派駐項目的相關負責人沒有正面回答記者，僅表示該項目改造在10年內完成。
??對于該負責人的說法，相關權益人不予認可。“我們并不是想靠拆遷一夜暴富，但屬于我們的就要合情合理給我們。”相關權益人稱，舊改也是企業的市場行為，他們拿到補償卻不夠買房的，怎么個合理法？
??記者了解到，在公示期內，相關權益人也對該安置補償方案提出了異議。
??不久前，海珠區住建局回復村民稱，廣州市住建局已將相關信訪件轉交給海珠區住建局，該局要求改造主體認真研究，進一步完善拆遷安置補償方案。（本文所涉人名均為化名）
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
